【正文】 開(kāi)發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 法律事務(wù)室 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 項(xiàng)目公司 1 營(yíng)銷策劃公司招標(biāo) 發(fā)布招標(biāo)書 ★ ☆ 2 定位報(bào)告 強(qiáng)排方案 ★ ☆ 地塊規(guī)劃指標(biāo) ★ ☆ 項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)方案 ★ ☆ 市場(chǎng)定位 ★ ☆ 項(xiàng)目定位 ★ ☆ 客戶定位 ★ ☆ 產(chǎn)品定位 ★ ☆ ☆ ☆ 價(jià)格定位 ☆ ☆ ★ ☆ 資金計(jì)劃與利潤(rùn)目標(biāo) ★ ☆ ☆ 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 及節(jié)點(diǎn)安排 ☆ ★ ☆ 3 確定營(yíng)銷策劃公司 定標(biāo) ☆ ★ ☆ ☆ 簽訂營(yíng)銷策劃代理合同 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ☆ ★ 總體規(guī)劃初審 ☆ ★ 戶型方案初審 ☆ ★ ☆ 立面方案初審 ☆ ★ ☆ 督促設(shè)計(jì)單位修改 ★ 編制方案報(bào)建文本 ☆ ★ 19 土地出讓合同 取得規(guī)劃條件 招標(biāo)、拍賣、 掛牌 繳納土 地出讓 金及契稅 發(fā)改委立項(xiàng) 用地 規(guī)劃 許可證 消防部 門協(xié)審 建筑工 程設(shè)計(jì) 方案審查 人防部 門協(xié)審 環(huán)評(píng)方案報(bào)建 水土 保持方案 報(bào) 建 建筑工 程規(guī)劃 許可證 國(guó)有土地 使用 權(quán)證 交通影 響評(píng)價(jià) 其他部門協(xié)審 施工圖設(shè)計(jì) 地震安全性評(píng)價(jià) 施工圖審查 招標(biāo)審查備案 監(jiān)理招 投標(biāo) 施工招投標(biāo) 消防報(bào)建 人防報(bào)建 質(zhì) 量、安全 監(jiān)督手續(xù) 防雷報(bào)建 施工許可證 規(guī)劃 驗(yàn)線及 177。 ，召開(kāi)公司方案評(píng)審會(huì)。各個(gè)節(jié)點(diǎn)的初步設(shè)計(jì)成果，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部進(jìn)行初審后，上報(bào)公司設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。 第二十七條 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部依據(jù)深化定位報(bào)告、用地規(guī)劃條件、初步成本建議、初步勘察報(bào)告等，編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，提交設(shè)計(jì)單位，形成初步設(shè)計(jì)成果。 價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，以市場(chǎng)類比法，客觀的進(jìn)行權(quán)重打分。 總體營(yíng)銷策略 根據(jù)產(chǎn)品組合、客群定位、主題形象等，制定項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略與推廣思路，擬定項(xiàng)目推售與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 客群定位 根據(jù)市場(chǎng)客戶研究與問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告結(jié)論，結(jié)合產(chǎn)品定位，提出項(xiàng)目指向的市場(chǎng)客群，細(xì)分客群圈層，剖析項(xiàng)目客群來(lái)源與特點(diǎn)。 2． 《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》主要內(nèi)容 16 市場(chǎng)定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與類比項(xiàng)目分析，研究、論證項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)地位。 階段性成果評(píng)審責(zé)任矩陣 序號(hào) 階段定義 工作分類 階段性成果名稱 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 造價(jià)合約部 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 客戶服務(wù)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 法律事務(wù)室 項(xiàng)目公司 1 土地階段 營(yíng)銷類 《項(xiàng)目可行性研究》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 概念設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷類 《項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 工程類 《項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 4 方案設(shè)計(jì)階段 工程類 《項(xiàng)目規(guī)劃及建筑方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 5 《項(xiàng)目基礎(chǔ)處理方案》 ☆ ☆ ★ ☆ 6 《項(xiàng)目景觀概念設(shè)計(jì)》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 7 施工圖設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷類 《售樓處和樣板房的選址、定位及開(kāi)放計(jì)劃》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 8 《營(yíng)銷模式及代理公司的選擇》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 9 《項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體方案》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 10 《項(xiàng)目銷售指標(biāo)》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 11 工程類 《項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)》 ★ ☆ ☆ ☆ 12 《景觀方案設(shè)計(jì)》 ★ ☆ ☆ ☆ 13 《項(xiàng)目目標(biāo)成本》 ★ ☆ 15 14 施工準(zhǔn)備階段 營(yíng)銷類 《項(xiàng)目前期營(yíng)銷宣傳方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 15 《項(xiàng)目精裝修方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 《售房合同》 ★ ☆ ☆ 16 《交房標(biāo)準(zhǔn)》 ☆ ☆ ★ 17 工程類 《招投標(biāo)方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 18 《施工單位、監(jiān)理單位篩選和評(píng)估 報(bào)告》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 19 《施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)合同》 ☆ ★ ☆ ☆ 20 《關(guān)鍵工序施工組織設(shè)計(jì)》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 21 《市政配套綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)》 ★ ☆ 22 《物業(yè)公司招標(biāo)及選擇》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 23 施工階段 營(yíng)銷類 《項(xiàng)目階段性營(yíng)銷策略方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 24 《項(xiàng)目開(kāi)盤方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 25 《房屋價(jià)格表及付款方式》 ★ ☆ ☆ ☆ 26 工程類 《項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)變更》 ★ ☆ ☆ 27 《項(xiàng)目重大簽證》 ★ ☆ 28 項(xiàng)目交房階段 營(yíng)銷類 《業(yè)主交房方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 29 《商業(yè)移交方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 30 工程類 《資產(chǎn)管理方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 31 項(xiàng)目收尾階段 《項(xiàng)目總結(jié)》 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 說(shuō)明 :各階段成果方案一般由項(xiàng)目公司提交，職能部門初審后報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，職能部門報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)同意后組織公司評(píng)審會(huì)議。