【文章內(nèi)容簡介】 款的流失。以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入資產(chǎn)，未視同銷售。核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發(fā)產(chǎn)品提取折舊。疑點位置：其他應(yīng)付款、營業(yè)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本，累計折舊等。疑點檢查：比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。3審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。疑點取證：復(fù)制其他應(yīng)付款、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本帳薄及相關(guān)憑證。（四）、銷售價格明顯偏低，少計收入疑點描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目的開發(fā)涉及的行業(yè)、部門較多，在銷售開發(fā)產(chǎn)品中難免有一些人情世故。以較低的價格出售開發(fā)產(chǎn)品。疑點位置：開發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票。疑點檢查： 3調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票等。根據(jù)銷售合同與銷售發(fā)票相核對，有無價格明顯偏低。根據(jù)價格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進(jìn)行詢問。疑點取證：復(fù)制銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關(guān)憑證和對有關(guān)人員的學(xué)問筆錄。（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實記賬疑點描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。疑點位置： 2實地察看。到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。到財務(wù)部查看預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入賬戶、納稅申報表等疑點檢查：實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房 款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進(jìn)行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。調(diào)查部分業(yè)主，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。疑點取證：復(fù)制有關(guān)銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。預(yù)收賬款及相關(guān)憑證等。（六）、代收款項是否有應(yīng)計收入未及收入疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品中，代有關(guān)部門收取的各種資金、費用和附加等企業(yè)自行開具收據(jù)，在其他應(yīng)付款等往來長期掛賬，未記收入。疑點位置：其他應(yīng)付款等往來帳薄，自制收據(jù)。疑點檢查：查閱企業(yè)收款收據(jù)與其他業(yè)務(wù)收入相核對。3收款收據(jù)與其他應(yīng)付款核對。3走訪入住客戶，了解代收款信息。（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入疑點描述：開發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長期在應(yīng)收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。疑點位置：應(yīng)收賬款、銷售合同等疑點檢查：查閱銷售合同確認(rèn)收款日期與應(yīng)收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時計入收入現(xiàn)象。通過應(yīng)收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現(xiàn)象。疑點取證：復(fù)印銷售合同，應(yīng)收賬款賬簿、銷售收入明細(xì)賬及相關(guān)憑證。二、成本六類檢查（一）、土地成本疑點描述：土地成本就是為取得土地而發(fā)生的費用，一般包括：取得土地的價格，購買土地的契稅，支付的補償費等。在對土地成本檢查中一些開發(fā)商常常將后期開放商品房的成本計入前期商品房的成本，也就是說如開發(fā)兩期商品房，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時將所有土地成本全部計入，待開發(fā)第二期商品房再將后期開發(fā)項目的土地成本計入其中，已達(dá)到始終有一塊成本重復(fù)列支。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。將未動工的開發(fā)借款利息未達(dá)到資本化的借款費用計入土地成本。將亂攤派和超標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)費計入土地成本。疑點位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補償協(xié)議等。疑點檢查：核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3土地成本核算的準(zhǔn)確性，是否把土地評估費調(diào)增到賬面價值虛增土地成本核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發(fā)【2009）】31號文件規(guī)定，用占地面積法分配土地成本，34，核查取得發(fā)票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據(jù)入賬，虛增成本。疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本明細(xì)賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關(guān)憑證。（二）、前期工程費疑點描述：前期工程費是在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計可行性研究及水文地質(zhì)、勘查、測繪、政府代收的各項臨時工程費用及七通一平等。開發(fā)企業(yè)在取得設(shè)計勞務(wù)費等中存在是否有虛假發(fā)票進(jìn)行列支。有無未發(fā)生前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費進(jìn)行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧椖抗餐l(fā)生的前期工程費，及基礎(chǔ)設(shè)施費等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費、人防費、墻改基金等。疑點位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿疑點檢查：31：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對應(yīng)的款項審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實際發(fā)生的費用是否與其開發(fā)的項目相對應(yīng)，如不對應(yīng)予以刪除。前期工程費一般發(fā)生在立項開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入賬，防止期間費用計入本項目32：對七通一平的支出審核。應(yīng)注意是否實際發(fā)生。是否多列虛增成本。33：審核人員還應(yīng)計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差，則應(yīng)進(jìn)一步核實疑點取證：復(fù)印銷售合同、前期工程費、開發(fā)成本及相關(guān)憑證。（三）、建筑安裝費疑點描述：建安成本包括建筑工程費和安裝工程費兩部分，是指建造房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的建造工程費用，設(shè)備采購費用和安裝工程費用，在工作中，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)工期較長的特點，建造安裝工程費存在成本不實，核算混亂，出現(xiàn)以商品房抵償工程款，工程結(jié)算以假發(fā)票入賬，進(jìn)行陳本虛列，工程項目決算不及時，無 法核實其真實成本，已達(dá)到偷誰的目的。