【文章內(nèi)容簡介】 造價合約部 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 客戶服務部 計劃財務部 法律事務室 項目公司 1 土地階段 營銷類 《項目可行性研究》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 概念設計階段 營銷類 《項目定位和產(chǎn)品定位》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 工程類 《項目概念設計方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 4 方案設計階段 工程類 《項目規(guī)劃及建筑方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 5 《項目基礎處理方案》 ☆ ☆ ★ ☆ 6 《項目景觀概念設計》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 7 施工圖設計階段 營銷類 《售樓處和樣板房的選址、定位及開放計劃》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 8 《營銷模式及代理公司的選擇》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 9 《項目營銷策略總體方案》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 10 《項目銷售指標》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 11 工程類 《項目初步設計》 ★ ☆ ☆ ☆ 12 《景觀方案設計》 ★ ☆ ☆ ☆ 13 《項目目標成本》 ★ ☆ 15 14 施工準備階段 營銷類 《項目前期營銷宣傳方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 15 《項目精裝修方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 《售房合同》 ★ ☆ ☆ 16 《交房標準》 ☆ ☆ ★ 17 工程類 《招投標方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 18 《施工單位、監(jiān)理單位篩選和評估 報告》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 19 《施工單位、監(jiān)理單位招標合同》 ☆ ★ ☆ ☆ 20 《關(guān)鍵工序施工組織設計》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 21 《市政配套綜合管網(wǎng)設計》 ★ ☆ 22 《物業(yè)公司招標及選擇》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 23 施工階段 營銷類 《項目階段性營銷策略方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 24 《項目開盤方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 25 《房屋價格表及付款方式》 ★ ☆ ☆ ☆ 26 工程類 《項目重大設計變更》 ★ ☆ ☆ 27 《項目重大簽證》 ★ ☆ 28 項目交房階段 營銷類 《業(yè)主交房方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 29 《商業(yè)移交方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 30 工程類 《資產(chǎn)管理方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 31 項目收尾階段 《項目總結(jié)》 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 說明 :各階段成果方案一般由項目公司提交，職能部門初審后報分管領(lǐng)導審閱，職能部門報公司主要領(lǐng)導同意后組織公司評審會議。 第五章 項目規(guī)劃及定位 第二十六條 項目前期策劃 1． 