【文章內(nèi)容簡介】 值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)完成清算。接受委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。分期開發(fā)的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按合理的方式分別計算住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額。第五條 主管地稅機(jī)關(guān)稅源管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達(dá)到清算條件。第二章 清算條件第六條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)主動進(jìn)行土地增值稅清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達(dá)到或超過85%，或該比例雖未達(dá)到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預(yù)售）許可證的，在確定三年期限時應(yīng)當(dāng)從最后一次取得銷售（預(yù)售）許可證的時間算起。（三）經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計算繳納土地增值稅。第三章 清算申請與受理第九條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算的項目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向主管地稅機(jī)關(guān)提交有關(guān)清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細(xì)列明清算項目的收入、扣除項目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。第十二條 主管地稅機(jī)關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時，應(yīng)當(dāng)對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內(nèi)容逐一核實，并嚴(yán)格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行審驗。對納稅人提交的申請材料格式準(zhǔn)確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的申請材料格式不準(zhǔn)確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項不清楚的，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將清算資料修改補(bǔ)充完整，并重新辦理稅款清算手續(xù)。第四章 清算審核第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機(jī)關(guān)組織實施，并應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)地稅機(jī)關(guān)要求增加補(bǔ)正資料時間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應(yīng)當(dāng)將延期原因和延期時間報上一級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并通知納稅人。第十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)成立由領(lǐng)導(dǎo)總負(fù)責(zé)，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。領(lǐng)導(dǎo)組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設(shè)收入審核、土地成本審核、其他開發(fā)成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責(zé)和分工。各審核小組應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)對納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進(jìn)行認(rèn)真審查核實，出具初審意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組集體審議。第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核（一）收入的確認(rèn)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)當(dāng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應(yīng)當(dāng)作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數(shù)）。開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)或不動產(chǎn)等行為應(yīng)當(dāng)視同銷售，按下列方法和順序確認(rèn)收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定；按當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）收入的審核 收入審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報表》，結(jié)合立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證等相關(guān)資料，核實與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無應(yīng)視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當(dāng)理由的，收入審核小組可以參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)市場價格核定收入。（三）收入審核意見的出具收入審核小組審核結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)填報收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地、新建房和配套設(shè)施發(fā)生的成本費用，準(zhǔn)予扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國家規(guī)定的準(zhǔn)予加計20%的扣除，未實際發(fā)生的上述各項預(yù)提（或預(yù)付）費用，不得扣除。第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照受益對象，采用合理的分?jǐn)偡椒?，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費的審核（一）審核取得土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費實際支付金額結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，確認(rèn)本期開發(fā)項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補(bǔ)償費和青苗補(bǔ)償費等與概預(yù)算是否存在明顯異常，拆遷、補(bǔ)償支出與拆遷、補(bǔ)償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應(yīng)，有無政府返還和以地補(bǔ)路等情況。土地征用及拆遷補(bǔ)償若由政府或者其他拆遷單位承擔(dān)，則這部分費用已包括在取得土地使用權(quán)的金額中，審核是否有重復(fù)列支的問題。比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費是否存在明顯異常。（二）審核取得土地使用權(quán)和土地征用及拆遷補(bǔ)償費支付金額分?jǐn)偙壤蛔谕恋赜卸鄠€開發(fā)項目，能準(zhǔn)確劃分不同項目占地面積的，應(yīng)當(dāng)先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆徊荒軠?zhǔn)確劃分不同項目占地面積的，應(yīng)當(dāng)按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偛煌椖康耐恋爻杀?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀?，以判定其土地成本的分?jǐn)偸欠窈侠?、完整。（三）土地成本審核意見的出具土地成本審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《取得土地使用權(quán)支付金額明細(xì)申報表》和相關(guān)資料，對土地成本認(rèn)真審核，計算分?jǐn)偤?，填寫土地成本審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第十九條 其他開發(fā)成本、費用的審核（一）前期工程費與基礎(chǔ)設(shè)施費的審核審核前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎(chǔ)設(shè)施費（包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費用）的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。審核前期工程費與基礎(chǔ)設(shè)施費是否存在虛列、多列等情況，實際發(fā)生的費用與開發(fā)項目是否相對應(yīng)。多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)當(dāng)采用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅瑢徍似涫欠窈侠矸謹(jǐn)?。（二）建筑安裝工程費的審核采取出包方式建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復(fù)列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；或?qū)嵉夭榭错椖抗こ糖闆r，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。采取自營方式建設(shè)的，重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機(jī)械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理。采取分期開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設(shè)部門公布的最新《山西省建設(shè)工程計價依據(jù)》標(biāo)準(zhǔn)，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機(jī)構(gòu)的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分?jǐn)偡椒ㄔ诟鹘ㄖ镏羞M(jìn)行分?jǐn)俒某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數(shù)加以調(diào)整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務(wù)發(fā)生地地稅機(jī)關(guān)取得，否則不得扣除。（三）其他建筑安裝成本費用的審核審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農(nóng)民工工資保證金等費用，如列支了應(yīng)當(dāng)將其調(diào)出，不得作為開發(fā)成本扣除。審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。（四）公共配套設(shè)施費的審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則審核：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應(yīng)當(dāng)重點區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。對不同情形按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定成本列支：有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應(yīng)當(dāng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除。無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費用不可以扣除。全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除。開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應(yīng)的開發(fā)成本不允許扣除。（五）開發(fā)間接費用的審核審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費用；是否將開發(fā)費用記入開發(fā)間接費用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，如未售房屋的物業(yè)看護(hù)費、產(chǎn)權(quán)交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發(fā)間接費用的情形；