【正文】 ☆ ★ ☆ 4 報(bào)批報(bào)建及開工準(zhǔn)備 開工準(zhǔn)備 項(xiàng)目公司注冊(cè) ☆ ☆ ★ ☆ 土地證辦理 ☆ ☆ ★ ☆ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ☆ ☆ ☆ ★ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ☆ ☆ ★ 施工許可證 ☆ ★ 項(xiàng)目開發(fā)策劃書 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 5 工程建設(shè) 安全管理 ☆ ☆ ★ ☆ 質(zhì)量管理 ☆ ☆ ★ ☆ 進(jìn)度管理 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 監(jiān)理工作管理 ☆ ☆ ★ 工程驗(yàn)收管理 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 工程維修管理 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 景觀及裝飾工程竣工驗(yàn)收 ☆ ★ ☆ ☆ 6 營(yíng)銷 項(xiàng)目總體營(yíng)銷工 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 9 工作 作方案 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)管理 ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 項(xiàng)目重大營(yíng)銷活動(dòng) ☆ ★ ☆ ☆ 價(jià)格管理 ★ ☆ ☆ 7 成本管理 成本標(biāo)準(zhǔn)體系 ☆ ☆ ★ ☆ 可研投資估算 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 目標(biāo)成本編制 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管控 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 責(zé)任成本監(jiān)控及預(yù)警 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 簽證管理 ☆ ☆ ★ 驗(yàn)工計(jì)價(jià) ☆ ☆ ★ ☆ 結(jié)算辦理 ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 8 設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)任務(wù)書 ☆ ☆ ★ ☆ 設(shè)計(jì)過程控制 ☆ ★ ☆ 設(shè)計(jì)變更控制 ☆ ☆ ★ ☆ 9 招投標(biāo) 招標(biāo)資格預(yù)審 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 招標(biāo)文件 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 開標(biāo)評(píng)標(biāo) ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 10 供應(yīng)商管理 供應(yīng)商選擇 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 供應(yīng)商評(píng)審 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 供應(yīng)商退出 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 11 合同管理 合同文本 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 合同評(píng)審 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 合同履行 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 12 財(cái)務(wù)管理 全面預(yù)算管理 ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 資金管理 ★ ☆ ☆ ☆ 銀行按揭管理 ☆ ☆ ★ 稅務(wù)管理 ☆ ★ 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 13 客服管理 客服管理 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 物業(yè)管理 ☆ ★ ☆ ☆ 金橋會(huì)管理 ☆ ☆ ★ 14 考核與激勵(lì) 項(xiàng)目班子考核 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 項(xiàng)目一般員工考核 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 15 審計(jì)監(jiān)督與 檢查 內(nèi)部審計(jì) ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 效能監(jiān)察 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 16 收尾 終結(jié)預(yù)評(píng)估 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 10 管理 后評(píng)價(jià) ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 17 黨群工作 黨群工作 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 18 文化建設(shè) 文化建設(shè) ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 19 綜合管理 辦公用品管理 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 印章管理 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 檔案資料管理 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 車輛管理 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 第十七條 項(xiàng)目公司崗位及定員 1． 公司人力資源部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)不同階段需要配置項(xiàng)目公司所需人員，人員配備堅(jiān)持一專多能，一崗多責(zé)，動(dòng)態(tài)管理，確保精干高效。包括土地基本情況、項(xiàng)目定位、概念性規(guī)劃方案、成本測(cè)算和投資收益指標(biāo)等。 第十三條 土地獲取 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部負(fù)責(zé)組織土地競(jìng)買和成交確認(rèn)等工作。 3． 項(xiàng)目綜合評(píng)審 公司總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后，上報(bào)集團(tuán)公司。 計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃和財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算等工作。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目概念規(guī)劃方案，預(yù)測(cè)初步技術(shù)指標(biāo)。 2． 項(xiàng)目可行性研究 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作。 第十二條 項(xiàng)目投資論證 1． 