【文章內(nèi)容簡介】 造價合約部 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 客戶服務(wù)部 計劃財務(wù)部 法律事務(wù)室 項(xiàng)目公司 1 土地階段 營銷類 《項(xiàng)目可行性研究》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 概念設(shè)計階段 營銷類 《項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 工程類 《項(xiàng)目概念設(shè)計方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 4 方案設(shè)計階段 工程類 《項(xiàng)目規(guī)劃及建筑方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 5 《項(xiàng)目基礎(chǔ)處理方案》 ☆ ☆ ★ ☆ 6 《項(xiàng)目景觀概念設(shè)計》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 7 施工圖設(shè)計階段 營銷類 《售樓處和樣板房的選址、定位及開放計劃》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 8 《營銷模式及代理公司的選擇》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 9 《項(xiàng)目營銷策略總體方案》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 10 《項(xiàng)目銷售指標(biāo)》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 11 工程類 《項(xiàng)目初步設(shè)計》 ★ ☆ ☆ ☆ 12 《景觀方案設(shè)計》 ★ ☆ ☆ ☆ 13 《項(xiàng)目目標(biāo)成本》 ★ ☆ 15 14 施工準(zhǔn)備階段 營銷類 《項(xiàng)目前期營銷宣傳方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 15 《項(xiàng)目精裝修方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 《售房合同》 ★ ☆ ☆ 16 《交房標(biāo)準(zhǔn)》 ☆ ☆ ★ 17 工程類 《招投標(biāo)方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 18 《施工單位、監(jiān)理單位篩選和評估 報告》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 19 《施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)合同》 ☆ ★ ☆ ☆ 20 《關(guān)鍵工序施工組織設(shè)計》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 21 《市政配套綜合管網(wǎng)設(shè)計》 ★ ☆ 22 《物業(yè)公司招標(biāo)及選擇》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 23 施工階段 營銷類 《項(xiàng)目階段性營銷策略方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 24 《項(xiàng)目開盤方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 25 《房屋價格表及付款方式》 ★ ☆ ☆ ☆ 26 工程類 《項(xiàng)目重大設(shè)計變更》 ★ ☆ ☆ 27 《項(xiàng)目重大簽證》 ★ ☆ 28 項(xiàng)目交房階段 營銷類 《業(yè)主交房方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 29 《商業(yè)移交方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 30 工程類 《資產(chǎn)管理方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 31 項(xiàng)目收尾階段 《項(xiàng)目總結(jié)》 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 說明 :各階段成果方案一般由項(xiàng)目公司提交，職能部門初審后報分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，職能部門報公司主要領(lǐng)導(dǎo)同意后組織公司評審會議。 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 第二十六條 項(xiàng)目前期策劃 1． 項(xiàng)目定位策劃報告 經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)編寫《項(xiàng)目定位策劃報告》，內(nèi)容包括（但不限于）：項(xiàng)目開發(fā)背景、政策環(huán)境、開發(fā)計劃、銷售目標(biāo)等，并報公司總經(jīng)理辦公會審批；如項(xiàng)目已招標(biāo)確定營銷策劃公司，則由營銷策劃公司編寫《項(xiàng)目定位策劃報告》，經(jīng)營開發(fā)部審核后，提交公司總經(jīng)理辦公會審批。 