【文章內容簡介】 ） 主營業(yè)務收入增長率可以用來衡量公司的產品生命周期，判斷公司發(fā)展所處的階段。一般來說，如果主營業(yè)務收入增長率超過10%，說明公司產品處于成長期，將繼續(xù)保持較好的增長勢頭，尚未面臨產品更新的風險，屬于成長型公司。如果主營業(yè)務收入增長率在5%～10%之間，說明公司產品已進入穩(wěn)定期，不久將進入衰退期，需要著手開發(fā)新產品。如果該比率低于5%，說明公司產品已進入衰退期，保持市場份額已經很困難，主營業(yè)務利潤開始滑坡，如果沒有已開發(fā)好的新產品，將步入衰落。 經過統(tǒng)計，有17家房地產上市公司主營業(yè)務收入增長率大于10%，占20家房地產上市公司的85%；有2家公司主營業(yè)務收入增長率介于5%10%之間，占20家房地產上市公司的10%；僅有SOHO中國有限公司一家的主營業(yè)務收入顯示為負增長——%，這在中國房地產上市公司綜合實力前20強的整體數據中顯得尤為突兀。由此可見，大多數房地產上市公司在中國當前的政策環(huán)境下表現出非常優(yōu)秀的發(fā)展趨勢，現階段房產銷售可以很好的滿足市場需求并推動公司向前發(fā)展。很小一部分房地產公司已步入穩(wěn)定期，地產銷售市場已成熟，若不開發(fā)新產品，很可能不久就將步入衰退期。而在中國政府發(fā)布并實施的一系列“房地產限購令”的高壓之下，也有極個別房產公司由于種種原因沒能靈活應變政策局勢的變化，而導致主營業(yè)務產生大幅下滑的現象，值得我們高度關注。表2 全國綜合實力前20強房地產業(yè)上市公司主營業(yè)務收入增長率排名排名名稱主營業(yè)務收入增長率（%）排名名稱主營業(yè)務收入增長率（%）1 綠城中國11 恒大地產2 華夏幸福12 碧桂園3 金科股份13 保利地產4 保利香港14 金地集團5 龍湖地產15 世茂房地產6 融創(chuàng)中國16 雅居樂地產7 遠洋地產17 富力地產8 萬科18 招商地產9 佳兆業(yè)集團19 中國海外發(fā)展10 華潤置地20 SOHO中國3. 盈利持續(xù)性的比較（1） 主營業(yè)務利潤率主營業(yè)務利潤率是指企業(yè)在一定時期內主營業(yè)務利潤同主營業(yè)務收入的比率。它表明企業(yè)每單位主營業(yè)務收入能帶來多少主營業(yè)務利潤，反映了企業(yè)主營業(yè)務的獲利能力，是評價企業(yè)經營效益的主要指標。該指標越大，說明企業(yè)的盈利質量越高。主營業(yè)務利潤率的計算公式 ：主營業(yè)務利潤率 = 主營業(yè)務利潤/主營業(yè)務收入100% （表3）主營業(yè)務利潤率與盈利質量成正相關關系。%，其中有50%的公司達到了平均利潤率，這表明房地產業(yè)毛利率曲線較為平滑，并未出現一家獨大、操控市場的情況。由于二零一一中國政府一系列的緊縮政策相繼出臺導致中國房地產業(yè)出現了短暫的冬天，毛利率相比往年有所下降。但這些行業(yè)領頭羊們的并未顯示出在政策壓力下的疲態(tài)，通過一系列的靈活應對措施，依舊將毛利率保持在了正數。其中排名第一的雅居樂地產體現出強大的市場競爭力，2011年實現稅前利潤116億元。表3 全國綜合實力前20強房地產業(yè)上市公司主營業(yè)務利潤率排名排名名稱主營業(yè)務利潤率（%）排名名稱主營業(yè)務利潤率（%）1 雅居樂地產11融創(chuàng)中國2 中國海外發(fā)展12恒大地產3 SOHO中國13遠洋地產4 富力地產14佳兆業(yè)集團5 龍湖地產15招商地產6 華潤置地16華夏幸福7 保利香港17萬科8 世茂房地產18保利地產9 碧桂園19金地集團10 綠城中國20金科股份4. 