市場(chǎng)調(diào)查 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部牽頭對(duì)項(xiàng)目概況、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、建設(shè)條件（市政、地質(zhì)、水文、規(guī)劃指標(biāo)等）、政府收費(fèi)、稅務(wù)制度、融資環(huán)境等進(jìn)行調(diào)查，按專業(yè)分工出具項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。 5． 項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合概念規(guī)劃方案，起草《項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告》。 3． 產(chǎn)品初步建議 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部根據(jù)初步市調(diào)情況和項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，提出初步產(chǎn)品建議。包括用地面積、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、限高等。 第九條 項(xiàng)目投資管理職能 公司各職能部門和項(xiàng)目公司在項(xiàng)目投資管理中的職責(zé)劃分參見表 1 5 表 1：投資決策各部門工作責(zé)任矩陣 序號(hào) 工作職能 必要工作事項(xiàng) 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 景觀裝飾部 造價(jià)合約部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 工程技術(shù)部 法律事務(wù)室 辦公室 項(xiàng)目公司 1 土地信息獲知 土地市場(chǎng)信息收集 ★ ☆ 土地信息推介 ★ ☆ 2 投資機(jī)會(huì)研判 土地規(guī)劃條件摸底 ★ ☆ 市場(chǎng)調(diào)查 ★ 初步產(chǎn)品建議 ★ ☆ ☆ 初步經(jīng)濟(jì)分析 ★ ☆ ☆ ☆ 初步可行性評(píng)審 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 項(xiàng)目投資論證 市場(chǎng)調(diào)查 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 定位策劃 ★ ☆ ☆ 概念性規(guī)劃方案 ☆ ★ 開發(fā)周期及計(jì)劃 ★ ☆ ☆ ☆ 資金計(jì)劃和籌措方案 ☆ ☆ ★ 工程建設(shè)成本測(cè)算 ☆ ☆ ★ ☆ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 ☆ ☆ ★ 綜合評(píng)審形成可研報(bào)告 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 項(xiàng)目投資決策 公司總經(jīng)理辦公會(huì)議評(píng)審 ★ ☆ 公司董事會(huì)決策 ★ 上報(bào)集團(tuán)公司、中國(guó)中鐵立項(xiàng)審批 ★ ☆ 4 土地獲取 參加競(jìng)拍 /收購(gòu)、取得土地 ★ ☆ ☆ 5 項(xiàng)目投資交底 項(xiàng)目前期工作交底 ★ ☆ ☆ ☆ 注：“ ★”為主責(zé)部門 ，“☆”為輔責(zé)部門，下同 第十條 土地信息獲知 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部通過公開的市場(chǎng)信息和政府相關(guān)部門推介信息等方式，收集整理相關(guān)土地信息，跟蹤每月土地招拍掛相關(guān)情況，編制《土地市場(chǎng)月報(bào)》及時(shí)上報(bào)公司。 第二章 投資決策管理 第七條 公司項(xiàng)目投資決策堅(jiān)持“科學(xué)決策”的原則，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司相關(guān)規(guī)定，跟蹤、確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。公司作為項(xiàng)目管理主責(zé)層，主要負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目精細(xì)化管理相關(guān)辦法，指導(dǎo)、檢查和考核項(xiàng)目精細(xì)化管理各項(xiàng)工作，各項(xiàng)目公司（含項(xiàng)目部，下同）是 項(xiàng)目管理的執(zhí)行層，應(yīng)按照公司項(xiàng)目精細(xì)化管理各項(xiàng)辦法做好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理各項(xiàng)工作?！笆蟆奔泄芸貎?nèi)容明確置業(yè)公司本部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理由前臺(tái)管理向后臺(tái)管控轉(zhuǎn)變，保證項(xiàng)目運(yùn)行質(zhì)量。 第四條 標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化突出體現(xiàn)在項(xiàng)目管理層級(jí)化、投資決策科學(xué)化、規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)化、成本管理動(dòng)態(tài)化、營(yíng)銷策劃精準(zhǔn)化、客戶服務(wù)人性化、方案評(píng)審制度化、管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、工作標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)化、管理責(zé)任矩陣化、督導(dǎo)檢查常態(tài)化、績(jī)效考核有效化、管理手段信息化等“ 13化”管理內(nèi)容。公司制定的項(xiàng)目管理手冊(cè)、實(shí)施細(xì)則，作為執(zhí)行本辦法的配套文件。1 項(xiàng)目精細(xì)化管理辦法 中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司 2021 年 12 月 2 目 錄 第一章 總 則 .............................................. 3 第二章 投資決策管理 ......................................... 4 第三章 組織管理 ............................................ 8 第四章 后臺(tái)管控 ........................................... 11 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 ..................................... 15 第六章 報(bào)批報(bào)建及開工準(zhǔn)備 ................................. 18 第七章 工程建設(shè)管理 ....................................... 22 第八章 營(yíng)銷管理 ........................................... 34 第九章 成本管理 ........................................... 39 第十章 設(shè)計(jì)管理 .......................................... 45 第十一章 招標(biāo)管理 ......................................... 52 第十二章 合格供應(yīng)商管理 ................................... 55 第十三章 合同管理 ......................................... 57 第十四章 財(cái)務(wù)管理 ..........