項目定位策劃報告 經(jīng)營開發(fā)部負責編寫《項目定位策劃報告》，內(nèi)容包括（但不限于）：項目開發(fā)背景、政策環(huán)境、開發(fā)計劃、銷售目標等，并報公司總經(jīng)理辦公會審批；如項目已招標確定營銷策劃公司，則由營銷策劃公司編寫《項目定位策劃報告》，經(jīng)營開發(fā)部審核后，提交公司總經(jīng)理辦公會審批。 2． 《項目定位策劃報告》主要內(nèi)容 16 市場定位 根據(jù)市場調(diào)查與類比項目分析，研究、論證項目能夠?qū)崿F(xiàn)的市場地位。 產(chǎn)品定位 根據(jù)區(qū)域市場與同類項目產(chǎn)品的研究結(jié)論，依據(jù)《可行性研究報告》中概念性規(guī)劃設計方案，詳細提出項目產(chǎn)品主要定位與細節(jié)建議，包括建筑風格 、園林景觀、產(chǎn)品組合配比、產(chǎn)品功能細分、戶型建議、項目特色等內(nèi)容。 客群定位 根據(jù)市場客戶研究與問卷調(diào)查報告結(jié)論，結(jié)合產(chǎn)品定位，提出項目指向的市場客群，細分客群圈層，剖析項目客群來源與特點。 形象定位 根據(jù)產(chǎn)品與客群定位，精準定義項目市場形象，包括案名、定位語、主推廣語等主題形象，并圍繞主題形象展開初步 VI系統(tǒng)。 總體營銷策略 根據(jù)產(chǎn)品組合、客群定位、主題形象等，制定項目總體營銷策略與推廣思路，擬定項目推售與關(guān)鍵節(jié)點計劃。包括開盤前蓄客方案、關(guān)鍵節(jié)點活動策劃、形象推廣策略、推廣媒體建議、推 廣計劃排期、整體營銷費用預算等。 價格定位 根據(jù)市場調(diào)查報告，以市場類比法，客觀的進行權(quán)重打分。結(jié)合營銷策略與開發(fā)計劃，提供項目價格定位建議，并 17 測算項目整體收益。 第二十七條 項目規(guī)劃方案 ，由產(chǎn)品設計部依據(jù)深化定位報告、用地規(guī)劃條件、初步成本建議、初步勘察報告等，編制方案設計任務書，提交設計單位，形成初步設計成果。 方案 設 計 過程中，對項目總體規(guī)劃、戶型方案、立面效果三個節(jié)點進行重點控制。各個節(jié)點的初步設計成果，由產(chǎn)品設計部、經(jīng)營開發(fā)部進行初審后，上報公司設計評審會。同時，在設計過程中，應熟悉掌握政府強制性控制標準，并加大與政府職能部門的溝通，了解地方政府慣性要求或彈性控制標準。 ，召開公司方案評審會。相應的調(diào)整意見由產(chǎn)品設計部督促設計單位修改，編制報建文本，向相關(guān)政府部門申請報批工作。 第二十八條 項目規(guī)劃及產(chǎn)品定位工作的責任矩陣參照下表： 18 第六章 報批報建及開工準備 第二十九條 項目前期報批報建管理 1． 基本流程 房地產(chǎn)前期報批報建基本流程參照下圖： 序號 工作職能 具體工作事項 造價合約部 計劃財務部 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設計部 法律事務室 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 項目公司 1 營銷策劃公司招標 發(fā)布招標書 ★ ☆ 2 定位報告 強排方案 ★ ☆ 地塊規(guī)劃指標 ★ ☆ 項目概念性設計方案 ★ ☆ 市場定位 ★ ☆ 項目定位 ★ ☆ 客戶定位 ★ ☆ 產(chǎn)品定位 ★ ☆ ☆ ☆ 價格定位 ☆ ☆ ★ ☆ 資金計劃與利潤目標 ★ ☆ ☆ 項目分期開發(fā)策略 及節(jié)點安排 ☆ ★ ☆ 3 確定營銷策劃公司 定標 ☆ ★ ☆ ☆ 簽訂營銷策劃代理合同 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 4 項目規(guī)劃設計 編制方案設計任務書 ☆ ★ 總體規(guī)劃初審 ☆ ★ 戶型方案初審 ☆ ★ ☆ 立面方案初審 ☆ ★ ☆ 督促設計單位修改 ★ 編制方案報建文本 ☆ ★ 19 土地出讓合同 取得規(guī)劃條件 招標、拍賣、 掛牌 繳納土 地出讓 金及契稅 發(fā)改委立項 用地 規(guī)劃 許可證 消防部 門協(xié)審 建筑工 程設計 方案審查 人防部 門協(xié)審 環(huán)評方案報建 水土 保持方案 報 建 建筑工 程規(guī)劃 許可證 國有土地 使用 權(quán)證 交通影 響評價 其他部門協(xié)審 施工圖設計 地震安全性評價 施工圖審查 招標審查備案 監(jiān)理招 投標 施工招投標 消防報建 人防報建 質(zhì) 量、安全 監(jiān)督手續(xù) 防雷報建 施工許可證 規(guī)劃 驗線及 177。 