【文章內容簡介】 桿，放大了投資風險，因而從銀行等金融機構的再融資難度加大。而當前信貸政策趨向緊縮，資本市場融資機構監(jiān)管力度加大，房地產企業(yè)其他融資渠道難度就會更大，融資不暢則會直接導致企業(yè)資金鏈的斷裂。 (2) 負債結構不合理，不能如期償還債務。一些房地產企業(yè)在籌措資金時，主要選擇短期貸款，這樣還本付息的壓力較小。但是用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動。另外，將短期借款用于長期資產，一旦房產銷售沒有 達到預期，當短期借款到期時，就可能會難以籌措到足夠的現金來償短期借款。 投資風險的表現 (1) 投資決策失誤。 房地產企業(yè) 在投資前 沒有對所開發(fā)的項目從征地成本、資金來源、經濟效益等方面上做出細致、科學的財務分析 ，沒有 確立合理的目標利潤 以及對 各項成本指標的測算及分解落實工作。 在整個投資過程中，缺少科學有效的投資管理體系，包括投資可行性分析和投資項目實施后的監(jiān)控。 (2) 深受宏觀政策影響。房地產業(yè)是政府宏觀調控的重點，在當前經濟條件下，特別是“ 國十九條 ”頒布后，銀行利率的進一步提高，與此同時各地紛紛出 臺穩(wěn)定房價的政策措施，導致房地產企業(yè)貸款的難度進一步增加，對房地產項目投資影響較大。 經營風險的表現 徐州工程學院畢業(yè) 論文 8 (1) 經營各部門協調能力不強。在經營環(huán)節(jié)中，房地產經營包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及許多的相關部門和環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現差錯，都將導致項目工期延長、成本費用增加、預期收益大幅降低。 (2) 費用風險意識不強。部分房地產企業(yè)只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理和監(jiān)督職能。房地產企業(yè)很少對企業(yè)內部各職能部門進行全過程的成本核算，致使財務部無法收集第一線成本基礎 資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)預期收益。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 9 3 帝奧房地產籌資 風險 評估 江蘇帝奧地產發(fā)展有限公司是以江蘇帝奧服裝集團股份有限公司為主成立的股份有限公司，具有國家二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)，成立于 2021 年，注冊資金 5000 萬元 。該公司位于南通市工農路 529 號六樓。 目前公司設有 2 家分公司及 1 家策劃營銷公司。 自成立以來， 公司投資的項目有 “水榭花都 ”、 “帝奧生活廣場 ”、“金飛達 名郡 ”等等， 與 此同時，公司還 參與了 “博園嵐郡 ”及多個安居工程的開發(fā) 和 建設 。 公司的籌資現狀 目前 ，房地產開發(fā)企業(yè)資金籌集的主要方式是銀行信貸、自籌資金、 商品房銷售款 。公司的籌資方式主要以銀行信貸為主，再輔之以發(fā)行股票、債券和自籌資金等。帝奧 新擬訂的下一個 籌資方案如下： 總投資為 11800 萬元，設計了五種籌資工具，其中銀行長期借款 (10 年期，利率 8%)600萬元，發(fā)行債券 (5 年，利率 9%)1000 萬元，發(fā)行股票、優(yōu)先股 (股利 7%)500 萬元，普通股5000 萬元，留存收益 2600 萬元，共籌集資金 9700 萬元，該項目資產負債表及相應的補充資料見 (表 31，表 32)： 表 31 項目資產負債表 單位：萬元 資 產 金 額 負 債 金 額 流動資產 流動負債 現金 1860 應付賬款 1265 應收賬款 740 應付銀行貸款 500 存量商品房 6270 應付稅費 80 預付費用 2800 應付到期長期債務 135 流動資產合計 11670 應收股利 120 流動負債合計 2100 銀行借款 (10 年， 8%) 600 債券 (面值 1000 萬元， 5 年， 9%) 1000 固定資產合計 130 負債合計 3700 股東權益 優(yōu)先股 (面值 100 元， 7%) 500 普通股 (面值 10 