【正文】 司簡介 SOHO中國有限公司成立于1995年，是由現(xiàn)任SOHO中國董事長潘石屹和現(xiàn)任SOHO中國總裁張欣聯(lián)手創(chuàng)建的，公司在開曼群島登記注冊。SOHO中國是中國房地產(chǎn)行業(yè)領袖，目前北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，中國最大的甲級寫字樓開發(fā)商，香港上市公司，股份代號為410。公司主要在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)總面積已達520萬平米。公司與國際知名建筑師合作，結合本土客戶的需求，把創(chuàng)新的設計理念轉化成引領潮流的物業(yè)。 2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。公司執(zhí)行董事分別是：潘石屹，張欣，閻巖，唐正茂和陰杰。公司的非執(zhí)行獨立董事分別是：Ramin Khadem，查懋誠和衣錫群。 SOHO中國在北京、上海等一線城市中心開發(fā)面向全國高端投資客戶的物業(yè)，并提供全面的推廣、出租、物業(yè)管理等售后服務；現(xiàn)持有并經(jīng)營城市核心地段的部分商業(yè)物業(yè)。所開發(fā)的項目連續(xù)多年蟬聯(lián)北京、上海乃至全國的銷售冠軍。2012年8月，SOHO中國在香港宣布從“開發(fā)——銷售”到“開發(fā)——持有”商業(yè)模式的轉型，以獲得長期物業(yè)增值。SOHO中國目前在中國核心城市擁有投資物業(yè)170萬平米，也將是上海外灘最大的物業(yè)所有者，預期2015年后所持有的物業(yè)每年至少為公司盈利超過40億人民幣。（二） 歷史沿革1995年，創(chuàng)建北京紅石實業(yè)有限責任公司。1998年2001年，開發(fā)建設SOHO現(xiàn)代城，總建筑面積48萬平方米，社區(qū)內(nèi)共有居民2200多戶。2002年3月，成立SOHO中國有限公司。2004年3月29日，SOHO中國以10億元收購華遠尚都國際中心的二、三期，命名為SOHO尚都。2004年6月，2004 年6月1日，SOHO中國有限公司參加了北京CBD首塊公開交易的土地招投標。6月9日SOHO中國有限公司與北京土地儲備中心正式簽訂了中央商務區(qū)NW071地塊的轉讓協(xié)議，獲得CBD首塊出讓地。該項目后來命名為“朝外SOHO”。2006年12月，SOHO中國通過協(xié)議轉讓方式，獲得位于三里屯南里的項目，共計建筑面積47萬平米。命名為“三里屯SOHO”。2007年7月1日 SOHO中國旗下首個純商業(yè)項目SOHO尚都正式開業(yè)。2007年10月8日 SOHO中國在香港聯(lián)交所主板成功上市。2008年5月26日 SOHO中國收購了位于北京東二環(huán)內(nèi)的大型商業(yè)綜合項目“凱恒中心”，并命名為“朝陽門SOHO”。 “東海廣場一期”項目，此次收購標志著SOHO中國及其“開發(fā)銷售”的商業(yè)模式正式進入上海。 此項目被重新命名為“SOHO東海廣場”。2009年9月3日 SOHO中國以40億元人民幣通過拍賣成功取得位于北京市朝陽區(qū)望京的B29號地塊，此地塊總建筑面積近50萬平米，將被建成最高高度達200米的大型寫字樓及商業(yè)的綜合體。2009年11月18日 “北京嘉盛中心”，此項目被重新命名為“SOHO嘉盛中心”。2010年6月11日 。收購完成后，%的股權。該地塊是上海外灘過去60年間唯一的整體新建項目，也將是最后一個新建項目。2011年4月19日 。2011年5月6日 SOHO中國宣布以總價32億元人民幣的價格收購上海新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室，并將項目正式命名為“SOHO中山廣場”。2011年12月29日SOHO中國有限公司宣布以40億元人民幣的價格收購上海外灘81地塊50%的權益。