【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 桿，放大了投資風(fēng)險(xiǎn)，因而從銀行等金融機(jī)構(gòu)的再融資難度加大。而當(dāng)前信貸政策趨向緊縮，資本市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道難度就會(huì)更大，融資不暢則會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂。 (2) 負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，不能如期償還債務(wù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，主要選擇短期貸款，這樣還本付息的壓力較小。但是用短期借款來(lái)籌資，利息費(fèi)用可能會(huì)有大幅度的波動(dòng)。另外，將短期借款用于長(zhǎng)期資產(chǎn)，一旦房產(chǎn)銷售沒(méi)有 達(dá)到預(yù)期，當(dāng)短期借款到期時(shí)，就可能會(huì)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來(lái)償短期借款。 投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn) (1) 投資決策失誤。 房地產(chǎn)企業(yè) 在投資前 沒(méi)有對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從征地成本、資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)效益等方面上做出細(xì)致、科學(xué)的財(cái)務(wù)分析 ，沒(méi)有 確立合理的目標(biāo)利潤(rùn) 以及對(duì) 各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。 在整個(gè)投資過(guò)程中，缺少科學(xué)有效的投資管理體系，包括投資可行性分析和投資項(xiàng)目實(shí)施后的監(jiān)控。 (2) 深受宏觀政策影響。房地產(chǎn)業(yè)是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下，特別是“ 國(guó)十九條 ”頒布后，銀行利率的進(jìn)一步提高，與此同時(shí)各地紛紛出 臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度進(jìn)一步增加，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響較大。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn) 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 8 (1) 經(jīng)營(yíng)各部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷推廣等一系列過(guò)程，涉及許多的相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本費(fèi)用增加、預(yù)期收益大幅降低。 (2) 費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理和監(jiān)督職能。房地產(chǎn)企業(yè)很少對(duì)企業(yè)內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程的成本核算，致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ) 資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)預(yù)期收益。 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 9 3 帝奧房地產(chǎn)籌資 風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估 江蘇帝奧地產(chǎn)發(fā)展有限公司是以江蘇帝奧服裝集團(tuán)股份有限公司為主成立的股份有限公司，具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于 2021 年，注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)元 。該公司位于南通市工農(nóng)路 529 號(hào)六樓。 目前公司設(shè)有 2 家分公司及 1 家策劃營(yíng)銷公司。 自成立以來(lái)， 公司投資的項(xiàng)目有 “水榭花都 ”、 “帝奧生活廣場(chǎng) ”、“金飛達(dá) 名郡 ”等等， 與 此同時(shí)，公司還 參與了 “博園嵐郡 ”及多個(gè)安居工程的開(kāi)發(fā) 和 建設(shè) 。 公司的籌資現(xiàn)狀 目前 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌集的主要方式是銀行信貸、自籌資金、 商品房銷售款 。公司的籌資方式主要以銀行信貸為主，再輔之以發(fā)行股票、債券和自籌資金等。帝奧 新擬訂的下一個(gè) 籌資方案如下： 總投資為 11800 萬(wàn)元，設(shè)計(jì)了五種籌資工具，其中銀行長(zhǎng)期借款 (10 年期，利率 8%)600萬(wàn)元，發(fā)行債券 (5 年，利率 9%)1000 萬(wàn)元，發(fā)行股票、優(yōu)先股 (股利 7%)500 萬(wàn)元，普通股5000 萬(wàn)元，留存收益 2600 萬(wàn)元，共籌集資金 9700 萬(wàn)元，該項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表及相應(yīng)的補(bǔ)充資料見(jiàn) (表 31，表 32)： 表 31 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 資 產(chǎn) 金 額 負(fù) 債 金 額 流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債 現(xiàn)金 1860 應(yīng)付賬款 1265 應(yīng)收賬款 740 應(yīng)付銀行貸款 500 存量商品房 6270 應(yīng)付稅費(fèi) 80 預(yù)付費(fèi)用 2800 應(yīng)付到期長(zhǎng)期債務(wù) 135 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 11670 應(yīng)收股利 120 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 2100 銀行借款 (10 年， 8%) 600 債券 (面值 1000 萬(wàn)元， 5 年， 9%) 1000 固定資產(chǎn)合計(jì) 130 負(fù)債合計(jì) 3700 股東權(quán)益 優(yōu)先股 (面值 100 元， 7%) 500 普通股 (面值 10 元 ) 5000 留存收益 2600 股東權(quán)益總計(jì) 8100 資產(chǎn)總計(jì) 11800 負(fù)債與股東權(quán)益總計(jì) 11800 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 10 表 32 項(xiàng)目財(cái)務(wù)補(bǔ)充資料 內(nèi) 容 金額或數(shù)量 普通股： 發(fā)行費(fèi)率 % 每股收益 元 /股 每股現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 10 元 /股 每股股息 元 /股 股息預(yù)期增長(zhǎng)率 % 優(yōu)先股： 發(fā)行費(fèi)率 % 每股股息 7 元 /股 每股現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 元 /股 金融債券： 籌資費(fèi)率 % 現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 萬(wàn)元 公司所得稅率 25% 個(gè)人所得稅率 20% 相稱活期存款余額 未清償貸款 20% 最低活期存款余額 100 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)額 700 萬(wàn)元 債務(wù)總額 9700 萬(wàn)元 現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 萬(wàn)元 籌資成本的計(jì)算 籌資成本主要是房地產(chǎn)投資者在籌資時(shí)所付出的代價(jià)。通過(guò)包括以下幾方面：使用資金所占用的費(fèi)用，即資本占用費(fèi)；籌資過(guò)程中的資金與人力等耗費(fèi)，即籌資費(fèi)用；特定條件下的機(jī)會(huì)成本。加強(qiáng)對(duì)籌資成本的計(jì)算，通過(guò)較為詳細(xì)的數(shù)據(jù)，來(lái)識(shí)別和分析企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到控制的目的。 籌資成本在更多時(shí)候采用相對(duì)數(shù)，即籌資成本率，公式見(jiàn)式 (31)： n C0=∑ Ct/(1+k) t 式 (31) t=1 式中 ， C0—— 第 1 年初籌集資金時(shí)的凈所得現(xiàn)值 Ct—— 第 t 年末房地產(chǎn)投資者的付款 n—— 房地產(chǎn)籌資者從收到資金到最后一次向資金所有者付款持續(xù)的年數(shù) k—— 籌資成本率 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 11 (1) 銀行貸款資金成本率 K1 借款總額： L=600 萬(wàn)元 年支付利息額： I=600 8%=48 萬(wàn)元 所得稅率： r=25% 抵減金額率： R=20% 所以 K1=48 (1— )/［ 600 (1— )］ =% (2) 債券的資金成本 K2 年利息支付額： I=1000 9%=90 債券發(fā)行總額 L=1000 萬(wàn)元，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 萬(wàn)元 所得稅率： 25% 抵減金額率： %(籌資費(fèi)用率 ) K2=90 (1— )/［ (1— )］ =% (3) 優(yōu)先股資金成本率 K3 年股利支出額： 500 7%=35 萬(wàn)元 優(yōu)先股發(fā)行總額： 500 萬(wàn)元 現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)： 500/100=376 萬(wàn)元 抵減金額率： 3% K3=35/［ 376 (1— )］ =% (4) 普通股資金成本率 K4 預(yù)期年股利支出額： 5000/10 =375 萬(wàn)元 普通年股利支出額： 10 5000/10=5000 萬(wàn)元 抵減金額率： 3% 預(yù)期股利增長(zhǎng)率： % K4=375/［ 5000 (1— )］ +% =% (5) 留存收益資金成本率 K5 最近一期股息利率： 普通股現(xiàn)行市價(jià)： 5000 萬(wàn)元 抵減金額率： 3% 預(yù)期股息增長(zhǎng)率： % 個(gè)人所得稅率： 20% K5=［ (1— )+%］ (1— ) =% 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 12 (6)綜合資金成本率 n K=∑ WiRi i=1 W1=600/= W2=W3=376/= W4=5000/= W5=2600/= 因此，該項(xiàng)目籌資方案綜合資金成本率： K= %+ %+ %+ %+ % =% 財(cái)務(wù)杠桿分析 房地產(chǎn)企業(yè)在考慮運(yùn)用各種籌資方式籌措資金時(shí) ，應(yīng)首先設(shè)計(jì)出籌措到所需自己的多個(gè)不同方案，進(jìn)而對(duì)這些方案進(jìn)行計(jì)算分析。同時(shí)，還要要對(duì)債務(wù)資本與權(quán)益資本進(jìn)行權(quán)衡，使其達(dá)到合理配備，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化和籌資風(fēng)險(xiǎn)的最小化。在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就成為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、評(píng)價(jià)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo)。 財(cái)務(wù)杠桿作用的大小通常用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，表明財(cái)務(wù)杠桿作用 越大，籌資風(fēng)險(xiǎn)也就越大；反之則表明，籌資風(fēng)險(xiǎn)越小。其計(jì)算公式見(jiàn)式 (32)： DFL=EBIT/EBIT— I 式 (32) 式中 ： DEL—— 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)； EBIT—— 變動(dòng)前的息稅前利潤(rùn) ； I—— 債務(wù)利息 若存在優(yōu)先股時(shí)，公式見(jiàn)式 (33)： DFL=EBIT/[EBITIPD/(1T)] 式 (33) 式中 ： PD—— 優(yōu)先股股利 T—— 企業(yè)所得稅率 計(jì)算該項(xiàng)目籌資方案的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù) 稅前利潤(rùn)： EBIT =700 萬(wàn)元 債務(wù)利息： I=600 8%+1000 9%=138 萬(wàn)元 優(yōu)先股股利： PD=500 7%=35 萬(wàn)元 企業(yè)所得稅稅率： T=25% 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)： DFL =EBIT/[EBITIPD/(1T)] =700/［ 70013835/(125%)］ = 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 13 在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)籌資 的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)被認(rèn)為是安全的。而帝奧上述籌資方案的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)為 ，略高于標(biāo)準(zhǔn)參考值， 可以看出該項(xiàng)目方案具有較高的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù) 。 可以看出，帝奧籌資決策的盲目性，籌資渠道的單一化，籌資結(jié)構(gòu)的不合理將可能引發(fā) 較高的籌資風(fēng)險(xiǎn)。 