【正文】 成本 1002 000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。在開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。，對(duì)于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價(jià)的簽證費(fèi)用預(yù)算，甲、乙雙方應(yīng)進(jìn)行綜合性核對(duì)和價(jià)格商談，并形成核對(duì)與商談?dòng)涗浨鍐?。尤其是要注意?duì)于承包單位為減項(xiàng)的現(xiàn)場(chǎng)簽證要及時(shí)辦理。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。7）必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。（但不限于）以下內(nèi)容：：：a）工程竣工驗(yàn)收資料；b）發(fā)包人對(duì)承包人履約情況的說明，包括：；；（已辦理反索賠的項(xiàng)目除外）；。：（由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià)款調(diào)整。工程價(jià)款調(diào)整的審查參考上述原則。、規(guī)格、型號(hào)及技術(shù)要求是否和合同要求一致；，且收料單數(shù)量應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，以證其真實(shí)性；，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；，以及供貨合同要求的其它資料。應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。，應(yīng)參照財(cái)務(wù)往來狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。c）對(duì)于施工條件變化導(dǎo)致的合同價(jià)款的調(diào)整，應(yīng)首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如屬于發(fā)包人的責(zé)任，如地質(zhì)勘察錯(cuò)誤等，應(yīng)予調(diào)整工程價(jià)款。d）對(duì)于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價(jià)工作。如果承包商沒有收到指示就進(jìn)行變更的話，他無理由就此變更的費(fèi)用要求補(bǔ)償。設(shè)計(jì)、工程、審計(jì)、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和 ，按專業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的工程驗(yàn)收、結(jié)算。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表，見附件4：工程驗(yàn)工計(jì)價(jià)審批表；2）工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；3）預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；4）經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。，詳見附錄3：現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單。，提案人應(yīng)及時(shí)通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價(jià)人員共同到現(xiàn)場(chǎng)勘查、核定。1出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設(shè)備、工程造價(jià)高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標(biāo)方式。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 648 000貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 648 000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。疑點(diǎn)取證：復(fù)印按揭貸款合同、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。35核查開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂?4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進(jìn)行核對(duì)，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。疑點(diǎn)檢查：31，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在已售房屋中進(jìn)行分?jǐn)偅?2調(diào)取設(shè)計(jì)勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，并抽查大額支付款項(xiàng)，審查其是否取得的發(fā)票的真實(shí)性，33根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。疑點(diǎn)檢查：31：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如有價(jià)格過高的建筑成本，進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，32審查施工合同和與決算書，核對(duì)工程內(nèi)容，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場(chǎng)見證。有無未發(fā)生前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧?xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費(fèi)、人防費(fèi)、墻改基金等。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計(jì)入成 本。3走訪入住客戶，了解代收款信息。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。根據(jù)價(jià)格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對(duì)相關(guān)銷售人員進(jìn)行詢問。審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。4詢問相關(guān)人員筆錄。疑點(diǎn)位置：房屋銷售合同，預(yù)收賬款余額及其他應(yīng)付款疑點(diǎn)檢查：采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對(duì)照商品房認(rèn)購書，買賣合同，區(qū)分那些事預(yù)售收入，哪些是銷售收入，對(duì)照預(yù)收賬款和銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板一、收入類問題（一）、預(yù)售收入未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)疑點(diǎn)描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。由于該項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷售完畢，未計(jì)入計(jì)稅成本的30萬元已無法再計(jì)入計(jì)稅成本，又根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅和土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，各開發(fā)項(xiàng)目成本之間不能混淆，因此就不能把30萬元工程成本計(jì)入其它開發(fā)項(xiàng)目成本中。該公司在2013年9月10日結(jié)算C項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的180萬元出包工程中的160萬元（160010%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。該公司在2013年8月6日結(jié)算B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的150萬元出包工程成本中的120萬元（120010%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價(jià)預(yù)提了3000萬元。，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)應(yīng)納稅所得額?，F(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)用。在實(shí)際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本。發(fā)現(xiàn)在同一開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營不同類型的房產(chǎn)，其中發(fā)生的主體共同成本中劃分420萬元（只開一張發(fā)票）直接認(rèn)定為“商鋪專門發(fā)生的建安費(fèi)”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金額比例，降低了非普通住宅的稅負(fù)和整體稅負(fù)。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。A公司將該寫字樓預(yù)售給C服裝廠。國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。納稅調(diào)整金額的計(jì)算以下兩種計(jì)算方法：第一種方法：對(duì)甲企業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：200247。稅務(wù)人員認(rèn)為材料發(fā)票是不合法憑證是錯(cuò)誤的?！镀髽I(yè)所得稅實(shí)施條例》第七條第（二）項(xiàng)規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定。如一項(xiàng)目，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平米。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的檢查重點(diǎn)(下)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的檢查重點(diǎn)（下)成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算土地扣除項(xiàng)目。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積?！稜I業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；但是，境外的設(shè)計(jì)費(fèi)不需要代扣代繳預(yù)提所得稅。（2）不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。這里，需要注意的是，只能按單個(gè)合同預(yù)提，不能按總合同預(yù)提例如，某房地產(chǎn)公司共簽定與2家施工企業(yè)簽定出包合同，其中與甲企業(yè)簽定的合同總金額1000萬元，至2009年12月31日已取得800萬元發(fā)票，預(yù)提費(fèi)用為200萬元；與乙企業(yè)簽定的合同總金額5000萬元，至2009年12月31日已取得發(fā)票4900萬元，預(yù)提費(fèi)用為100萬元。建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。例如：2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。建筑安裝工程費(fèi)土地增值稅的檢查重點(diǎn)（1）國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：①發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。稅務(wù)局對(duì)其檢查。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。開發(fā)間接費(fèi)只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的間接費(fèi)用。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：。例 ： A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。出包工程合同總金額為1200萬元。出包工程合同總金額為1600萬元。會(huì)計(jì)處理為：借：開發(fā)成本2000000貸：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）2000000（1）、假如D項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品于2013年11月10日銷售完畢，在2013年12月6日取得230萬元出包工程款發(fā)票。后取得發(fā)票的30萬元出包工程成本，對(duì)2013來說影響的是“利潤分配”20萬元金額，對(duì)2014來說影響的是“本年利潤”10萬元金額，因此，取得發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：借：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）200