此次收購是2011年SOHO中國在上海的第七次收購，也是總價最高的一次收購。這是SOHO中國在上海市場收購的第十一個項目。（三） 股東背景SOHO中國的第一大股東是潘石屹夫婦，%的股份，使得SOHO中國成為名副其實的家族企業(yè)。而在最近SOHO中國逆市低開低走一度重挫7%，截至收盤大跌8%。有報道還稱，SOHO中國受累房姐事件，北京、上海售樓處均遇冷。潘石屹和其夫人張欣正在忙著將資產(chǎn)海外轉移。不過，張欣前日宣布自己本來就是外籍的聲明讓轉移資產(chǎn)的傳聞不攻自破，但同時也公開了SOHO中國純外資企業(yè)的身份。記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，截至2012年6月30日，公司大股東有兩家，分別是Boyce Limited和Capevale Limited，%。有資料顯示，潘石屹、張欣夫婦起初通過私人公司控制了SOHO中國（開曼）股權，其中，潘石屹通過Boyce控制SOHO中國（開曼）%的股權，張欣通過Capevale控制SOHO中國（開曼）%股權。然而在2005年11月14日，潘石屹以“境外換手”的方式，將其在Boyce（BVI）的全部股份以饋贈方式轉讓給張欣。這意味著，人大代表潘石屹在SOHO中國（開曼）已沒有股份，張欣才是SOHO中國的實際擁有者。除此之外，SOHO中國還有一些參股執(zhí)行董事——總裁閻巖女士、%%，非執(zhí)行董事Ramin %。（四） 經(jīng)營業(yè)績2011年營業(yè)額（扣除營業(yè)稅后）約為人民幣5,685百萬元，較2010年的人民幣18,215百萬元減少約人民幣12,530百萬元，下降幅度約為69%。主要原因是由于2011年本公司完工項目較少，結算的建筑面積減少。本期間結算的建筑面積約為100,315平米（不含車位面積）較2010年結算的建筑面積約409,106平米下降約75%。2011年結算的建筑面積（不含車位面積）平均售價約為每平米人民幣56,670元，較2010年的每平米約人民幣44,524元有所增長，增長幅度約為27%。2011年度確認的營業(yè)額主要來源于丹棱SOHO、SOHO東海廣場、三里屯SOHO及SOHO中山廣場等。2011年的毛利潤約為人民幣2,731百萬元，較2010年毛利潤約人民幣9,257百萬元下降約人民幣6,526百萬元，下降幅度約為71%。2011年的毛利潤率約為48%。2011年的除稅前溢利約為人民幣6,862百萬元，較2010年的除稅前溢利約人民幣8,700百萬元減少約人民幣1,838百萬元，下降幅度約為21%。除稅前溢利的減少，主要源于本期間毛利的減少。2011年本公司權益股東所占純利約為人民幣3,892百萬元，較2010年的純利約人民幣3,636百萬元增加約人民幣256百萬元。主要是由于本期間投資物業(yè)增多導致物業(yè)評估增值大量增加。除去投資物業(yè)的評估增值，核心純利為人民幣1,422百萬元。2011年核心純利潤率約為25%，較2010年核心純利潤率19%有所提高。（五） SOHO中國盈利質(zhì)量分析1. 盈利的變現(xiàn)能力指標分析表5 SOHO中國20092011年度盈利變現(xiàn)能力指標盈利變現(xiàn)能力指標　 2009年2010年2011年應收賬款周轉率 %%%銷售現(xiàn)金比率 %%%盈利現(xiàn)金比率 %%% 從表中數(shù)據(jù)可以看出，SOHO中國的應收賬款周轉率一直處于高位，%，在11年由于政策強力打壓地產(chǎn)市場使得款項回收速度有所放慢，但依然不影響其高質(zhì)量的銷售變現(xiàn)能力；SOHO中國的銷售現(xiàn)金比率在10年時有了大幅提高，并且保持著穩(wěn)定上升的趨勢，這表明企業(yè)的收入質(zhì)量在逐年提升，資金利用效果良好；但反觀盈利現(xiàn)金比率，除了2010年SOHO中國的盈利質(zhì)量較高之外，09年以及11年，其盈利現(xiàn)金比率均小于1，這說明企業(yè)本期凈利潤中尚存在沒有實現(xiàn)的現(xiàn)金收入，在這種情況下，即使企業(yè)盈利，也可能發(fā)生現(xiàn)金短缺，嚴重時會導致破產(chǎn)，這不禁讓投資者堪憂。 