2． 《項(xiàng)目定位策劃報告》主要內(nèi)容 16 市場定位 根據(jù)市場調(diào)查與類比項(xiàng)目分析，研究、論證項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的市場地位。 產(chǎn)品定位 根據(jù)區(qū)域市場與同類項(xiàng)目產(chǎn)品的研究結(jié)論，依據(jù)《可行性研究報告》中概念性規(guī)劃設(shè)計方案，詳細(xì)提出項(xiàng)目產(chǎn)品主要定位與細(xì)節(jié)建議，包括建筑風(fēng)格 、園林景觀、產(chǎn)品組合配比、產(chǎn)品功能細(xì)分、戶型建議、項(xiàng)目特色等內(nèi)容。 客群定位 根據(jù)市場客戶研究與問卷調(diào)查報告結(jié)論，結(jié)合產(chǎn)品定位，提出項(xiàng)目指向的市場客群，細(xì)分客群圈層，剖析項(xiàng)目客群來源與特點(diǎn)。 形象定位 根據(jù)產(chǎn)品與客群定位，精準(zhǔn)定義項(xiàng)目市場形象，包括案名、定位語、主推廣語等主題形象，并圍繞主題形象展開初步 VI系統(tǒng)。 總體營銷策略 根據(jù)產(chǎn)品組合、客群定位、主題形象等，制定項(xiàng)目總體營銷策略與推廣思路，擬定項(xiàng)目推售與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃。包括開盤前蓄客方案、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)活動策劃、形象推廣策略、推廣媒體建議、推 廣計劃排期、整體營銷費(fèi)用預(yù)算等。 價格定位 根據(jù)市場調(diào)查報告，以市場類比法，客觀的進(jìn)行權(quán)重打分。結(jié)合營銷策略與開發(fā)計劃，提供項(xiàng)目價格定位建議，并 17 測算項(xiàng)目整體收益。 第二十七條 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ，由產(chǎn)品設(shè)計部依據(jù)深化定位報告、用地規(guī)劃條件、初步成本建議、初步勘察報告等，編制方案設(shè)計任務(wù)書，提交設(shè)計單位，形成初步設(shè)計成果。 方案 設(shè) 計 過程中，對項(xiàng)目總體規(guī)劃、戶型方案、立面效果三個節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)控制。各個節(jié)點(diǎn)的初步設(shè)計成果，由產(chǎn)品設(shè)計部、經(jīng)營開發(fā)部進(jìn)行初審后，上報公司設(shè)計評審會。同時，在設(shè)計過程中，應(yīng)熟悉掌握政府強(qiáng)制性控制標(biāo)準(zhǔn)，并加大與政府職能部門的溝通，了解地方政府慣性要求或彈性控制標(biāo)準(zhǔn)。 ，召開公司方案評審會。相應(yīng)的調(diào)整意見由產(chǎn)品設(shè)計部督促設(shè)計單位修改，編制報建文本，向相關(guān)政府部門申請報批工作。 第二十八條 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品定位工作的責(zé)任矩陣參照下表： 18 第六章 報批報建及開工準(zhǔn)備 第二十九條 項(xiàng)目前期報批報建管理 1． 基本流程 房地產(chǎn)前期報批報建基本流程參照下圖： 序號 工作職能 具體工作事項(xiàng) 造價合約部 計劃財務(wù)部 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計部 法律事務(wù)室 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 項(xiàng)目公司 1 營銷策劃公司招標(biāo) 發(fā)布招標(biāo)書 ★ ☆ 2 定位報告 強(qiáng)排方案 ★ ☆ 地塊規(guī)劃指標(biāo) ★ ☆ 項(xiàng)目概念性設(shè)計方案 ★ ☆ 市場定位 ★ ☆ 項(xiàng)目定位 ★ ☆ 客戶定位 ★ ☆ 產(chǎn)品定位 ★ ☆ ☆ ☆ 價格定位 ☆ ☆ ★ ☆ 資金計劃與利潤目標(biāo) ★ ☆ ☆ 項(xiàng)目分期開發(fā)策略 及節(jié)點(diǎn)安排 ☆ ★ ☆ 3 確定營銷策劃公司 定標(biāo) ☆ ★ ☆ ☆ 簽訂營銷策劃代理合同 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計 編制方案設(shè)計任務(wù)書 ☆ ★ 總體規(guī)劃初審 ☆ ★ 戶型方案初審 ☆ ★ ☆ 立面方案初審 ☆ ★ ☆ 督促設(shè)計單位修改 ★ 編制方案報建文本 ☆ ★ 19 土地出讓合同 取得規(guī)劃條件 招標(biāo)、拍賣、 掛牌 繳納土 地出讓 金及契稅 發(fā)改委立項(xiàng) 用地 規(guī)劃 許可證 消防部 門協(xié)審 建筑工 程設(shè)計 方案審查 人防部 門協(xié)審 環(huán)評方案報建 水土 保持方案 報 建 建筑工 程規(guī)劃 許可證 國有土地 使用 權(quán)證 交通影 響評價 其他部門協(xié)審 施工圖設(shè)計 地震安全性評價 施工圖審查 招標(biāo)審查備案 監(jiān)理招 投標(biāo) 施工招投標(biāo) 消防報建 人防報建 質(zhì) 量、安全 監(jiān)督手續(xù) 防雷報建 施工許可證 規(guī)劃 驗(yàn)線及 177。 