【文章內(nèi)容簡介】 ） 主營業(yè)務(wù)收入增長率可以用來衡量公司的產(chǎn)品生命周期，判斷公司發(fā)展所處的階段。一般來說，如果主營業(yè)務(wù)收入增長率超過10%，說明公司產(chǎn)品處于成長期，將繼續(xù)保持較好的增長勢頭，尚未面臨產(chǎn)品更新的風(fēng)險(xiǎn)，屬于成長型公司。如果主營業(yè)務(wù)收入增長率在5%～10%之間，說明公司產(chǎn)品已進(jìn)入穩(wěn)定期，不久將進(jìn)入衰退期，需要著手開發(fā)新產(chǎn)品。如果該比率低于5%，說明公司產(chǎn)品已進(jìn)入衰退期，保持市場份額已經(jīng)很困難，主營業(yè)務(wù)利潤開始滑坡，如果沒有已開發(fā)好的新產(chǎn)品，將步入衰落。 經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，有17家房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務(wù)收入增長率大于10%，占20家房地產(chǎn)上市公司的85%；有2家公司主營業(yè)務(wù)收入增長率介于5%10%之間，占20家房地產(chǎn)上市公司的10%；僅有SOHO中國有限公司一家的主營業(yè)務(wù)收入顯示為負(fù)增長——%，這在中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力前20強(qiáng)的整體數(shù)據(jù)中顯得尤為突兀。由此可見，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司在中國當(dāng)前的政策環(huán)境下表現(xiàn)出非常優(yōu)秀的發(fā)展趨勢，現(xiàn)階段房產(chǎn)銷售可以很好的滿足市場需求并推動(dòng)公司向前發(fā)展。很小一部分房地產(chǎn)公司已步入穩(wěn)定期，地產(chǎn)銷售市場已成熟，若不開發(fā)新產(chǎn)品，很可能不久就將步入衰退期。而在中國政府發(fā)布并實(shí)施的一系列“房地產(chǎn)限購令”的高壓之下，也有極個(gè)別房產(chǎn)公司由于種種原因沒能靈活應(yīng)變政策局勢的變化，而導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生大幅下滑的現(xiàn)象，值得我們高度關(guān)注。表2 全國綜合實(shí)力前20強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)上市公司主營業(yè)務(wù)收入增長率排名排名名稱主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）排名名稱主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）1 綠城中國11 恒大地產(chǎn)2 華夏幸福12 碧桂園3 金科股份13 保利地產(chǎn)4 保利香港14 金地集團(tuán)5 龍湖地產(chǎn)15 世茂房地產(chǎn)6 融創(chuàng)中國16 雅居樂地產(chǎn)7 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)17 富力地產(chǎn)8 萬科18 招商地產(chǎn)9 佳兆業(yè)集團(tuán)19 中國海外發(fā)展10 華潤置地20 SOHO中國3. 盈利持續(xù)性的比較（1） 主營業(yè)務(wù)利潤率主營業(yè)務(wù)利潤率是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)主營業(yè)務(wù)利潤同主營業(yè)務(wù)收入的比率。它表明企業(yè)每單位主營業(yè)務(wù)收入能帶來多少主營業(yè)務(wù)利潤，反映了企業(yè)主營業(yè)務(wù)的獲利能力，是評價(jià)企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。該指標(biāo)越大，說明企業(yè)的盈利質(zhì)量越高。主營業(yè)務(wù)利潤率的計(jì)算公式 ：主營業(yè)務(wù)利潤率 = 主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入100% （表3）主營業(yè)務(wù)利潤率與盈利質(zhì)量成正相關(guān)關(guān)系。%，其中有50%的公司達(dá)到了平均利潤率，這表明房地產(chǎn)業(yè)毛利率曲線較為平滑，并未出現(xiàn)一家獨(dú)大、操控市場的情況。由于二零一一中國政府一系列的緊縮政策相繼出臺(tái)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了短暫的冬天，毛利率相比往年有所下降。但這些行業(yè)領(lǐng)頭羊們的并未顯示出在政策壓力下的疲態(tài)，通過一系列的靈活應(yīng)對措施，依舊將毛利率保持在了正數(shù)。其中排名第一的雅居樂地產(chǎn)體現(xiàn)出強(qiáng)大的市場競爭力，2011年實(shí)現(xiàn)稅前利潤116億元。表3 全國綜合實(shí)力前20強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)上市公司主營業(yè)務(wù)利潤率排名排名名稱主營業(yè)務(wù)利潤率（%）排名名稱主營業(yè)務(wù)利潤率（%）1 雅居樂地產(chǎn)11融創(chuàng)中國2 中國海外發(fā)展12恒大地產(chǎn)3 SOHO中國13遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4 富力地產(chǎn)14佳兆業(yè)集團(tuán)5 龍湖地產(chǎn)15招商地產(chǎn)6 華潤置地16華夏幸福7 保利香港17萬科8 世茂房地產(chǎn)18保利地產(chǎn)9 碧桂園19金地集團(tuán)10 綠城中國20金科股份4. 