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制責(zé)任矩陣 序號(hào) 項(xiàng)目管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 內(nèi)控審計(jì)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 造價(jià)合約部 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 客戶服務(wù)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 法律事務(wù)室 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目立項(xiàng) ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 獲取土地 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 4 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì) ☆ ★ ☆ 5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證獲取 ☆ ★ 6 建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取 ☆ ★ 7 建筑工程施工許可證獲取 ★ 8 項(xiàng)目工程開(kāi)工 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 9 營(yíng)銷中心完工開(kāi)放 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 10 基礎(chǔ)完成 ☆ ☆ ★ 11 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 ☆ ☆ ★ 14 12 預(yù)售許可證獲取 ☆ ★ 13 開(kāi)盤 ☆ ☆ ★ 14 主體結(jié)構(gòu)工程完成 ☆ ☆ ★ 15 市政配套綜合管網(wǎng)完成 ☆ ☆ ☆ ★ 16 園林景觀完成 ☆ ☆ ★ 17 竣工備案 ☆ ☆ ☆ ★ 18 交房 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 19 收尾管理 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 第二十五條 階段性成果評(píng)審 為充分發(fā)揮公司集約化管理的作用，保證項(xiàng)目各階段運(yùn)營(yíng)水平，公司實(shí)施項(xiàng)目階段性成果評(píng)審制度。 4． 項(xiàng)目和本部部門計(jì)劃完成情況作為項(xiàng)目、部門和員工季度、年度績(jī)效考核的依據(jù)。 編號(hào) 分級(jí) 相關(guān)闡述 制定人 審核 審批 1 項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃 公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃 職能部門 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 公司總經(jīng)理 2 項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃分解到各職能部門和項(xiàng)目公司所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃 職能部門、項(xiàng)目公司 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 公司總經(jīng)理 13 3 項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃 項(xiàng)目公司部門、員工 項(xiàng)目公司總經(jīng)理、職能部門負(fù)責(zé)人 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 3． 項(xiàng)目公司每周上報(bào)項(xiàng)目工作簡(jiǎn)報(bào)，編制并上報(bào)月度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)報(bào)告。二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體執(zhí)行計(jì)劃，包括項(xiàng)目收地、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)報(bào)建、工程建設(shè)、招投標(biāo)、營(yíng)銷銷售、竣工入伙等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的主要工作。 2． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施分級(jí)管理。公司各部門根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，分解形成部門年度工作計(jì)劃。 第二十二條 關(guān)鍵要素資源后臺(tái)集中管控 公司將“十二大集中”管控納入后臺(tái)控制的工作重點(diǎn)，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、階段性成果評(píng)審以及信息化管理手段，加強(qiáng)審查、審批，預(yù)算、流程控制力度，提高執(zhí)行力，確保和督促項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 第四章 后臺(tái)管控 第二十一條 建 立完善后臺(tái)管控體系 公司通過(guò)制訂開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各管理系統(tǒng)管理手冊(cè)、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)、明晰管理和作業(yè)流程、統(tǒng)一輸出格式，規(guī)范項(xiàng)目各項(xiàng)管理行為。 第二十條 項(xiàng)目管理報(bào)告 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的具體情況，按照公司項(xiàng)目精細(xì)化管理要求編制周、月、季、年度項(xiàng)目管理報(bào)告，并按時(shí)上報(bào)公司。 崗位責(zé)任書內(nèi)容包括：部門目標(biāo)（職能管理目標(biāo)、職業(yè)水準(zhǔn)目標(biāo)、提供服務(wù)目標(biāo)）、崗位職責(zé)簡(jiǎn)述、部門基本職能要求（包括組織實(shí)施能力、產(chǎn)品交付能力、指導(dǎo)培訓(xùn)能力等）、部門崗位資格要求（學(xué)歷要求、專業(yè)背景要求、知識(shí)技能要求、思想素質(zhì)要求）、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本路線、產(chǎn)品列表等。 表 2 項(xiàng)目主要管理職能責(zé)任矩陣 序號(hào) 工作職能 必要工作事項(xiàng) 公 司 項(xiàng)目公司 辦公室 人力資源部 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 客戶服務(wù)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 造價(jià)合約部 法律事務(wù)室 內(nèi)控審計(jì)部 黨群工作部 綜合部 經(jīng)營(yíng)部 工程部 財(cái)務(wù)部 1 投資決策管理 土地信息獲取 ★ ☆ 投資機(jī)會(huì)研判 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 項(xiàng)目可行性研究 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 土地獲取 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 項(xiàng)目投資交底 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 組織管理 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)及職責(zé) ★ 項(xiàng)目公司定員定崗 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 項(xiàng)目管理報(bào)告 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 項(xiàng)目前期策劃 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 項(xiàng)目定位 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 規(guī)劃方案