濟(jì)南市住房市場動態(tài)分析-文庫吧資料
2025-06-23 19:22本頁面
【正文】 ）.把降稅與建立城市住房保障體系和規(guī)范租賃市場相互連接 對租賃市場監(jiān)管不利帶有一定的普遍性，忽視對租賃市場的培育既不利于發(fā)展住房消費，也不利于滿足住房消費形式多元化的需要。因為，前者有提高房屋總價，從而增加購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問題；而后者作為一種過渡性住房，一般只適宜“單身貴族”在較短的時間內(nèi)居住，且二手房市場上此類房屋房源較多，供應(yīng)相對充足。但目前我市小高層和高層住房在整個商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應(yīng)把握住市場需求的變化動向，增加高層和小高層的住房供應(yīng)，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑成本、降低房價，增加一般中等收入家庭也能買得起、住的起的高層和小高層樓房供應(yīng)，使普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理。所以，今后居民住房消費將更加需要房貸的積極支持?！ 。ǘ?加大房貸對住房市場的支持力度 濟(jì)南市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2003年111月濟(jì)南城市居民可支配收入為10065元，%。但因稅率過高（%～%）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進(jìn)行租賃登記，以至稅收嚴(yán)重流失。在房價不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入者的購房負(fù)擔(dān)?！ 。ǘ?稅收負(fù)擔(dān)相對較重 我市住房交易手續(xù)費已有了大幅度降低，%和3%，一直沒有降低。對于帶動執(zhí)行其他房改方案的已購公房上市，緩解房源相對不足的供需矛盾具有十分重要的作用?！ D13 住房抵押面積顯著增長 六、存在的問題 當(dāng)前濟(jì)南住房市場存在的問題主要有以下幾點： ?。ㄒ唬?住房二級市場房源匱乏 近幾年，我市住房二級市場上流通的已購公房，僅有執(zhí)行濟(jì)南市房改方案的24余萬套已購公房，而執(zhí)行其他7個房改方案的20余萬套已購公房，則因種種原因未能上市，影響到我市住房消費的進(jìn)一步拓展。當(dāng)然，這一切的一切，都離不開政府的有效監(jiān)管和宏觀調(diào)控。 雖然，我市二手住房成交面積在2003年位居商品住房之后，增勢放緩，但兩者平分天下的格局已定、協(xié)調(diào)發(fā)展的大勢已定?！ D11 住房成交套數(shù)為近幾年之最 自實行住房制度改革以來，人們已經(jīng)逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉(zhuǎn)而把目光投向欣欣向榮的住房市場。兩級市場買賣住房成交套數(shù)為近幾年之最（見圖11），進(jìn)入市場買賣房屋的居民家庭越來越多，市場發(fā)展后勁十足?！ D10 濟(jì)南市已購公房價格走勢相對平緩 四、住房一、二級市場聯(lián)動效應(yīng)明顯 住房一、二級市場之間具有相互作用、相互影響和相互制約的辯證關(guān)系，房地產(chǎn)界聯(lián)動理論的基礎(chǔ)就在于此，2003年我市住房一、二級市場聯(lián)動效應(yīng)也證明于此。2003年已購公房上市平均價格為1603元/㎡，%。%，%（見圖9），對搞活我市住房二級市場功不可沒。雖然起步較晚，但經(jīng)過幾年的精心培育，目前已具有一定規(guī)模，市場交易日趨活躍并一年上一個臺階（見圖8）。這里面既有市場高速發(fā)展后自身需要調(diào)整的因素，更有房源供應(yīng)相對不足，即需求大于供給的老問題?！ ≈劣?003年，二手住房交易雖有不俗的表現(xiàn)，但成交面積低于商品住房已成為不爭的事實，㎡，%。其中，㎡，比2000年增長51%，形成了第一個交易高峰，充分體現(xiàn)了我市開放搞活住房二級市場政策措施的有效性；㎡，%，雖然增長速度不如上年，卻仍保持高速運行?！ 〕酥?，投資性的“新二手房”以及房齡較短的“已購商品房”的上市交易，對二手住房總體均價走高也有一定關(guān)系。在中介市場上，賣主反悔毀約的現(xiàn)象時有發(fā)生。不可否認(rèn)，城市拆遷在帶來住房需求增長、降低空置率的同時，也帶來二手住房房源絕對數(shù)量的減少，我市僅經(jīng)十路沿線就拆遷民房近三千戶。根據(jù)市場供需的實際情況來看，這種現(xiàn)象主要還是需求大于供給的矛盾造成的。 縱觀全年，1月份二手住房平均價格最低，為1462元/㎡；9月份最高，達(dá)到1910元/㎡，同比增長558元/㎡，㎡。其中，03年上半年平均價格為
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