盈利的現(xiàn)金保障比較 （1） 盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)反映公司每一元凈利潤中實(shí)際收到了多少現(xiàn)金。該指標(biāo)結(jié)合了現(xiàn)金流量表和利潤表的數(shù)據(jù)，用收付實(shí)現(xiàn)制計(jì)算的數(shù)據(jù)彌補(bǔ)了權(quán)責(zé)發(fā)生制算出的數(shù)據(jù)的不足，反映了會(huì)計(jì)收益和現(xiàn)金流的匹配程度。盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)的計(jì)算公式：盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)=經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/凈利潤 （表4）當(dāng)該財(cái)務(wù)比率大于1時(shí)，企業(yè)盈利質(zhì)量好，企業(yè)的利潤可轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的現(xiàn)金。，企業(yè)的盈利質(zhì)量一般。，企業(yè)的盈利質(zhì)量差。當(dāng)該財(cái)務(wù)比率小于0時(shí)，企業(yè)可能存在虛盈實(shí)虧的情況。在20家房地產(chǎn)上市公司中，只有5家公司的盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)大于1，僅占到了總數(shù)的25%；，占總數(shù)的5%；，占總數(shù)的40%；盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)小于0的公司有2家，占總數(shù)的10%，雖然是極個(gè)別，但是從數(shù)值上即可看出其盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障嚴(yán)重不足。由此可見，僅僅四分之一的房地產(chǎn)上市公司的盈利有較好的現(xiàn)金保障，兩級分化現(xiàn)象非常明顯，大多數(shù)公司的盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)不足1，有的甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于零。數(shù)據(jù)顯示這些公司可能存在賬面上盈利，而實(shí)際虧損的情況，盈利狀況不容樂觀。表4 全國綜合實(shí)力前20強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)上市公司盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)排名排名名稱 盈利現(xiàn)金保障倍數(shù)（%）排名 名稱盈利現(xiàn)金保障倍數(shù)（%）1 保利香港11中國海外發(fā)展2 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)12 碧桂園3 佳兆業(yè)集團(tuán)13 金地集團(tuán)4 龍湖地產(chǎn)14 恒大地產(chǎn)5 融創(chuàng)中國15 萬科6 SOHO中國16 華夏幸福7 雅居樂地產(chǎn)17 富力地產(chǎn)8 招商地產(chǎn)18 綠城中國9 世茂房地產(chǎn)19 保利地產(chǎn)10 華潤置地20 金科股份（二） 其他因素分析 1． 公司治理結(jié)構(gòu) 從字面意思看，所謂公司治理似乎就是公司管理制度性的權(quán)力安排，但在公司實(shí)際運(yùn)行中，由于我國缺乏商業(yè)文明的傳統(tǒng)，這一框架的被突破被掩蓋往往已經(jīng)演變成經(jīng)?，F(xiàn)象，比較極端的就是“一個(gè)人的公司”現(xiàn)象。比如潘石屹之于SOHO中國，孫宏斌之于順馳，任志強(qiáng)之于華遠(yuǎn)，黃怒波之于中坤，宋衛(wèi)平之于綠城，雖然企業(yè)涵蓋國有、民營，有上市與未上市的分別，但一個(gè)共同點(diǎn)是個(gè)人的光彩掩蓋了企業(yè)的光芒，個(gè)人對企業(yè)有絕對的影響力。 從制度建設(shè)上看，這些企業(yè)幾乎都有完備的制度安排，但這并不妨礙個(gè)人對企業(yè)的影響力。這種安排也許會(huì)使公司更集中更有效率，但如何保證個(gè)人決策的科學(xué)性，如何防止個(gè)人權(quán)力的濫用，則是現(xiàn)實(shí)的難題。同時(shí)，這種制度安排也給公司的持續(xù)發(fā)展埋下了隱患，在個(gè)人無法行使其權(quán)力的情況下，如何保證公司政策的連續(xù)性，如何選擇新的領(lǐng)導(dǎo)核心，往往是企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。這情景有點(diǎn)類似于古代帝王駕崩之后的“接班人問題”。隨著房地產(chǎn)市場化的發(fā)展與完善，企業(yè)實(shí)力的競爭主要體現(xiàn)在資金、人才、土地占有等方面。在優(yōu)勝劣汰的競爭法則下，企業(yè)之間通過重組、改制、兼并等方式不斷發(fā)展壯大、充實(shí)實(shí)力，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。通過不斷增強(qiáng)核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸走向品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化的發(fā)展道路。