昆明市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(22頁)-市場(chǎng)調(diào)研(編輯修改稿)
2024-09-22 10:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10% 雙龍橋 70 820 0% ○ 5 租方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)的比較分析 ? 該兩個(gè)特殊的商業(yè)區(qū)鋪面的銷售都是租賃，沒有出售，這也是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有者 對(duì)物業(yè)的銷售方式都定為了出租，這更能說明了這些商業(yè)物業(yè)的保值和升值潛力。 D、 獨(dú)立商場(chǎng) （柏聯(lián)百盛、福林廣場(chǎng)、 金碧輝煌、鴻城廣場(chǎng) ） ○ 1 供給總量情況（數(shù)量、經(jīng)營(yíng)面積） ? 該類商業(yè)物業(yè)的供給總量大致為 平方米 ? 其該商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積大致為 15— 300平方米之間， （但是 金碧輝煌 、 鴻城廣場(chǎng) 可根據(jù)客戶要求分割） 其主力面積在16— 100 平方米左右 ? 從 固定格局的 經(jīng)營(yíng)的鋪面的面積看， 柏聯(lián)百盛的鋪面面積相對(duì)較大，而福林廣場(chǎng) 的面積相對(duì)較小， 而 金碧輝煌 、 鴻城廣場(chǎng) 都可根據(jù)客戶要求進(jìn)行面積格局 分割，由此看來，不同的商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式對(duì)銷售供給也是不同的。 商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)面積范圍（ M2） 主力面積（ M2） 柏聯(lián)百盛 30— 300 100 福林廣場(chǎng) 15— 47 金碧輝煌 可根據(jù)客戶要求分割 鴻城廣場(chǎng) 可根據(jù)客戶要求分割 75 ○ 2 商鋪價(jià)格情況 ? 該類型商業(yè)物業(yè)的租價(jià) 在 220 元 /平方米 /月 （金碧輝煌 ）， 產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)格在 6500— 28000 元 /平方米 （ 福林廣場(chǎng) 、 鴻城廣場(chǎng) ） ，按月銷售額的 10— 12%提取租金費(fèi)用（柏聯(lián)百盛、鴻城廣場(chǎng)） ? 這幾個(gè)商業(yè)區(qū)的商場(chǎng)從 價(jià)格 上 看，商場(chǎng)的鋪面隨著樓層的上升，其價(jià)格逐漸下將，且價(jià)格差距較大。可以看出 商場(chǎng)的 鋪面價(jià)格主要是以購物的人流量和鋪面的所在樓層有較大關(guān)系。 商業(yè)物業(yè) 租價(jià)（元 /月 /M2） 產(chǎn)權(quán)投資 （元 /平方米） 柏聯(lián)百盛 按月銷售額的 10—12%提取租金費(fèi)用 福林廣場(chǎng) —— 一層： 28000 二層： 18000 三層： 10000 金碧輝煌 220 —— 鴻城廣場(chǎng) 按月銷售額的 10—12%提取租金費(fèi)用 以前的售價(jià) 一層： 26000 二層： 17000 三層： 10000 四層： 8000 五層： 6500 ○ 3 商鋪的銷售方式 ? 該商業(yè)物業(yè)的銷售方式有出租和產(chǎn)權(quán)出售兩種。 ? 調(diào)查的幾大商場(chǎng)鋪面，產(chǎn)權(quán)所有者（開發(fā)商）對(duì)物業(yè)的銷售方式有出租和產(chǎn)權(quán)出售，因?yàn)殚_發(fā)商要對(duì)資金回收，取得利潤(rùn)，但又怕經(jīng)營(yíng)者有損自己的形象，因此引進(jìn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)其銷售的產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但對(duì)有些鋪面則是對(duì)經(jīng)營(yíng)者直接出租。 