元 ) 5000 留存收益 2600 股東權益總計 8100 資產總計 11800 負債與股東權益總計 11800 徐州工程學院畢業(yè) 論文 10 表 32 項目財務補充資料 內 容 金額或數量 普通股： 發(fā)行費率 % 每股收益 元 /股 每股現行市場價 10 元 /股 每股股息 元 /股 股息預期增長率 % 優(yōu)先股： 發(fā)行費率 % 每股股息 7 元 /股 每股現行市場價 元 /股 金融債券： 籌資費率 % 現行市場價 萬元 公司所得稅率 25% 個人所得稅率 20% 相稱活期存款余額 未清償貸款 20% 最低活期存款余額 100 萬元 稅前利潤額 700 萬元 債務總額 9700 萬元 現行市場價 萬元 籌資成本的計算 籌資成本主要是房地產投資者在籌資時所付出的代價。通過包括以下幾方面：使用資金所占用的費用，即資本占用費；籌資過程中的資金與人力等耗費，即籌資費用；特定條件下的機會成本。加強對籌資成本的計算，通過較為詳細的數據，來識別和分析企業(yè)的籌資風險，達到控制的目的。 籌資成本在更多時候采用相對數，即籌資成本率，公式見式 (31)： n C0=∑ Ct/(1+k) t 式 (31) t=1 式中 ， C0—— 第 1 年初籌集資金時的凈所得現值 Ct—— 第 t 年末房地產投資者的付款 n—— 房地產籌資者從收到資金到最后一次向資金所有者付款持續(xù)的年數 k—— 籌資成本率 徐州工程學院畢業(yè) 論文 11 (1) 銀行貸款資金成本率 K1 借款總額： L=600 萬元 年支付利息額： I=600 8%=48 萬元 所得稅率： r=25% 抵減金額率： R=20% 所以 K1=48 (1— )/［ 600 (1— )］ =% (2) 債券的資金成本 K2 年利息支付額： I=1000 9%=90 債券發(fā)行總額 L=1000 萬元，現行市場價 萬元 所得稅率： 25% 抵減金額率： %(籌資費用率 ) K2=90 (1— )/［ (1— )］ =% (3) 優(yōu)先股資金成本率 K3 年股利支出額： 500 7%=35 萬元 優(yōu)先股發(fā)行總額： 500 萬元 現行市場價： 500/100=376 萬元 抵減金額率： 3% K3=35/［ 376 (1— )］ =% (4) 普通股資金成本率 K4 預期年股利支出額： 5000/10 =375 萬元 普通年股利支出額： 10 5000/10=5000 萬元 抵減金額率： 3% 預期股利增長率： % K4=375/［ 5000 (1— )］ +% =% (5) 留存收益資金成本率 K5 最近一期股息利率： 普通股現行市價： 5000 萬元 抵減金額率： 3% 預期股息增長率： % 個人所得稅率： 20% K5=［ (1— )+%］ (1— ) =% 徐州工程學院畢業(yè) 論文 12 (6)綜合資金成本率 n K=∑ WiRi i=1 W1=600/= W2=W3=376/= W4=5000/= W5=2600/= 因此，該項目籌資方案綜合資金成本率： K= %+ %+ %+ %+ % =% 財務杠桿分析 房地產企業(yè)在考慮運用各種籌資方式籌措資金時 ，應首先設計出籌措到所需自己的多個不同方案，進而對這些方案進行計算分析。同時，還要要對債務資本與權益資本進行權衡，使其達到合理配備，實現企業(yè)價值的最大化和籌資風險的最小化。在資本結構優(yōu)化分析時，財務杠桿就成為衡量企業(yè)資本結構、評價企業(yè)負債經營的重要指標。 財務杠桿作用的大小通常用財務杠桿系數表示。財務杠桿系數越大，表明財務杠桿作用 越大，籌資風險也就越大；反之則表明，籌資風險越小。其計算公式見式 (32)： DFL=EBIT/EBIT— I 式 (32) 式中 ： DEL—— 財務杠桿系數； EBIT—— 變動前的息稅前利潤 ； I—— 債務利息 若存在優(yōu)先股時，公式見式 (33)： DFL=EBIT/[EBITIPD/(1T)] 式 (33) 式中 ： PD—— 優(yōu)先股股利 T—— 企業(yè)所得稅率 計算該項目籌資方案的財務杠桿系數 稅前利潤： EBIT =700 萬元 債務利息： I=600 8%+1000 9%=138 萬元 優(yōu)先股股利： PD=500 7%=35 萬元 企業(yè)所得稅稅率： T=25% 財務杠桿系數： DFL =EBIT/[EBITIPD/(1T)] =700/［ 70013835/(125%)］ = 徐州工程學院畢業(yè) 論文 13 在通常情況下，房地產企業(yè)籌資 的財務杠桿系數被認為是安全的。