注：各地區(qū)實際情況與圖中所列的報批報建內(nèi)容及先后程序會略有差異。 2．責任矩陣 前期報批報建具體分工如下表： 20 序號 報批報建內(nèi)容 辦公室 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設計部 工程技術(shù)部 造價合約部 景觀裝飾部 計劃財務部 法律事務室 項目公司 1 項目公司注冊及資質(zhì)等級辦理 ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 2 國有土地使用權(quán)證 ☆ ★ ☆ 3 建筑節(jié)能審查 ★ ☆ 4 發(fā)改委立項 ★ ☆ 5 建設項目規(guī)劃設計條件 ☆ ★ 6 建設用地規(guī)劃許可證 ★ ☆ ☆ 7 初步設計審查 ★ ☆ ☆ ☆ 8 環(huán)評方案報建 ☆ ★ 9 新建人防工程審批 ☆ ★ 10 建筑節(jié)能方案審批 ☆ ★ 11 水土保持方案審查 ☆ ★ 12 氣象防雷方案審查 ☆ ★ 13 建設工程抗震設防要求核準 ☆ ★ 14 消防部門審批 ☆ ★ 15 建設工程規(guī)劃許可證 ☆ ☆ ★ 16 施工圖審查 ☆ ★ 17 人防施工圖審 ☆ ★ 18 公開招投標備案 ☆ ★ 19 人防報建、消防報建、防雷報建 ★ 20 質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù) ★ 21 施工許可證 ★ 22 房屋面積預測 ☆ ☆ ★ 23 物業(yè)備案 ★ 24 白蟻防治備案 ★ 25 商品房預售許可證 ☆ ★ 26 規(guī)劃驗線及177。 ★ 27 交通影響評價 ☆ ★ 第三十條 項目管理策劃書 1． 項目公司成立后，根 據(jù)公司對項目的總體要求，項目公司總經(jīng)理主持編制《項目管理策劃書》，其內(nèi)容包括（但 21 不限于）：項目概況、責任管理目標、開發(fā)策略、總體開發(fā)周期、營銷策略、項目責任成本、成本控制 策略、項目組織及人員配置、責任矩陣、現(xiàn)金流分析及資金計劃、部門責任書、招投標計劃、需單獨分包的分部分項工程、進度計劃、實施要點、質(zhì)量安全文明施工管控要點及措施、風險分析及對策。 2． 《項目管理策劃書》經(jīng)公司各職能部門初審后，報公司評審，由公司總經(jīng)理簽字生效。 3． 《項目管理策劃書》以年度為調(diào)整周期，根據(jù)上一年度的完成情況和當年公司下達的《年度經(jīng)營目標責任書》對策劃書的運行目標進行調(diào)整。 第三十一條 開工準備 開工準備管理（基本取得用地到基礎開工）主要工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場查勘、收地圍蔽、組織詳勘、申報臨水臨電、實施“三通一平”、與政府相關(guān)部門對接等。 項目公司通過現(xiàn)場查勘或向有關(guān)部門、單位查詢施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并向土方、樁基、主體等施工單位提供上述資料。 項目公司應提前了解項目所在地施工證照取得、安全文明施工、工程驗收（中間驗收）、檔案移交、竣工備案等 22 方面的管理規(guī)定，采取預防措施，避免 影響工期。 ，避免因先行開工導致后期需進行結(jié)構(gòu)檢測等現(xiàn)象，既影響進度、又增加成本。 了解地方政府在供電、供水、供暖、燃氣、消防、防雷方案報批（報建）及圖紙設計、施工、驗收等方面的要求，并及時辦理、完善各種相關(guān)手續(xù)。 地方政府積極申請將項目列為政府重點工程，爭取在報建手續(xù)方面的優(yōu)惠政策 。 、交通執(zhí)法部門、街道委（或鎮(zhèn)政府）及公安等部門的對接工作，爭取良好的建設環(huán)境。 第七章 工程建設管理 第三十二條 工程技術(shù)部（安全監(jiān)察部）是公司各項目工程建設安全、質(zhì)量、進度、技術(shù)管理的主責部門。項目公司總經(jīng)理是項目安全、質(zhì)量、進度管理的第一責任人。 第三十三條 技術(shù)管理 《工程管理手冊》第五條 。 《工程管理手冊》第 條 。 3． 《施工組織設計》審查要點詳見《工程管理手冊》第 條 。 《工程管理手冊》第