2020123456出租 出售 產(chǎn)權(quán)出售 ○ 4 商鋪的空置情況 ? 調(diào)查的商業(yè)物業(yè)空置較高的是金碧輝煌 ，空置了 50%，而柏聯(lián)百盛的空置率較低，為 10%。 鴻城廣場(chǎng)由 于被一集團(tuán)整體購買，因此從銷售來講是無空置，但是對(duì)買家來講其經(jīng)營(yíng)和返租情況都很差欠。 ? 從商鋪的空置情況看來，主要空置的商鋪是分布在樓層較高的場(chǎng)地，這是因?yàn)樯啼伒牡谝粚尤肆鬏^大，較好經(jīng)營(yíng)，而二、三層以上的人流量較少，經(jīng)營(yíng)效果較差，因此部分商鋪有所空置。 另外同商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式、商業(yè)氛圍也有較 大的影響。 商業(yè)物業(yè) 規(guī)劃面積（ M2） 數(shù)量 空置率 柏聯(lián)百盛 50000 50 10% 福林廣場(chǎng) 163 40% 金碧輝煌 8000 400 50% 鴻城廣場(chǎng) 13000 0% ○ 5 租方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)的比較分析 ? 調(diào)查的幾大商場(chǎng)鋪面，產(chǎn)權(quán)所有者（開發(fā)商）對(duì)物業(yè)的銷售方式有產(chǎn)權(quán)出售和出租，因?yàn)殚_發(fā)商要對(duì)資金回收，取得利潤(rùn)，但又怕經(jīng)營(yíng)者有損自己的形象，因此引進(jìn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)其銷售的產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；而對(duì)商場(chǎng)的鋪面進(jìn)行出租的則可以讓較多的投資者進(jìn)行自我經(jīng)營(yíng)管理，減輕投資者的資金壓力，還可經(jīng)營(yíng)多種類型，但是也 會(huì)帶來一些有礙商場(chǎng)的發(fā)展和升值的影響。 二、 商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)群體界定 消費(fèi)群體構(gòu) 成 從調(diào)查的商業(yè)物業(yè)來看，其商業(yè)物業(yè)供給類型大致可分為四類： 一環(huán)路以內(nèi)的臨街獨(dú)立鋪面 、 小區(qū)內(nèi)鋪面、獨(dú)立商業(yè)鋪面 、 獨(dú)立商場(chǎng) 。 而消費(fèi)群體的構(gòu)成大體相同，但細(xì)分也可大致分為四類 ○ 1 、 一環(huán)路內(nèi)臨街獨(dú)立鋪面 消費(fèi)群體 ? 主要是以大眾消費(fèi)者為主體，其消費(fèi)的商品類型相對(duì)較多，但其消費(fèi)商品的價(jià)值也不高，且商鋪均為零售，消費(fèi)群體的年齡段跨度較大，消費(fèi)能力也有較大差異。 ○ 2 、 小區(qū)內(nèi)鋪面 消費(fèi)群體 ? 主要是以居家為主的消費(fèi)群體，其消費(fèi)的多為 生活日用小件和耗費(fèi)品，其購賣的量較小，商鋪也為零售，其消費(fèi)群體較單一，范圍較小。 ○ 3 、 獨(dú)立商業(yè)鋪面 消費(fèi)群體 ? 主要是以市區(qū)和地州的零售商為主，因?yàn)檫@兩個(gè)商場(chǎng)多為批發(fā)（帶零售），且經(jīng)營(yíng)商品在價(jià)格上也有一定的優(yōu)勢(shì)，因此消費(fèi)群體的購買量也較大，其消費(fèi)群體分布范圍較廣且多樣化。 ○ 4 、 獨(dú)立商場(chǎng) 消費(fèi)群體 ? 主要是以家庭消費(fèi)群體 為主 （也有一部分高消費(fèi)人群），因?yàn)樯虉?chǎng)的商品眾多，且經(jīng)營(yíng)品質(zhì)較好、且為零售銷售形式，因此消費(fèi)的商品多為大件和貴重物品，（另外還有部分蔬菜食物等），該消費(fèi)群體的質(zhì)量較高，年齡范圍較為集中，跨度較小，且消費(fèi)能力較高。 三、 商業(yè)物業(yè)的經(jīng) 營(yíng)情況 經(jīng)營(yíng)投資定位 情況 見末 頁表
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