盈利的現金保障比較 （1） 盈利經營現金保障倍數盈利經營現金保障倍數反映公司每一元凈利潤中實際收到了多少現金。該指標結合了現金流量表和利潤表的數據，用收付實現制計算的數據彌補了權責發(fā)生制算出的數據的不足，反映了會計收益和現金流的匹配程度。盈利經營現金保障倍數的計算公式：盈利經營現金保障倍數=經營活動產生的現金凈流量/凈利潤 （表4）當該財務比率大于1時，企業(yè)盈利質量好，企業(yè)的利潤可轉化為相應的現金。，企業(yè)的盈利質量一般。，企業(yè)的盈利質量差。當該財務比率小于0時，企業(yè)可能存在虛盈實虧的情況。在20家房地產上市公司中，只有5家公司的盈利經營現金保障倍數大于1，僅占到了總數的25%；，占總數的5%；，占總數的40%；盈利經營現金保障倍數小于0的公司有2家，占總數的10%，雖然是極個別，但是從數值上即可看出其盈利經營現金保障嚴重不足。由此可見，僅僅四分之一的房地產上市公司的盈利有較好的現金保障，兩級分化現象非常明顯，大多數公司的盈利經營現金保障倍數不足1，有的甚至遠遠低于零。數據顯示這些公司可能存在賬面上盈利，而實際虧損的情況，盈利狀況不容樂觀。表4 全國綜合實力前20強房地產業(yè)上市公司盈利經營現金保障倍數排名排名名稱 盈利現金保障倍數（%）排名 名稱盈利現金保障倍數（%）1 保利香港11中國海外發(fā)展2 遠洋地產12 碧桂園3 佳兆業(yè)集團13 金地集團4 龍湖地產14 恒大地產5 融創(chuàng)中國15 萬科6 SOHO中國16 華夏幸福7 雅居樂地產17 富力地產8 招商地產18 綠城中國9 世茂房地產19 保利地產10 華潤置地20 金科股份（二） 其他因素分析 1． 公司治理結構 從字面意思看，所謂公司治理似乎就是公司管理制度性的權力安排，但在公司實際運行中，由于我國缺乏商業(yè)文明的傳統(tǒng)，這一框架的被突破被掩蓋往往已經演變成經?，F象，比較極端的就是“一個人的公司”現象。比如潘石屹之于SOHO中國，孫宏斌之于順馳，任志強之于華遠，黃怒波之于中坤，宋衛(wèi)平之于綠城，雖然企業(yè)涵蓋國有、民營，有上市與未上市的分別，但一個共同點是個人的光彩掩蓋了企業(yè)的光芒，個人對企業(yè)有絕對的影響力。 從制度建設上看，這些企業(yè)幾乎都有完備的制度安排，但這并不妨礙個人對企業(yè)的影響力。這種安排也許會使公司更集中更有效率，但如何保證個人決策的科學性，如何防止個人權力的濫用，則是現實的難題。同時，這種制度安排也給公司的持續(xù)發(fā)展埋下了隱患，在個人無法行使其權力的情況下，如何保證公司政策的連續(xù)性，如何選擇新的領導核心，往往是企業(yè)生死存亡的關鍵。這情景有點類似于古代帝王駕崩之后的“接班人問題”。隨著房地產市場化的發(fā)展與完善，企業(yè)實力的競爭主要體現在資金、人才、土地占有等方面。在優(yōu)勝劣汰的競爭法則下，企業(yè)之間通過重組、改制、兼并等方式不斷發(fā)展壯大、充實實力，是未來房地產企業(yè)發(fā)展的必由之路。通過不斷增強核心競爭力，房地產企業(yè)將逐漸走向品牌化、規(guī)?；图瘓F化的發(fā)展道路。隨著企業(yè)的規(guī)模擴張，這種潛在的危險也就越來越大。 2． 會計政策的選用在會計政策的制定方面，對于房地產上市企業(yè)而言，高級管理層激勵和約束問題便顯得尤為重要。房地產開發(fā)企業(yè)在快速發(fā)展和規(guī)模迅速增加的同時，融資額也飛速上漲，融資比例也不斷上升。