【正文】 財政支付能力是保持住房保障制度運行可持續(xù)性的基礎性因素 ,在很大的程度上決定了住房保障制度運行的效果。我國作為一個發(fā)展中國家 ,特別是在受到人力、物力、財力制約的條件下 ,不可能在短時期內大范圍解決居民的住房問題 ,因此 ,住房保障制度必須分層次 ,采用能夠靈活地適應不同保障對象的具體需求 ,提供不同保障水平的保障方式。 住房保障的實質是政府承擔住房市場價格與居民支付能力的差距 ,由于保障對象的住房支付能力千差萬別 ,住房保障制度的建設和實施 ,必須注意體現(xiàn)住房保障 的層次性 ,即住房分配方面的垂直公平和水平公平問題。在住房供求關系比較緩和時期 ,采取房租補貼的方式 ,則更具有選擇性 ,更有利于減少保障資金支出。而在住房供求關系相對緩和時期 ,需要政府保障的范圍較小、保障程度的要求較低。不同的住房發(fā)展階段 ,住房的供求關系狀況有很大的差別 ,住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會相應產生很大的差別。因此 ,在構建住房保障體系的同時 ,還應該健全、完善其它住房保障制度。同時 ,住房保障作為社會保障的一個方面 ,其建立、完善離不開其它保障制度的支持和配合。同時 ,在發(fā)達國家住房保障制度的實踐中 ,曾經(jīng)出現(xiàn)過貧民窟現(xiàn)象 ,即提供給低收入者的公共住房往往集中在城市的某些區(qū)域 ,形成了低收入、低教育水平、低就業(yè)率、低社會服務質量和高犯罪率的社區(qū)。而隨著住房條件的進一步改善和住房發(fā) 展階段的進一步升級 ,目前 ,發(fā)達國家政府住房保障制度的目標群完全鎖定在低收入階層。在住房短缺時期 ,其住房保障制度的目標群范圍幾乎包括高、中、低收入階層 。目前 ,我國還缺乏專門的住房保障法律法規(guī) ,應制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī) ,從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機構。 20 住房保障制度作為一項重要的社會政策 ,需要有效的法律支持。其二 ,政府以直接參與者的身份 ,作為住宅市場的內在因素直接參與交易 ,影響住宅市場的供求關系、供求價格和資金循環(huán) ,調節(jié)市場內部 的諸種關系以及市場內外之間的關系。住房保障制度的構建 ,必須建立在充分發(fā)揮市場機制作用的基礎上。必須借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗 ,在推動住房制度商品化、社會化的同時 ,政府應義不容辭地承擔起構建住房保障體系的重任 ,努力成為構建公共住房供應體系的主體 ,與其他參與者如房地產公司、房屋中介公司、房屋租賃公司和其他民營力量等合作 ,采取靈活的、適宜的手段 ,發(fā)動全社會的力量 ,加大公共住房供應 ,加快建立住房保障體系 ,以維護廣大居民的切身利益 ,保持社會穩(wěn)定。住房保障制度是一項重要的社會政策 ,政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調控者和管理者 ,擔負著促進社會全面發(fā)展和保障全體居民基本權利實現(xiàn)的職責 ,理應成為構建住房保障體制的主體。發(fā)達國家解決低收入家庭住房問題的實踐證明 ,政府必須介入居民的住房問題 ,并作為公共住房供應的主體。各國政府的住房補貼方式包括面向住房供應方的補貼和面向住房需求方的補貼兩大類 ,二戰(zhàn)以后 ,各國政府住房補貼政策經(jīng)歷了從供給方增量住宅的建設補貼向需求方存量住宅的房租補貼的轉移。美國則是補充型公共住房供應模式的代表 ,除了 20 世紀 30年代的特殊情況外 ,大都采用以私有住房為主體、公共住房只起補充作用的補充型公共住房供應模式。三是公共住房供應模式的不同。二是住房保障方式的不同。以新加坡為代表的住房保障模式重視以政府強制儲蓄 ,建立以中央公積金為核心的社會保障體系 。以英國為代表的住房保障模式倡導公民普遍地享受住房福利 ,國 家擔負保障公民住房福利的職責 。各國住房保障重在建立公平社會 ,縮減貧富之間的差距。隨著全國性住房短缺的緩解以至消失 ,轉而鼓勵運用市場機制解決大量的住房供應 ,政府住房保障制度只面對地區(qū)性和特殊階層的居民。二是住房保障政策演進的相似性。同時 ,政府采取現(xiàn)金補助和優(yōu)先分房的激勵機制 ,鼓勵復合家庭和已婚子女申請鄰近父母的住所以方便相互照應 . 18 （二）、對發(fā)達國家住房保障制度建設情況的基本評價 發(fā)達國家住房保障制度在具體設計上存在差異 ,但在住房保障體系建立和完善的過程中 ,存在共同點 :一是住房保障動因和目標的相似性。新加坡住房發(fā)展局非常重視各個社會階層的融合。如果某地區(qū)供小于求 ,則抽簽決定。 (3)公有住房的合理配售。購買三室一套的公有住宅 ,政府只補貼 5%。嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障的水 平 ,住房短缺時期只有月收入不超過 800 新元的家庭才有資格租住公有住宅。