【文章內容簡介】 找到責任部門。目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。三、動態(tài)成本管理體系由于市場是千變萬化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎。其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。四、項目后評估體系提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性）l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）l 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響l 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎管理框架，要完善房地產的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始，逐步積累成本控制的經驗和完善成本信息數(shù)據庫，從而有效的控制成本。第三篇：淺談房地產項目的成本和工程控制管理淺談房地產項目的成本和工程控制管理陳金豹近幾年來，房地產業(yè)經營環(huán)境不斷發(fā)生變化，競爭日趨激烈，如果開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術方針已難以確保在激烈地競爭環(huán)境中維持長久良好的競爭力，市場需求雖然是企業(yè)發(fā)展的外在因素，但開發(fā)商所定位的產品價格受到國家調控和市場的約束，為提高產品及企業(yè)在激烈地競爭環(huán)境中的競爭力，經營戰(zhàn)略的重要性已越來越被開發(fā)商所重視，在房地產開發(fā)建設的整個過程中（立項、規(guī)劃設計、建設、結算、銷售）每一個環(huán)節(jié)都要進行嚴格的、科學的控制管理，尤其是在規(guī)劃設計和建設階段，更要注重其質量、工期、安全以及工程成本的管理力度，因此，就工程項目管理中的管理制度、管理實施細則以及成本管理這三個方面，談談以下幾點拙見，以供大家參考。一、工程部的管理制度根據國家、行業(yè)管理部門的有關法律、法規(guī)、規(guī)范及標準，結合公司的實際情況，為更好的規(guī)范公司開發(fā)的工程項目的管理，保證公司從立項、設計、施工、驗收到銷售的整個過程均能實現(xiàn)最大的投資回報，在工程建設階段，為做好工程質量、施工進度及現(xiàn)場安全文明施工的有效控制，應制定工程部管理制度。一、工程部是房地產企業(yè)的重要部門，工程部負責人在總經理、總工的領導下開展工作，根據工作需要配備若干專業(yè)工程技術人員，工程技術人員在經理的直接領導下，根據不同分工，履行各自的本職工作。二、工程部的技術人員在項目開發(fā)過程中，要認真學習國家相關的法律、法規(guī)，工程建設的規(guī)范及標準，自覺遵守公司的各項管理制度，加強培養(yǎng)科技創(chuàng)新意識能力，不斷提高自身的專業(yè)技術業(yè)務水平。三、認真貫徹執(zhí)行公司的質量方針及目標，確保工程項目質量目標的實現(xiàn)；積極參與項目規(guī)劃方案的構思，提出合理化建議；參加施工圖設計管理及圖紙會審；參與總包、重要工程分包等工程項目的招標工作。四、進行工程項目開工前的現(xiàn)場地質勘察、三通一平的工作；審核施工單位編制的施工組織設計、進度計劃、安全措施及標準化管理方案；督促檢查施工單位按批準的施工組織設計做好工程建設的各項工作。五、確定工程總包、分包單位后，根據工程實際情況，召開由承包方、監(jiān)理方及相關專業(yè)人員參加的工作會議。重點明確工程概況、開竣工時間、質量目標及合同主要條款內容；把分包項目、材料供應、簽證程序、文件收發(fā)方式、計劃填報時間及應遵守的各項制度及細則等作詳細說明，并有較詳細的會議記要，并由項目經理、總監(jiān)、甲方項目負責人簽字。六、工程施工階段要加強管理，在工程建設全過程中進行質量、進度、安全的控制管理；配合監(jiān)理方定時召開監(jiān)理例會，做好工程項目的施工日記；嚴格執(zhí)行國家建筑行業(yè)的強制性標準，確保工程質量，實現(xiàn)合同目標。