疑點位置：建造安裝合同發(fā)票工程進(jìn)度驗收報告決算報告，監(jiān)理報告等入賬憑證。疑點檢查：31：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如有價格過高的建筑成本，進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，32審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預(yù)算價格過高的項目進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。并審查單項合同，補充協(xié)議，以確定其真實性，33,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進(jìn)度驗收報告，決算報告監(jiān)理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據(jù)是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達(dá)到虛增建安費的情況。34，調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄，及材料物資進(jìn)場實驗報告，核實有關(guān)材料的真實性，35，對取得大額成本發(fā)票審查其發(fā)票的真是性對照有關(guān)合同協(xié)議及開票單位進(jìn)行查證。疑點取證：復(fù)印建安成本明細(xì)賬、施工合同與決算書及相關(guān)發(fā)票。銀行存款及現(xiàn)金明細(xì)賬，工程監(jiān)理記錄，材料物資實驗報告等。（四）、基礎(chǔ)設(shè)施費疑點描述：包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。開發(fā)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施費中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實行為，把房地產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費已達(dá)到虛列當(dāng)期管理費用，對水電氣等工程不能取得發(fā)票或虛假發(fā)票進(jìn)行列支。疑點位置：基礎(chǔ)設(shè)施配套工程合同開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)帳成本分配表，重大設(shè)備和采購合同及付款憑證。疑點檢查：31，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費在已售房屋中進(jìn)行分?jǐn)偅?2調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發(fā)票的真實性，33根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。34由于綠化草木大多來自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國家稅收優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)往往虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤，偷逃企業(yè)所得稅。35對取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，核查其真實性，特別是市政公用，園林綠化基礎(chǔ)土石方等工程，所取得的發(fā)票進(jìn)行重點檢查。疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、設(shè)計勘察施工及相關(guān)合同，相關(guān)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票（五）、公共配套設(shè)施費疑點描述：公共配套設(shè)施是指城市建設(shè)規(guī)劃的要求為滿足居民的需求與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。開發(fā)企業(yè)往往對對其配套設(shè)施開發(fā)成本計入開發(fā)房屋陳本之中，成本分配不夠準(zhǔn)確。對公共配套設(shè)施工程取得的建筑也發(fā)票有不實行為。疑點位置：公共配套設(shè)施施工合同配套設(shè)施材料采購合同等。疑點檢查：31核查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計入可售開發(fā)成本，32成本分配計算表內(nèi)容是否完整，分配比率是否準(zhǔn)確，存在有之分?jǐn)偘惭b工程費，而將公共配套設(shè)施費等在已售房屋中分?jǐn)?3調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的邊準(zhǔn)進(jìn)行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。34抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進(jìn)行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、成本分配計算表、設(shè)計勘察施工合同及相關(guān)憑證。（六）、開發(fā)間接費疑點描述：開發(fā)間接費核算的是與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目的營銷設(shè)施建造費。開發(fā)企業(yè)在售樓部樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，不作為固定資產(chǎn)管理，而直接在銷售費用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務(wù)費直接計入開發(fā)間接費，或報銷的私車加油費直接在開發(fā)間接費中列支。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發(fā)費。疑點位置：固定資產(chǎn)明細(xì)賬、銷售費用、管理費用明細(xì)賬、應(yīng)付工資、銀行存款明細(xì)賬等，疑點檢查：3—1檢查房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用，資本化在地產(chǎn)完工前是否計入開發(fā)成本，所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗收合格，是否停止借款費用資本化，32核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續(xù)費等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財務(wù)費用中核實，月底是否轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費。33審查開發(fā)間接費發(fā)生的原始憑證是否真實合法，34核查周轉(zhuǎn)房的攤銷是否準(zhǔn)確。35核查開發(fā)間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)偂?6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本、財務(wù)費用、開發(fā)間接費、注冊資本金等相關(guān)賬簿憑證。三、期間費用的檢查疑點描述：期間費用是指開發(fā)企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)所發(fā)生的可扣除的經(jīng)營費用管理費用財務(wù)費用。開發(fā)商對計入扣除項目期間費用的真實性與合法性有待落實。疑點位置：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用財務(wù)賬薄。疑點檢查：31：開發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購買方擔(dān)保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發(fā)生時可扣除。32：核查“三費”扣除是否超標(biāo)。33：是否有非公益性捐贈稅前扣除34：期間費用所取得的票據(jù)是否真實合法。疑點取證：復(fù)印按揭貸款合同、財務(wù)費用、經(jīng)營費用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。四、營業(yè)外收入及其他收支疑點描述：開發(fā)企業(yè)收取更名