而帝奧上述籌資方案的財務杠桿系數為 ，略高于標準參考值， 可以看出該項目方案具有較高的財務杠桿系數 。 可以看出，帝奧籌資決策的盲目性，籌資渠道的單一化，籌資結構的不合理將可能引發(fā) 較高的籌資風險。 帝奧籌資風險成因分析 (1) 帝奧籌資決策的盲目性 這是產生籌資風險的主要原因。帝奧 籌資決策通常由管理層指定的， 缺乏對籌資問題科學、理性的決策，普遍依據經驗進行決策。沒有根據投資的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數額，使自有資金和借入資金的比例失衡。在籌資的過程中，對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，沒有把資金使用效率最大化與實現項目利潤最大化結合起來。 (2) 帝奧籌資渠道過于單一，權益融資與債務融資的比例失衡 帝奧項目投資主要靠商業(yè)銀行貸款 和商品房銷售款 支撐資金需求， 輔 以債權融資， 而股權融資比例較小，整體籌資格局非常單一。如果在商銀博弈中銀行對項目拒絕貸款，項目無法取得 預期的資金源，項目將無法繼續(xù)進行，甚至導致項目以失敗告終。 如果帝奧在貸款的過程中違約，其信用和信譽會降低，損害了帝奧得長遠利益，在下期項目開發(fā)中將無法有效籌集資金，還將造成社會信用缺失，嚴重破壞市場秩序，增加市場交易成本，降低交易效率。 帝奧房產籌資風險控制 (1)籌資方式的多樣化 帝奧應充分調動自身潛力，充分利用好自身各項優(yōu)勢實施多元化的籌資戰(zhàn)略，降低對銀行信貸的依賴，以便獲取足夠的資金進行項目開發(fā)和建設。 要重 視內部積累，除按規(guī)定的比例提取法定盈余公積外，要擴大盈余公積金、公益金、資本公積金的提取比例。這樣，既有利于擴大其開發(fā)、生產、經營規(guī)模，又可減少其財務風險。因此，內部積累應該成為帝奧房產長期采用的最為可靠、安全的一種資金籌集方式。 帝奧房產還可以通過聯營，集中多方面資金，擴大經營范圍，建立規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)經濟聯合體，同時進行技術、勞動力、土地、資源等多種生產要素的聯合，發(fā)揮各方面的優(yōu)勢，增強其活力和競爭能力。因此，聯營已成為當前房地產開發(fā)企業(yè)為擴大開發(fā)、生產、經營規(guī)模而籌集資金的一種重要方式。 另外 ，帝奧在條件具備的情況下，經有關部門批準，還可以通過向外國銀行借貸，開展國際租賃業(yè)務，以及在國外發(fā)行房地產開發(fā)企業(yè)債券和股票等形式，從國際金融市場籌集其開發(fā)、生產、經營所需的資金。這不僅有利于充分利用國外資金，而且還有利于引進、吸收國外先進的管理經驗和方法，提高帝奧自身實力。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 14 (2)拓寬籌資渠道，調整籌資結構 帝奧地產應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資方式，合理選擇發(fā)行股票、債券、商業(yè)信用及合作開發(fā)等方式，以“融資組合”的方式籌集企業(yè)經營所需的資金，降低融資成本，減少企業(yè)的財務風險。帝奧地產應 根據自身的發(fā)展規(guī)劃和償債能力確定資本結構，適當提高負債的比例，長短期負債相結合，充分利用財務杠桿效應，使企業(yè)得到合理發(fā)展。 (3)注重對國家宏觀政策的把握 包括房地產產業(yè)政策、金融政策和商業(yè)政策等等。帝奧地產要時刻關注國家在金融貨幣、土地供應、稅收和保障性住房建設等方面各項調控政策變化，研究政府出臺的相關文件精神，有利于其根據政策變動及時調整籌資策略，研究市場變化，把握市場趨勢，以有效控制企業(yè)的財務風險。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 15 4 帝奧房地產投資風險評估 公司經營現狀 2021 年，公司銷售總額達到 13781 萬元，投資額 總額為 72130 萬元。 目前，帝奧的投資決策通常由管理層作出的，主要依靠前期經驗和市場預期，缺乏一定的科學性。公司 不夠重視投資項目的前期考察， 未能