七、工程中必須使用合格的原材料、構配件，材料進場應按國家和行業(yè)標準進行檢驗、復試，嚴禁使用未經檢驗和檢驗不合格的材料、構配件。八、所有隱蔽工程，工程部專業(yè)技術人員必須參加驗收，在驗收資料上簽字；在模板、鋼筋、砼分項工程的驗收過程中，重點驗收模板的平整度、標高、尺寸、軸線位移及模板的剛度和穩(wěn)定性；鋼筋的強度等級、規(guī)格、型號、數(shù)量、間距、軸線位移、焊接質量、搭接接頭位置、箍筋加密區(qū)的位置、數(shù)量的正確性及保護層厚度；砼的配合比、水灰比的正確性，砼的平整度、垂直度、軸線位移、施工縫的位置及間隔時間，檢查各種試塊的留置及成品的養(yǎng)護工作；砼工程施工期間，工程部專業(yè)技術人員和監(jiān)理人員要旁站監(jiān)理，還應注意各種預埋管線的位置的正確性并保持良好。九、主體工程施工期間，按照施工設計圖紙和規(guī)范要求，確保建筑砼結構、砌體結構的標高、垂直度、軸線的正確性；確保所有洞口的標高、位置應符合設計要求；砼工程模板拆除應有拆除方案，在砼強度達到設計要求和有關規(guī)定后，施工方必須報批后方能拆模。十、工程部要制定工程質量管理控制細則，保證工程結構安全，無使用功能的質量缺陷。嚴格控制觀感質量、細部結構、尺寸誤差、土建與安裝的交叉作業(yè)的協(xié)調，每月組織施工、監(jiān)理單位進行不少于一次的工程質量、安全檢查，做到每天至少對在建的單位工程和其他施工項目巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。十一、所有工程技術資料，包括經濟簽證資料，應辦理登記備案手續(xù)。十二、單位工程達到竣工驗收條件，由工程部主持組織進行各種檢測、檢驗和試驗，各種檢測、檢驗、試驗全部合格后，應盡快組織初驗和正式驗收。十三、工程項目室外配套工程在條件許可的情況下，應隨單位工程形象進度抓緊施工，以保證能同時竣工；工程部負責采暖、燃氣、供電、自來水等單位的協(xié)調質量管理工作。十四、室外配套工程的各種地下管線，應在單位工程竣工驗收后一個月內做 出分段竣工圖，項目工程全部竣工驗收后一個月內做出全部室外管線竣工圖；并做出標識；如果需要增加建筑物、構筑物或其他設施時，應與施工單位進行地下管線交底，不得破壞地下管線，著重注意有重大安全因素的燃氣管道線路、高低壓電線線路等。十五、工程項目竣工驗收后第一年，每個季度應對單位工程進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)結構裂縫或其他質量缺陷，應及時與施工方聯(lián)系進行處理整改。十六、單位工程、室外配套工程和零星工程項目竣工驗收達到合同目標后，應按合同約定及時與成本合約部核對工程量及有關竣工資料。十七、工程項目綜合驗收合格后，一個月內與物業(yè)公司辦理完畢項目實體交接工作，并做好存檔備案工作。十八、凡工程部人員有向施工單位提出任何超出工作或職責范圍的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解為惡意行為，應向公司書面投訴，一經查實，公司將嚴肅處理責任人，公司隨時接受任何承包商的書面投訴與改進工作的合理化建議。二、工程管理實施細則（一）、工程質量控制管理：目的：通過規(guī)范施工質量管理，確保合同質量目標的實現(xiàn)；施工準備階段的質量控制，工程部專業(yè)工程師要先熟悉設計文件；，工程部要求總監(jiān)理工程師組織專業(yè)監(jiān)理工程師審查施工單位報送的施工組織設計（及專項施工方案），提出審查意見；，工程部負責落實以下工作：，審核施工單位的現(xiàn)場項目管理機構的質量管理體系、技術管理體系和質量保證體系，檢查專職管理人員和特種作業(yè)人員的資格證、上崗證。，符合要求的予以簽認并送工程部備案；復核控制樁的保護措施以及平面、高程控制網及水準點的測量成果；，審查合格由總監(jiān)理工程師簽發(fā)，送工程部備案。；施工道路及路況質量是否滿 足運輸要求；施工水、電是否滿足施工要求；施工單位人員是否已到位，機具、施工人員是否已進場；施工過程中的質量控制：，在施工過程中監(jiān)控施工單位各項工程活動，隨時密切控制一切不利于質量的事件的發(fā)生，行使跟蹤、督促、控制、管理的工作義務。（在下一道工序施工完成后難以檢查的重點部位）應進行旁站；對施工單位報送的隱蔽工程報驗申請表和自檢結果進行現(xiàn)場檢查，符合要求予以簽認。