在諸多融資渠道中股權融資和信用融資市場間的融資形式。股權融資要涉及公司產權，甚至公司權利的分配。而信用融資在很多情況下也同樣存在這個問題。在大多數房地產開發(fā)企業(yè)在這些方面并沒有具體完善的制度安排。從效果來看，持股計劃對房地產公司高層管理人員的約束和激勵作用體現得并不明顯。一方面，我國大部分房地產公司董事、監(jiān)事及高層管理人員所持股份的流動性受到的限制很小。持股計劃對高層人員的長期激勵效應就無法得到體現。另一方面，現有的持股比例過低，使得持股人員存在“搭便車”的心理，亦無法形成有效的激勵和約束。在年薪制激勵方面，不同規(guī)模的房地產上市公司間的差別非常大。年薪最高的超過了45萬元，最低的不足5萬元。從總體上講，大部分董事、監(jiān)事、高層管理人員的年薪還處于較低水平。從年薪的構成來看，基本上公司業(yè)績與公司的均工資成正相關關系，而風險收入則與公司當年的效益相掛鉤。在年薪總值較低的前提下，反映高層管理人員價值的風險收入也就不會太高。這也表明中國房地產公司的年薪制未能真正體現其激勵作用。 3. 社會責任感1986年中國房地產企業(yè)僅有1991家，到2003年，中國房地產企業(yè)則達到了37123家，其中內資房地產企業(yè)為33107家，港澳臺投資的房地產企業(yè)為2840多家，外資房地產企業(yè)為1176家。而最新的統(tǒng)計資料顯示：2004年全國房地產開發(fā)企業(yè)已超過了5萬家。隨著民營、股份制等類型企業(yè)的比例上升，雖然國有開發(fā)企業(yè)數量有所減少，但是企業(yè)規(guī)模依然較大，特別是因其占有的土地、資本等社會稀缺資源的數量巨大，使得國有房地產企業(yè)對市場的影響仍然很大。也就是說，在房地產企業(yè)的基本面上，雖然換了牌改了制，但人還是那些人，思想還是那些思想，傳統(tǒng)的計劃經濟時期的企業(yè)管理思想很容易在“公司治理”的大旗下復活。在公司內部治理方面，無論是國有企業(yè)、民營企業(yè)還是股份制企業(yè)，拋開制度安排，都可以看到個人的影響力遠遠大于制度和程序的影響力，這些仍然是帶有中國特色的企業(yè)管理缺陷。這種缺陷體現在外部上，則表現為盈利能力弱、缺乏融資手段、缺乏誠信、社區(qū)關系緊張等等。4. 企業(yè)文化建設很長時間以來，地產一直是深圳的支柱產業(yè)，并亦在深圳享有崇高的地位，而地產界萬科、中海、金地、華僑城、百仕達、卓越等公司更在多年的經營中形成了比較好的企業(yè)文化和品牌優(yōu)勢，隨著房地產市場的越來越熱和局部經濟發(fā)展前景和投資市場的不景氣，房地產泡沫潛在危機悄悄浮出海面，朱總理十一月中對深圳的警告猶在目前，企業(yè)如何在新的形勢下加緊企業(yè)文化的建設和企業(yè)品牌的整合便提到日程上了，從一定程度上來說已是事關房地產企業(yè)的生死存亡的大問題！一個成功的企業(yè)一定要有完善的治理結構、有競爭力的核心技術、有創(chuàng)新精神的企業(yè)家及管理團隊和積極和諧的企業(yè)文化。企業(yè)文化是一種力量，隨著知識經濟的發(fā)展，它對企業(yè)興衰將發(fā)揮著越來越重要的作用，甚至是關鍵性的作用。因此，21世紀企業(yè)之間的競爭，根本的是文化的競爭。世界500強企業(yè)出類拔萃的技術創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的背后，優(yōu)秀而獨到的企業(yè)文化，是企業(yè)發(fā)展壯大，立于不敗之地的沃土。五、SOHO中國盈利質量分析（一） 公