盈利的相關性指標分析表6 SOHO中國20092011年度盈利的相關性指標　盈利相關性指標2009年2010年2011年營業(yè)利潤比重%%%主營業(yè)務利潤占營業(yè)利潤比重%%% 營業(yè)利潤比重（營業(yè)利潤247。利潤總額）分析反映了上市公司經(jīng)營業(yè)務的基本情況，直接涉及到上市公司盈利質(zhì)量的好壞。因為只有營業(yè)利潤才是公司利潤的真正來源，所以營業(yè)利潤比率越高，表明營業(yè)利潤在利潤總額中所占比重越大，公司盈利質(zhì)量就越高；而營業(yè)利潤比率越低，則表明非經(jīng)營收益越多，其盈利質(zhì)量越差。主營業(yè)務利潤占營業(yè)利潤比重（主營業(yè)務利潤247。營業(yè)利潤）分析。該比率反映了上市公司的主營業(yè)務利潤占營業(yè)利潤的比重的情況。主營業(yè)務利潤具有永久的持續(xù)性，是上市公司盈利的核心。該比率越高，表明主營業(yè)務利潤在營業(yè)利潤中的比重越大，公司盈利質(zhì)量越高；該比率越低，表明營業(yè)利潤更多地來源于非主營業(yè)務，公司的盈利質(zhì)量則越低。觀察20092011年SOHO中國的盈利相關性指標，幾乎均穩(wěn)定在95%以上。這充分說明其盈利的絕大部分是來源于營業(yè)收入，顯示出盈利質(zhì)量具有堅固的保障。 盈利增長的持續(xù)性程度指標分析表7 SOHO中國20092011年度盈利增長的持續(xù)性程度指標盈利增長持續(xù)性指標2009年2010年2011年主營業(yè)務收入增長率%%%營業(yè)利潤增長率%%%凈利潤增長率%%% 不斷增加的主營業(yè)務收入是上市公司生存的基礎和發(fā)展的條件，利用上市公司連續(xù)幾年的主營業(yè)務收入增長率指標，能夠反映公司主營業(yè)務的增長趨勢及穩(wěn)定程度，體現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展狀況。該指標越高，表明主營業(yè)務收入增長越快，企業(yè)市場前景越好，盈利質(zhì)量也就越高。由表7可知，SOHO中國的主營業(yè)務收入增長率在010年表現(xiàn)良好，主營業(yè)務收入穩(wěn)步上升，而在2011年卻跌破0，%，讓當年的盈利質(zhì)量大打折扣。 營業(yè)利潤增長率表示上市公司利潤增長情況，體現(xiàn)了上市公司持續(xù)發(fā)展的潛力。利潤是上市積累和發(fā)展的基礎，利潤增長率越高，表明公司積累越多，可持續(xù)發(fā)展能力越強。由表7可知，營業(yè)利潤增長率減少，表明SOHO中國有限公司積累減少，盈利質(zhì)量有待提高。凈利率增長率分析。上市公司持續(xù)發(fā)展能力強弱還可通過各年盈利能力的波動性大小來體現(xiàn)。一般而言，盈利能力的波動性越小，則上市公司盈利的穩(wěn)定性越好，其持續(xù)發(fā)展能力越強。由表7可知，SOHO中國盈利的波動性非常大，在09年10年凈利潤增長率巨幅下滑，而在10年之后又表現(xiàn)出緩緩恢復的態(tài)勢，這說明其盈利可持續(xù)性不佳，穩(wěn)定性較差。在對SOHO中國有限公司進行了相關的指標的分析后，可以看出SOHO中國作為一個房地產(chǎn)公司，在中國獨特的房地產(chǎn)市場環(huán)境下所受到政府各項措施出臺落實而對盈利質(zhì)量產(chǎn)生的巨大影響。中國政府自2011年開始大力出臺相關政策打壓房地產(chǎn)市場——一系列的限購令、存款準備金率的上升都導致在1011年，SOHO中國的業(yè)務急劇縮減，盈利質(zhì)量相關指標整體下滑，遠不如010年，表現(xiàn)出極大的不穩(wěn)定性。但我們?nèi)耘f應該看到，雖然中國房地產(chǎn)市場風雨飄搖，但SOHO中國并未因為銷售環(huán)境的惡劣而放棄主營轉換經(jīng)營方向，而始終堅持其獨特