【正文】 成本 1002 000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。在開發(fā)建設(shè)的整個過程中（立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財務成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價?，F(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。尤其是要注意對于承包單位為減項的現(xiàn)場簽證要及時辦理。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。（但不限于）以下內(nèi)容：：：a）工程竣工驗收資料；b）發(fā)包人對承包人履約情況的說明，包括：；；（已辦理反索賠的項目除外）；。：（由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整。工程價款調(diào)整的審查參考上述原則。、規(guī)格、型號及技術(shù)要求是否和合同要求一致；，且收料單數(shù)量應與現(xiàn)場核對，以證其真實性；，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；，以及供貨合同要求的其它資料。應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。，應參照財務往來狀況進行相應的調(diào)整。c）對于施工條件變化導致的合同價款的調(diào)整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發(fā)包人的責任，如地質(zhì)勘察錯誤等，應予調(diào)整工程價款。d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進行計量和計價工作。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。設(shè)計、工程、審計、預算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和 ，按專業(yè)分包工程合同條件進行的工程驗收、結(jié)算。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；3）預算部門整理復核工程價值量；4）經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。事故報告與處理方案應一并存檔備案。，詳見附錄3：現(xiàn)場簽證審批單。，提案人應及時通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共同到現(xiàn)場勘查、核定。1出包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設(shè)備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方式。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 648 000貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 648 000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。疑點取證：復印按揭貸款合同、財務費用、經(jīng)營費用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。35核查開發(fā)間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項目和大配套項目之間是否已分攤。34抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。疑點檢查：31，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費在已售房屋中進行分攤，32調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的標準進行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發(fā)票的真實性，33根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。疑點檢查：31：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進行比較，如有價格過高的建筑成本，進行審查，并有企業(yè)說明理由，32審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預算價格過高的項目進行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。有無未發(fā)生前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費進行虛列，是否合理分攤多期項目共同發(fā)生的前期工程費，及基礎(chǔ)設(shè)施費等，超標準列支綠化費、人防費、墻改基金等。遠期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。3走訪入住客戶，了解代收款信息。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。根據(jù)價格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進行詢問。審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。4詢問相關(guān)人員筆錄。疑點位置：房屋銷售合同，預收賬款余額及其他應付款疑點檢查：采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認購書，買賣合同，區(qū)分那些事預售收入，哪些是銷售收入，對照預收賬款和銷售收入明細賬，看預售收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板一、收入類問題（一）、預售收入未及時結(jié)轉(zhuǎn)疑點描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，推遲納稅義務發(fā)生時間。由于該項目開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷售完畢，未計入計稅成本的30萬元已無法再計入計稅成本，又根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅和土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，各開發(fā)項目成本之間不能混淆，因此就不能把30萬元工程成本計入其它開發(fā)項目成本中。該公司在2013年9月10日結(jié)算C項目開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的180萬元出包工程中的160萬元（160010%）計入結(jié)算計稅成本。該公司在2013年8月6日結(jié)算B項目開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的150萬元出包工程成本中的120萬元（120010%）計入結(jié)算計稅成本。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調(diào)整計入當應納稅所得額?，F(xiàn)場工程監(jiān)理費屬于開發(fā)間接費用。在實際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務檢查的重點，如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會所，要單獨核算成本。發(fā)現(xiàn)在同一開發(fā)項目中經(jīng)營不同類型的房產(chǎn)，其中發(fā)生的主體共同成本中劃分420萬元（只開一張發(fā)票）直接認定為“商鋪專門發(fā)生的建安費”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金額比例，降低了非普通住宅的稅負和整體稅負。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。A公司將該寫字樓預售給C服裝廠。國稅發(fā)[2009]31號第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。納稅調(diào)整金額的計算以下兩種計算方法：第一種方法：對甲企業(yè)的合同，預提費用所占比例：200247。稅務人員認為材料發(fā)票是不合法憑證是錯誤的?！镀髽I(yè)所得稅實施條例》第七條第（二）項規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：提供勞務所得，按照勞務發(fā)生地確定。如一項目，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平米。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的檢查重點(下)房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的檢查重點（下)成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算土地扣除項目。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積?！稜I業(yè)稅實施細則》第四條第（一）項規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內(nèi)；但是，境外的設(shè)計費不需要代扣代繳預提所得稅。（2）不能認為材料發(fā)票不能列入成本。這里，需要注意的是，只能按單個合同預提，不能按總合同預提例如，某房地產(chǎn)公司共簽定與2家施工企業(yè)簽定出包合同，其中與甲企業(yè)簽定的合同總金額1000萬元，至2009年12月31日已取得800萬元發(fā)票，預提費用為200萬元；與乙企業(yè)簽定的合同總金額5000萬元，至2009年12月31日已取得發(fā)票4900萬元，預提費用為100萬元。建筑安裝工程費發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。例如：2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。建筑安裝工程費土地增值稅的檢查重點（1）國稅發(fā)[2009]91號第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費時應當重點關(guān)注：①發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。稅務局對其檢查。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。開發(fā)間接費只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的間接費用。這種觀點是錯誤的。上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：。例 ： A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。出包工程合同總金額為1200萬元。出包工程合同總金額為1600萬元。會計處理為：借：開發(fā)成本2000000貸：應付賬款（預提成本）2000000（1）、假如D項目開發(fā)產(chǎn)品于2013年11月10日銷售完畢，在2013年12月6日取得230萬元出包工程款發(fā)票。后取得發(fā)票的30萬元出包工程成本，對2013來說影響的是“利潤分配”20萬元金額，對2014來說影響的是“本年利潤”10萬元金額，因此，取得發(fā)票時的會計處理為：借：應付賬款（預提成本）200