【正文】 營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。如果企業(yè)把產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會所的成本計入開發(fā)產(chǎn)品，稅務機關就會納稅調(diào)增。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。若企業(yè)建立現(xiàn)場管理機構(gòu)，則所發(fā)生的費用計處開發(fā)間接費用中，開發(fā)間接費用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借：開發(fā)間接費用，貸：應付工資、應付福利費、累計折舊、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因為土地增值稅實施細則中列舉的建筑安裝費中，只有建筑費用和安裝費用。（八）成本調(diào)整（二次分攤）屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，②然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。稅務處理上，國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。，即完工企業(yè)所得稅匯算清繳前。計稅成本則規(guī)定，預提成本費用不超過國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定的范圍和標準。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。企業(yè)的銷售成本當為8000萬元，企業(yè)的計稅成本當為6800萬元，差額為1200萬元。2014年3月取得150萬元工程價款發(fā)票。二、在結(jié)算計稅成本以后取得成本發(fā)票的應進行追溯調(diào)整現(xiàn)實中，由于各種原因致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算計稅成本時無法全額取得成本發(fā)票，而在結(jié)算計稅成本以后取得成本發(fā)票的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。2014年6月取得180萬元工程價款發(fā)票，那么，未計入計稅成本的20萬元（180－160）是計入2014年成本中，還是計入2013年成本中呢？根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號，以下簡稱國家稅務總局公告2012年第15號文件）第六條規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發(fā)生計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。三、按稅法規(guī)定預提計稅成本，在開發(fā)產(chǎn)品全部銷售完畢后取得成本發(fā)票的應分情況進行處理按照會計上權(quán)責發(fā)生制的成本費用核算原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)生而未取得發(fā)票的成本應當以預提的方式全額計入會計成本，但有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不按全額進行預提，而是在結(jié)算計稅成本時按稅法規(guī)定金額進行預提。這30萬元的工程成本最終影響的是2013年的會計利潤，因此，取得發(fā)票時的會計處理為：借：應付賬款（預提成本）2000000主營業(yè)務成本300000貸：銀行存款2300000（2）、假如D項目開發(fā)產(chǎn)品于2014年4月20日銷售完畢，在2014年6月5日取得230萬元出包工程價款發(fā)票。2013年銷售10000平方米，少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本20萬元（2010000）。疑點位置：查看企業(yè)報表預收賬款期末余額及主營銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)疑點檢查：對照檢查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預收的房款是否按規(guī)定申報納稅。將確認的已售面積及銷售金 額與“預收賬款”、“主營業(yè)務收入”賬戶及納稅申報表進行核對，檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計。是否有大額資金長期掛賬。（三）、以物易物，以房抵賬少計收入疑點描述：在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利，抵償債務等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。疑點位置：其他應付款、營業(yè)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本，累計折舊等。調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。疑點位置：開發(fā)產(chǎn)品銷售明細賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票。疑點取證：復制銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關憑證和對有關人員的學問筆錄。到財務部查看預收賬款、主營業(yè)務收入賬戶、納稅申報表等疑點檢查：實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。到金融機構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負責人、銷售負責人、財務負責人等相關人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。疑點位置：其他應付款等往來帳薄，自制收據(jù)。（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入疑點描述：開發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長期在應收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認收入。疑點取證：復印銷售合同，應收賬款賬簿、銷售收入明細賬及相關憑證。將未動工的開發(fā)借款利息未達到資本化的借款費用計入土地成本。疑點取證：復印開發(fā)成本明細賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關憑證。疑點位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿疑點檢查：31：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對應的款項審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實際發(fā)生的費用是否與其開發(fā)的項目相對應，如不對應予以刪除。33：審核人員還應計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差，則應進一步核實疑點取證：復印銷售合同、前期工程費、開發(fā)成本及相關憑證。并審查單項合同，補充協(xié)議，以確定其真實性，33,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進度驗收報告，決算報告監(jiān)理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據(jù)是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達到虛增建安費的情況。（四）、基礎設施費疑點描述：包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。34由于綠化草木大多來自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國家稅收優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)往往虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤，偷逃企業(yè)所得稅。對公共配套設施工程取得的建筑也發(fā)票有不實行為。疑點取證：復印開發(fā)產(chǎn)品明細賬、成本分配計算表、設計勘察施工合同及相關憑證。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發(fā)費。36核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，疑點取證：復印開發(fā)成本、財務費用、開發(fā)間接費、注冊資本金等相關賬簿憑證。疑點檢查：31：開發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購買方擔保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發(fā)生時可扣除。四、營業(yè)外收入及其他收支疑點描述：開發(fā)企業(yè)收取更名費、出租收入、政 府返還資金等計入其他收入或營業(yè)外收入或在其他應付款中掛賬，一些罰款、滯納金計入營業(yè)外支出直接扣除。疑點取證：納稅申報表、營業(yè)外收入，其他業(yè)務收入賬簿、營業(yè)外支出及相關憑證第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本如何結(jié)轉(zhuǎn)一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。1應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證（洽商及設計變更）、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設備價格變化等。，預算部經(jīng)理、項目經(jīng)理、公司領導可根據(jù)項目具體情況進行授權(quán)。，要求提案人應于施工前7天上報，項目部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內(nèi)就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟性進行審核，并將審核意見上報公司。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時，發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。未經(jīng)預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結(jié)算時不予計價。應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領導批準。、完備的結(jié)算資料。，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式進行結(jié)算，在承包人風險及責任范圍內(nèi)的工程費用支出不予調(diào)整工程價款。對于超額使用的單位要追究違約責任。a）對于設計變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。其次，因為此部分內(nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。如果符合上述規(guī)定，則應審查索賠的計算方法和基礎數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。如參照：發(fā)包人為承包人代繳的，但未轉(zhuǎn)賬的各項稅費；發(fā)包人直接支付給分包人，但未轉(zhuǎn)賬的款項；發(fā)包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，轉(zhuǎn)賬的款項（用以計算該材料、設備的價格）；發(fā)包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，未轉(zhuǎn)賬的款項（即甲供材料、設備）（用以計算按照合同規(guī)定承包人節(jié)約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結(jié)算需要的財務轉(zhuǎn)賬明細。銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報公司批準后方可實施。