帝奧籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析 (1) 帝奧籌資決策的盲目性 這是產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。帝奧 籌資決策通常由管理層指定的， 缺乏對(duì)籌資問(wèn)題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策。沒(méi)有根據(jù)投資的規(guī)模大小來(lái)確定需要籌集資金的數(shù)額，使自有資金和借入資金的比例失衡。在籌資的過(guò)程中，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金運(yùn)作成粗放型，沒(méi)有把資金使用效率最大化與實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化結(jié)合起來(lái)。 (2) 帝奧籌資渠道過(guò)于單一，權(quán)益融資與債務(wù)融資的比例失衡 帝奧項(xiàng)目投資主要靠商業(yè)銀行貸款 和商品房銷售款 支撐資金需求， 輔 以債權(quán)融資， 而股權(quán)融資比例較小，整體籌資格局非常單一。如果在商銀博弈中銀行對(duì)項(xiàng)目拒絕貸款，項(xiàng)目無(wú)法取得 預(yù)期的資金源，項(xiàng)目將無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目以失敗告終。 如果帝奧在貸款的過(guò)程中違約，其信用和信譽(yù)會(huì)降低，損害了帝奧得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，在下期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中將無(wú)法有效籌集資金，還將造成社會(huì)信用缺失，嚴(yán)重破壞市場(chǎng)秩序，增加市場(chǎng)交易成本，降低交易效率。 帝奧房產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)控制 (1)籌資方式的多樣化 帝奧應(yīng)充分調(diào)動(dòng)自身潛力，充分利用好自身各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)實(shí)施多元化的籌資戰(zhàn)略，降低對(duì)銀行信貸的依賴，以便獲取足夠的資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。 要重 視內(nèi)部積累，除按規(guī)定的比例提取法定盈余公積外，要擴(kuò)大盈余公積金、公益金、資本公積金的提取比例。這樣，既有利于擴(kuò)大其開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，又可減少其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，內(nèi)部積累應(yīng)該成為帝奧房產(chǎn)長(zhǎng)期采用的最為可靠、安全的一種資金籌集方式。 帝奧房產(chǎn)還可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)，集中多方面資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，建立規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，同時(shí)進(jìn)行技術(shù)、勞動(dòng)力、土地、資源等多種生產(chǎn)要素的聯(lián)合，發(fā)揮各方面的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其活力和競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，聯(lián)營(yíng)已成為當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為擴(kuò)大開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模而籌集資金的一種重要方式。 另外 ，帝奧在條件具備的情況下，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，還可以通過(guò)向外國(guó)銀行借貸，開(kāi)展國(guó)際租賃業(yè)務(wù)，以及在國(guó)外發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券和股票等形式，從國(guó)際金融市場(chǎng)籌集其開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需的資金。這不僅有利于充分利用國(guó)外資金，而且還有利于引進(jìn)、吸收國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和方法，提高帝奧自身實(shí)力。 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 14 (2)拓寬籌資渠道，調(diào)整籌資結(jié)構(gòu) 帝奧地產(chǎn)應(yīng)充分利用資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，改變單一的貸款融資方式，合理選擇發(fā)行股票、債券、商業(yè)信用及合作開(kāi)發(fā)等方式，以“融資組合”的方式籌集企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金，降低融資成本，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。帝奧地產(chǎn)應(yīng) 根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償債能力確定資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高負(fù)債的比例，長(zhǎng)短期負(fù)債相結(jié)合，充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，使企業(yè)得到合理發(fā)展。 (3)注重對(duì)國(guó)家宏觀政策的把握 包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策和商業(yè)政策等等。帝奧地產(chǎn)要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家在金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面各項(xiàng)調(diào)控政策變化，研究政府出臺(tái)的相關(guān)文件精神，有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整籌資策略，研究市場(chǎng)變化，把握市場(chǎng)趨勢(shì)，以有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 15 4 帝奧房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 2021 年，公司銷售總額達(dá)到 13781 萬(wàn)元，投資額 總額為 72130 萬(wàn)元。 目前，帝奧的投資決策通常由管理層作出的，主要依靠前期經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)預(yù)期，缺乏一定的科學(xué)性。公司 不夠重視投資項(xiàng)目的前期考察， 未能