昆明市商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告(22頁)-市場調(diào)研(已修改)
2025-08-28 10:04 本頁面
【正文】 昆明市商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 前言 次此應(yīng)百大地產(chǎn)研發(fā)部門的需求，我公司將對昆明市的重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，其調(diào)查內(nèi)容包含了商業(yè)物業(yè)的供給現(xiàn)狀、物業(yè)的價(jià)格情況、物業(yè)的銷售情況、消費(fèi)群體情況、經(jīng)營定位的情況等。本報(bào)告將對此進(jìn)行具體的分析。 一、 商業(yè)物業(yè)供給現(xiàn)狀 根據(jù)調(diào)查，昆明市主要的商業(yè)物業(yè)供給現(xiàn)狀都較可觀，我們將選擇其主要的商業(yè)點(diǎn)進(jìn)行分析，其中包括了：柏聯(lián)百盛、福林廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、螺螄灣、雙龍橋、北辰小區(qū)、江東花城、梁源小區(qū)、中林錦苑、東風(fēng)西路、南屏街、青年路、正義路。被選 物業(yè)（ 商業(yè)區(qū)）都為較成熟，且為昆明市的主要商業(yè)區(qū)，具有較強(qiáng)的代表性和可比性。 供給總量和區(qū)域分布 情況 ? 此次調(diào)查的商業(yè)物業(yè)的供給總量大致為 平方米 ，其中一環(huán)路內(nèi)供給量為 平方米 ，南市區(qū)供給量為 286220平方米 ，北市區(qū)供給量為 13725 平方米 ，西市區(qū)供給量為 2675平方米 ? 其區(qū)域的分布情況為 ： A、一環(huán)路內(nèi)商業(yè)物業(yè)有柏聯(lián)百盛、福林廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、東風(fēng)西路、南屏街、青年路、正義路 B、南市區(qū)域有螺螄灣、雙龍橋、中林錦苑 C、北市區(qū)域有北辰小區(qū)、江東花城 D、西市區(qū)域有梁源小區(qū) ? 可以說昆明市的重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)區(qū)的分布主要是在一環(huán)路內(nèi)的中心市區(qū)，而其他區(qū)域相比較少，這是由于中心市區(qū)都是商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、較為集中的地區(qū)，面對的消費(fèi)群體輻射面較廣，且人口的密度較高、人流量較大、人流質(zhì)量也較高。而其他區(qū)域的商業(yè)物業(yè) （螺螄灣、雙龍橋除外） 主要只是滿足周邊住戶的需求，因此分布量規(guī)模相比較小。 分布區(qū)域 范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè) 供給量 （ M2） 一環(huán)路內(nèi) 柏聯(lián)百盛、福林廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、東風(fēng)西路、南屏街、青年路、正義路 南市區(qū)域 螺螄灣、 雙龍橋、中林錦苑 286220 北市區(qū)域 北辰小區(qū)、江東花城 13725 西市區(qū)域 梁源小區(qū) 2675 商業(yè)物業(yè)供給類型情況 從調(diào)查的商業(yè)物業(yè)來看，其商業(yè)物業(yè)供給類型大致可分為 四類： 一環(huán)路以內(nèi)的臨街獨(dú)立鋪面 、 小區(qū)內(nèi)鋪面、獨(dú)立商業(yè)鋪面 、 獨(dú)立商場 。 ? 一環(huán)路內(nèi)臨街獨(dú)立鋪面有：東風(fēng)西路、南屏街、青年路、正義路 ? 小區(qū)內(nèi)鋪面有：中林錦苑、北辰小區(qū)、江東花城、梁源小區(qū) ? 獨(dú)立商業(yè)鋪面有：螺螄灣、雙龍橋 ? 獨(dú)立商場有：柏聯(lián)百盛、福林廣場、鴻城賽特、金碧輝煌 各類型商業(yè)物業(yè)情況 根據(jù)商 業(yè)物業(yè)類型的不同，我們將對其進(jìn)行分類對比研究 A、 一環(huán)路以內(nèi)的臨街獨(dú)立鋪面 （正義路、東風(fēng)西路、南屏街、 青年路 ） ○ 1 供給總量情況 ? 該類商業(yè)物業(yè)的供給總量大致為 44138 平方米 ? 其該商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營面積大致為 8— 5000 平方米之間 （巴黎春天的經(jīng)營面積為 5000 平方米） ，其主力面積在 60— 80 平方米左右 ? 從經(jīng)營的鋪面的面積看，南屏街、正義路的鋪面面積相對較大，而東風(fēng)西路和青年路的面積相對較小，這可能以鋪面臨街的不同 、經(jīng)營項(xiàng)目的不同 有一定 關(guān)系。 商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營面積范圍（ M2） 主力面積（ M2） 東風(fēng)西路 10— 5000 65 南屏街 50— 120 80 青年路 24— 400 60 正義路 8— 200 80 ○ 2 商鋪價(jià)格情況 ? 該類型商業(yè)物業(yè)的租價(jià)范圍在 260— 400 元 /平方米 /月 ? 其中青年路中段的商業(yè)鋪面租金價(jià)格最高，為 400 元 /平方米 /月，東風(fēng)西路上的商業(yè)鋪面租金價(jià)格相比較低，為 260元 /平方米 /月，可以看出東風(fēng)西路的商業(yè)氛圍相比較差些，均沒有其他幾個(gè)街道的商業(yè)鋪面有商業(yè)價(jià)值。另外，青年路的鋪面雖然租金較高，但是由于街道的改建，其人流量也在相對減少 ， 商業(yè)街的氣氛也沒有以前濃厚，相比正義路則保持著較強(qiáng)的商業(yè)氛圍。 商業(yè)物業(yè) 租價(jià) （元 /月 /M2） 東風(fēng)西路 260 南屏街 300 青年路 400 正義路 350 ○ 3 商鋪的銷售方式 ? 該商業(yè)物業(yè)的銷售方式均為出租，都沒有出售 ? 做為昆明市的主要商業(yè)街鋪面，產(chǎn)權(quán)所有者對物業(yè)的銷售方式都定為了出租，這更能說明了這些商業(yè)物業(yè)的保值和升值潛力，而對使用經(jīng)營者來說對臨街鋪面的租用可能更靈活一些，也能相對節(jié)約一部分較大的經(jīng)營投資 資金。 400123456出租 出售 ○ 4 商鋪的空置情況 ? 調(diào)查的商業(yè)物業(yè)空置較高的是 青年路臨街的商鋪，空置了15%，而南屏街沒有空置鋪面，東風(fēng)西路和正義路均空置5%。 ? 從商鋪的空置情況看來，鋪面出租較好的是南屏街，較差的是青年路，從經(jīng)營的面積和租價(jià)這兩方面看，其 相互之間的 差別也不是太大， 對 空置率影響 也不是主要的，而是以商業(yè)地段和地點(diǎn)有較大關(guān)系。 商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營面積范圍（ M2） 主力面積（ M2） 租價(jià) （元 /月 /M2） 空置率 東風(fēng)西路 10— 5000 65 260 5% 南屏街 50— 120 80 300 0% 青年路 24— 400 60 400 15% 正義路 8— 200 80 350 5% ○ 5 租方市場與賣方市場的比較分析 ?
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