注：各地區(qū)實(shí)際情況與圖中所列的報批報建內(nèi)容及先后程序會略有差異。 2．責(zé)任矩陣 前期報批報建具體分工如下表： 20 序號 報批報建內(nèi)容 辦公室 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計部 工程技術(shù)部 造價合約部 景觀裝飾部 計劃財務(wù)部 法律事務(wù)室 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司注冊及資質(zhì)等級辦理 ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 2 國有土地使用權(quán)證 ☆ ★ ☆ 3 建筑節(jié)能審查 ★ ☆ 4 發(fā)改委立項(xiàng) ★ ☆ 5 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件 ☆ ★ 6 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ★ ☆ ☆ 7 初步設(shè)計審查 ★ ☆ ☆ ☆ 8 環(huán)評方案報建 ☆ ★ 9 新建人防工程審批 ☆ ★ 10 建筑節(jié)能方案審批 ☆ ★ 11 水土保持方案審查 ☆ ★ 12 氣象防雷方案審查 ☆ ★ 13 建設(shè)工程抗震設(shè)防要求核準(zhǔn) ☆ ★ 14 消防部門審批 ☆ ★ 15 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ☆ ☆ ★ 16 施工圖審查 ☆ ★ 17 人防施工圖審 ☆ ★ 18 公開招投標(biāo)備案 ☆ ★ 19 人防報建、消防報建、防雷報建 ★ 20 質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù) ★ 21 施工許可證 ★ 22 房屋面積預(yù)測 ☆ ☆ ★ 23 物業(yè)備案 ★ 24 白蟻防治備案 ★ 25 商品房預(yù)售許可證 ☆ ★ 26 規(guī)劃驗(yàn)線及177。 ★ 27 交通影響評價 ☆ ★ 第三十條 項(xiàng)目管理策劃書 1． 項(xiàng)目公司成立后，根 據(jù)公司對項(xiàng)目的總體要求，項(xiàng)目公司總經(jīng)理主持編制《項(xiàng)目管理策劃書》，其內(nèi)容包括（但 21 不限于）：項(xiàng)目概況、責(zé)任管理目標(biāo)、開發(fā)策略、總體開發(fā)周期、營銷策略、項(xiàng)目責(zé)任成本、成本控制 策略、項(xiàng)目組織及人員配置、責(zé)任矩陣、現(xiàn)金流分析及資金計劃、部門責(zé)任書、招投標(biāo)計劃、需單獨(dú)分包的分部分項(xiàng)工程、進(jìn)度計劃、實(shí)施要點(diǎn)、質(zhì)量安全文明施工管控要點(diǎn)及措施、風(fēng)險分析及對策。 2． 《項(xiàng)目管理策劃書》經(jīng)公司各職能部門初審后，報公司評審，由公司總經(jīng)理簽字生效。 3． 《項(xiàng)目管理策劃書》以年度為調(diào)整周期，根據(jù)上一年度的完成情況和當(dāng)年公司下達(dá)的《年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書》對策劃書的運(yùn)行目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。 第三十一條 開工準(zhǔn)備 開工準(zhǔn)備管理（基本取得用地到基礎(chǔ)開工）主要工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場查勘、收地圍蔽、組織詳勘、申報臨水臨電、實(shí)施“三通一平”、與政府相關(guān)部門對接等。 項(xiàng)目公司通過現(xiàn)場查勘或向有關(guān)部門、單位查詢施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并向土方、樁基、主體等施工單位提供上述資料。 項(xiàng)目公司應(yīng)提前了解項(xiàng)目所在地施工證照取得、安全文明施工、工程驗(yàn)收（中間驗(yàn)收）、檔案移交、竣工備案等 22 方面的管理規(guī)定，采取預(yù)防措施，避免 影響工期。 ，避免因先行開工導(dǎo)致后期需進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢測等現(xiàn)象，既影響進(jìn)度、又增加成本。 了解地方政府在供電、供水、供暖、燃?xì)?、消防、防雷方案報批（報建）及圖紙設(shè)計、施工、驗(yàn)收等方面的要求，并及時辦理、完善各種相關(guān)手續(xù)。 地方政府積極申請將項(xiàng)目列為政府重點(diǎn)工程，爭取在報建手續(xù)方面的優(yōu)惠政策 。 、交通執(zhí)法部門、街道委（或鎮(zhèn)政府）及公安等部門的對接工作，爭取良好的建設(shè)環(huán)境。 第七章 工程建設(shè)管理 第三十二條 工程技術(shù)部（安全監(jiān)察部）是公司各項(xiàng)目工程建設(shè)安全、質(zhì)量、進(jìn)度、技術(shù)管理的主責(zé)部門。項(xiàng)目公司總經(jīng)理是項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度管理的第一責(zé)任人。 第三十三條 技術(shù)管理 《工程管理手冊》第五條 。 《工程管理手冊》第 條 。 3． 《施工組織設(shè)計》審查要點(diǎn)詳見《工程管理手冊》第 條 。 《工程管理手冊》第