對未經驗收或不合格的工序，應拒絕簽認，并責令施工單位限期整改，驗收合格前嚴禁進行下一道工序施工。，可能造成質量事故或已經造成質量事故的，應于發(fā)現(xiàn)2小時內，要求監(jiān)理人員和專業(yè)監(jiān)理工程師立即報告總監(jiān)理工程師，同時立即報告工程部經理；通過總監(jiān)理工程師及時下達工程暫停令；責令施工單位停工整改；整改完畢經現(xiàn)場復查，符合規(guī)定要求后，方可簽署工程復工意見。工程部對工程項目的施工過程的質量進行跟蹤、督促、控制、管理的同時，可根據國家法律、法規(guī)以及行業(yè)相關標準或規(guī)范的要求，合同約定，施工組織設計、技術文件，施工圖紙，編制的質量控制文件等為依據，采取以下控制方式、方法和手段，對施工過程的質量進行有效控制：：跟隨施工進度進行旁站、巡回檢查、平行檢查；：現(xiàn)場確認簽證、簽發(fā)指令的審查；各種檢測、檢驗、試驗，驗收、核定；：發(fā)現(xiàn)或判定不符合要求的工程和施工行為，根據不同程度和影響度，督促、要求監(jiān)理機構采取下列手段：暫停施工；返工；返修；對不符合要求或不合格的材料、配件、設備、施工機械下令停用、禁用；限時糾正；禁止繼續(xù)施工等。（鋼材、水泥、配件、構件）應于進場時即時進行檢驗驗收，必要時取樣送有資質的檢驗單位進行試驗；混凝土配合比在澆搗前及澆搗中進行檢驗、核查；工程使用的機具、模板在第一次使用前進行檢查；隱蔽工程在施工過程中必須旁站，經驗收合格后方可繼續(xù)下一道工序施工；分部、分項工程在施工過程中進行旁站或檢查，施工結束后進行確認或驗收；施工單位提交的自檢、試驗報告，應及時核查報告內容是否完整、準確、有效。工程竣工驗收階段的管理：施工過程的質量控制所有記錄、報告、表格，主要部分應由施工單位和材料供應單位提供，少部分由工程部建立；工程部應完整歸檔保存。（二）、工程進度控制管理：目標：通過規(guī)范施工進度管理，確保進度目標的實現(xiàn)；編制施工進度計劃（包含施工總進度計劃、季月度施工進度計劃、各類材料計劃）的編制和自審工作，并報監(jiān)理機構審核；?！?天內對“施工組織設計進行了解和審查，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)實施；、監(jiān)理機構審定、公司總工及工程部審核的計劃，工程部編制出該項目施工進度計劃報公司備案。：、工程部經理應在項目開工前1周取得經批準的全套進度計劃和進度控制方案。，按項目各階段的工程內容、工序、關鍵控制節(jié)點、持續(xù)時間、控制難點等，編制出便于日常進度管理的具體工作手冊，用于指導每月的進度計劃實施的監(jiān)督和管理，避免工作的盲目性和隨意性。施工進度管理工作內容：“施工總進度計劃”、“季、月度施工進度計劃”、及監(jiān)理單位編制的“施工進度控制方案”，隨時檢查施工單位的項目開工時間、完工時間是否及時完成，真實記錄實際進度及相關情況；當發(fā)現(xiàn)實際進度滯后于計劃10天及以上時，應立即簽發(fā)《整改通知單》，整改通知需清晰說明延誤原因，發(fā)生部位及相關指令性意見，責令施工單位采取調整措施，協(xié)同糾偏；并同時抄報工程部經理。，即時提出可行性意見，制定防范性對策；跟蹤檢查施工單位人力、材料、機具計劃的執(zhí)行力度；對甲供材料跟蹤公司相關部門人員銜接供貨計劃的落實。（周）末應要求施工單位編制下月（周）《施工月（周）度作業(yè)進度計劃》，如當實際進度與計劃進度有偏差滯后，應要求施工單位編制下月（周）計劃時盡力追回滯后項目，并在下月（周）進度管理工作中特別留意，跟蹤監(jiān)督實施。（三）、工程施工現(xiàn)場安全管理：目標：確保工程建設有序、文明、安全的完成。在工程部控制下，工程總包單位負責施工現(xiàn)場的統(tǒng)一管理，總包單位可以按工程部要求，負責協(xié)調該施工現(xiàn)場內由公司直接發(fā)包的其他單位的施工現(xiàn)場活動，各施工單位在總包單位的統(tǒng)一管理下，在其分包范圍內建立施工現(xiàn)場管理責任制，并組織實施。施工中若發(fā)現(xiàn)文物、古化石、爆炸物、地下管線及電纜等，應暫停施工，保護好現(xiàn)場，并及時向有關部門報告，按照有關規(guī)定處理后，方可繼續(xù)施工。工程部負責施工現(xiàn)場下列工作的實施：，按照建筑規(guī)劃總平面