隨著企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，這種潛在的危險(xiǎn)也就越來越大。 2． 會(huì)計(jì)政策的選用在會(huì)計(jì)政策的制定方面，對于房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，高級管理層激勵(lì)和約束問題便顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在快速發(fā)展和規(guī)模迅速增加的同時(shí)，融資額也飛速上漲，融資比例也不斷上升。在諸多融資渠道中股權(quán)融資和信用融資市場間的融資形式。股權(quán)融資要涉及公司產(chǎn)權(quán)，甚至公司權(quán)利的分配。而信用融資在很多情況下也同樣存在這個(gè)問題。在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這些方面并沒有具體完善的制度安排。從效果來看，持股計(jì)劃對房地產(chǎn)公司高層管理人員的約束和激勵(lì)作用體現(xiàn)得并不明顯。一方面，我國大部分房地產(chǎn)公司董事、監(jiān)事及高層管理人員所持股份的流動(dòng)性受到的限制很小。持股計(jì)劃對高層人員的長期激勵(lì)效應(yīng)就無法得到體現(xiàn)。另一方面，現(xiàn)有的持股比例過低，使得持股人員存在“搭便車”的心理，亦無法形成有效的激勵(lì)和約束。在年薪制激勵(lì)方面，不同規(guī)模的房地產(chǎn)上市公司間的差別非常大。年薪最高的超過了45萬元，最低的不足5萬元。從總體上講，大部分董事、監(jiān)事、高層管理人員的年薪還處于較低水平。從年薪的構(gòu)成來看，基本上公司業(yè)績與公司的均工資成正相關(guān)關(guān)系，而風(fēng)險(xiǎn)收入則與公司當(dāng)年的效益相掛鉤。在年薪總值較低的前提下，反映高層管理人員價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)收入也就不會(huì)太高。這也表明中國房地產(chǎn)公司的年薪制未能真正體現(xiàn)其激勵(lì)作用。 3. 社會(huì)責(zé)任感1986年中國房地產(chǎn)企業(yè)僅有1991家，到2003年，中國房地產(chǎn)企業(yè)則達(dá)到了37123家，其中內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)為33107家，港澳臺(tái)投資的房地產(chǎn)企業(yè)為2840多家，外資房地產(chǎn)企業(yè)為1176家。而最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示：2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已超過了5萬家。隨著民營、股份制等類型企業(yè)的比例上升，雖然國有開發(fā)企業(yè)數(shù)量有所減少，但是企業(yè)規(guī)模依然較大，特別是因其占有的土地、資本等社會(huì)稀缺資源的數(shù)量巨大，使得國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響仍然很大。也就是說，在房地產(chǎn)企業(yè)的基本面上，雖然換了牌改了制，但人還是那些人，思想還是那些思想，傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的企業(yè)管理思想很容易在“公司治理”的大旗下復(fù)活。在公司內(nèi)部治理方面，無論是國有企業(yè)、民營企業(yè)還是股份制企業(yè)，拋開制度安排，都可以看到個(gè)人的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于制度和程序的影響力，這些仍然是帶有中國特色的企業(yè)管理缺陷。這種缺陷體現(xiàn)在外部上，則表現(xiàn)為盈利能力弱、缺乏融資手段、缺乏誠信、社區(qū)關(guān)系緊張等等。4. 企業(yè)文化建設(shè)很長時(shí)間以來，地產(chǎn)一直是深圳的支柱產(chǎn)業(yè)，并亦在深圳享有崇高的地位，而地產(chǎn)界萬科、中海、金地、華僑城、百仕達(dá)、卓越等公司更在多年的經(jīng)營中形成了比較好的企業(yè)文化和品牌優(yōu)勢，隨著房地產(chǎn)市場的越來越熱和局部經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和投資市場的不景氣，房地產(chǎn)泡沫潛在危機(jī)悄悄浮出海面，朱總理十一月中對深圳的警告猶在目前，企業(yè)如何在新的形勢下加緊企業(yè)文化的建設(shè)和企業(yè)品牌的整合便提到日程上了，從一定程度上來說已是事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡的大問題！一個(gè)成功的企業(yè)一定要有完善的治理結(jié)構(gòu)、有競爭力的核心技術(shù)、有創(chuàng)新精神的企業(yè)家及管理團(tuán)隊(duì)和積極和諧的企業(yè)文化。企業(yè)文化是一種力量，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，它對企業(yè)興衰將發(fā)揮著越來越重要的作用，甚至是關(guān)鍵性的作用。因此，21世紀(jì)企業(yè)之間的競爭，根本的是文化的競爭。世界500強(qiáng)企業(yè)出類拔萃的技術(shù)創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的背后，優(yōu)秀而獨(dú)到的企業(yè)文化，是企業(yè)發(fā)展壯大，立于不敗之地的沃土。五、SOHO中國盈利質(zhì)量分析（一） 公