允許動用公積金存款的一部分作為購房的首期付款 ,不足部份由每月交納的公積金分期支付。 (3)發(fā)揮地方群眾團體的作用 ,吸收社會資金發(fā)展住宅建設。日本政府在住房保障制度方面的具體做法有 :(1)以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設。日本政府通過財政撥款、貸款 ,采取了重點支持公營住房的建設和資助各種住房機構、團體建造和供應出租住房的政策。所有的州政府及澳北區(qū)政府為包括無家可歸者及在私人出租市場受歧視的居民在內的各類住戶提供資助 ,只是由于各州的發(fā)展情況不同 ,各州資助計劃的構成和范圍也不同 . 17 日本情況 日本作為后起的市場經(jīng)濟國家 ,社會保障起步晚而發(fā)展快 ,保障水平已不亞于其他發(fā)達國家 ,其社會保障是一種社會全體的互助制度 ,住房保障在社會保 障中占有突出地位。社區(qū)住宅計劃是給那些低收入者和有特殊需要的住戶提供出租住宅 。針對不同的需求群體 ,澳大利亞政府制定了一系列住房資助計劃 ,包括 :公共住房計劃、社區(qū)住房計劃、土著住房計劃、私人市場資助計劃等 ,涉及到私人部門、公共部門和社區(qū)部門。澳大利亞是充分利用 住房發(fā)展計劃實行住房保障的典型國家。英國房屋互助協(xié)會是一個將儲蓄存款投資于以私人自住住宅為擔保的長期貸款的非盈利性互助機構 ,協(xié)會的資金大部分來自個人儲蓄 ,約 80%的資產是為購買新住房或舊住房的抵押放款 ,償還期長達 20 年或 20 年以上 。管理部門對申請人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進行全面審查 ,只有獲得批準的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補助。住房補助無全國的統(tǒng)一標準 ,由地方政府自行組織。 英國情況 英國的居住水平在歐洲名列前茅 ,其公共住房政策和住房保障舉措的實施效果明顯。 (3)合作建房。瑞典實行兩種住房補貼 :一種是給退休人員補貼 ,金額有時達到全部住宅費用 (全國大約有 30%的退休人員從住房補貼中受益 )。由公房公司組成的協(xié)會 (SABD)建設和管理全國的公有住房 ,公房公司不以贏利為目的 ,地方政府以無息或低息貸款提供全部建設投資。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法 》、《國民住宅法》等 ,對住房保障中包括擴大房屋抵押貸款保險、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補貼和幫助低收入者家庭獲得房屋所有權等方面作了明確規(guī)定。私立老人公寓由慈善團體、政府和個人三者共同承擔住宅費用。 (5)老人住宅。 (4)住房租金補貼。 (3)對購買自有住房 實行稅收減免。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅抵押協(xié)會為中低收入家庭提供購房貸款。對低收入者 ,則提供標準較低的廉租屋 ,只租不售 ,房租超過家庭收入 25%以上的部分由政府補貼。對高收 入者 ,由市場供應商品房 。一、發(fā)達國家住房保障制度建設的基本經(jīng)驗 15 （一） .發(fā)達國家住房保障制度建設的基本實踐 美國 情況 美國是典型的市場經(jīng)濟國家 ,美國政府建立住房保障制度的指導思想 ,是對公平的維護不應以效率損失為代價。 三 、 發(fā)達國家 的 住房保障制度 20 世紀初以來 ,發(fā)達國家為保證“人人享有適當?shù)淖》俊?,滿足低收入者的基本居住需求 ,先后建立了較完善的住房保障制度。 20xx 年 4 月 30 日，通州、昌平兩個區(qū)域執(zhí)行政策，以后禁止交易。要加強項目建設資金管理，如出現(xiàn)虛報瞞報、挪用資金、擅自改變建 14 設內容等違法違規(guī)行為，按有關規(guī)定追究相關部門和責任人的責任。市、縣人民政府是國有工礦棚戶區(qū)改造的責任主體，要加大資 金投入，落實稅費、土地供應等相關政策；有關企業(yè)要積極籌集建設資金，承擔相應責任。 六、住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委對各省上報的年度計劃拆遷改造戶數(shù)進行審核，國家發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設部根據(jù)核定的拆遷改造戶數(shù)和補助標準下達年度投資計劃。 中央所屬工礦企業(yè)的棚戶區(qū)改造項目按照屬地原則，由所在地負責統(tǒng) 籌規(guī)劃和申報。申請中央投資補助項目，必須具備以下條件： 符合省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃； 市、縣人民政府對年度拆遷補償安置方案已完成審定，并已正式核發(fā)拆遷許可證； 建設程序到位，建設用地和資金已落實，具備當年開工條件。具體補助標準另行研究確定。 二、中央投資補助范圍為城市規(guī)劃區(qū)外、不能通過商業(yè)開發(fā)解決的國有工礦棚戶區(qū)改造工程，包括在建項目和當年具備開工條件的項目。 （十八）本通知自印發(fā)之日起施行。對社會各界舉報投訴的騙取廉租住房保障及違規(guī)使用廉租住房的行為，要及時處理，并公布結果。 （十六 ）充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道。住房保障部門可以通過政府購買服務的方式，委托廉租住房物業(yè)服務企業(yè)承擔廉租住房使用情況的檢查等工作。要健全管理機制和實施機構，充實人員，落實工作經(jīng)費，切實履行政府資產管理和對低收入家庭公共服務的職責。 （十二）房屋登記機構辦理房屋權屬登記時，應根據(jù)住房保障部門提供的信息，比對申請登記人家庭成員是否正在享受廉租住房保障的信息。 （十）完善廉租住房租賃補貼發(fā)放和管理制度，確保補貼資金專款用于改善居住條件。 （九）廉租住房租金要嚴格執(zhí)行“收支兩條線”管理，全額用于廉租住房及配套設施的維修養(yǎng)護和管理，不足部分由市、縣財政預算安排。 （八）強化廉租住房租金管理，提高廉租住房租金和服務收費的繳交率。 10 （七）集中建設的廉租住房小區(qū)的管理和服務，可由租戶自我管理、自我服務，也可以選擇專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)或原公有住房管理機構承擔。 （五）各市 、縣住房保障部門要會同有關部門完善廉租住房申請、審核、公示、輪候、配租程序，確保廉租住房配租過程公開透明，配租結果公平公正。 （三）優(yōu)化廉租住房戶型設計，加大建筑節(jié)能技術的推廣應用，力求在較小的戶型內滿足基本居住需要，努力做到功能齊全、布局合理、節(jié)能環(huán)保和經(jīng)濟適用。要根據(jù)低收入家庭人口結構情況，合理安排不同套型面積住房的比例。新建廉租住房項目要盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內外市政配套設施建設，方便低收入家庭生活、就業(yè)、就醫(yī)和子女入學。 二、 中國現(xiàn)有 保障性住房建設 政策 1 、 關于加強廉租住房管理有關問題的通知 關于加強廉租住房管理有關問題的通知 建保 [20xx]62 號 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設 部 20xx 年 05 月 05 日 各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳、民政廳、財政廳，直轄市建委（房地局、住房保障房屋管理局）、民政局、財政局，新疆生產建設兵團建設局、民政局、財務局： 為加強廉租住房管理，確保廉租住房公平配租和有效使用，根據(jù)《國務院關于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）和住房城鄉(xiāng)建設部等九部委《廉租住 9 房保障辦法》（建設部令第 162 號）等有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下： 一、嚴格建設和準入管理 （一）各地區(qū)要通過新建 、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。堅持正確的輿論導向。繼續(xù)加強房地產市場監(jiān)測分析 ，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。四是強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。三是支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進農村危房改造。 保障性住房 前景 加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發(fā)展 ,是黨中央進一步加強民生建設的重要舉措 . 日前提出幾項重要意見 : 8 意見主要有以下幾項內容。限價商品房的建設比重應該不低于 3050%。第二層級是 20－ 80％的中低收入民眾，在政府住 房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價商品房、經(jīng)濟適用房、租賃經(jīng)濟適用房、民工住房等多種形式來解決。第一層級是不足 10％的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。 由于 70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國的住房保障體系需要保障 70%以上的中低收入家庭。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。 保障性住房 現(xiàn)狀 與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的