【文章內(nèi)容簡介】 米增長，到 2020 年就是增加 7～8 平方米，達(dá)到 20 平方米，這是與人均 1 萬美元的目標(biāo)相稱的。因此在未來 8 年中，市場還能保持足夠的吸納能力。 ③ 從政府調(diào)控政策上來看，天津 政府對土地供應(yīng)量控制 已經(jīng)開始逐步顯示 效 果和力度 ， 市場 逐漸走向成熟，在一個(gè) 房地產(chǎn) 正常增長的趨勢下， 留出了合理價(jià)格 的波動空間。天津市加快建設(shè)進(jìn)程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動了郊區(qū)房價(jià)的快速上升。 八、結(jié)論 天津市整體宏觀條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績斐然，帶動了城市各方面的加速發(fā)展；尤其是房地產(chǎn)業(yè)受益匪淺，銷售價(jià)格增幅大于銷售面積增幅。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)社會消費(fèi)需求增加，同時(shí)帶動消費(fèi)供給的增加；居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高，推動新型消費(fèi)模式產(chǎn)生，為滿足新型消費(fèi)模式和增量消費(fèi)需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)和市場需求。 天津房地產(chǎn) 正在 步入全面上升期 。 第三章 項(xiàng) 目 分 析 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 31 頁 第一節(jié) 項(xiàng)目情況分析 一 、 項(xiàng)目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目概況 ：天津市河北區(qū)建國道平安街交口。 ：東至慶安街、南至步云里、西至平安街，北至建國路。 ：住宅、公建。 ：項(xiàng)目已完成動拆遷與三通平，開始施工。 ：出讓用地。（按危改項(xiàng)目優(yōu)惠政策補(bǔ)辦出讓手續(xù)） ：公司股權(quán)收購。 （二）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面 積 平方米 總建筑面積 21533 平方米 其中：地上建筑面積 平方米 其中：住宅面積 平方米 其中：多層住宅面積 平方米 高層住宅面積 平方米 商業(yè)面積 平方米 地下建筑面積 平方米 綜合容積率 4 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 31 頁 建筑密度 ≤ 42% 建筑類型： 高層建筑 綠地率 ≥ 30% 2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 占比 面積小計(jì)（㎡） 占比 一室一衛(wèi) 40— 50 26 15% % 一室一廳一衛(wèi) 60— 80 31 18% % 一室二廳一衛(wèi) 70— 80 48 29% % 二室二廳一衛(wèi) 112 7 4% % 二室二廳二衛(wèi) 105— 125 51 31% % 其他 125 以上 5 3% 10% 合計(jì) 168 100% 100% （三）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目位于河北區(qū)平安街、建國道交口，海河?xùn)|側(cè)。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項(xiàng)目基地的具體狀況，建筑物為獨(dú)幢設(shè)計(jì)，從中間向兩翼跌落，呈“ L”型布局，把沿街空間 充分利用起來，裙房設(shè)計(jì)為商鋪，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 本項(xiàng)目總體布局充分考慮小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量及環(huán)境因素對每戶的均好性，使每戶皆能推窗見綠或見水。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個(gè)布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。 （四）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)地塊特點(diǎn)，結(jié)合市場需要，本項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)為以中小戶型為主打，占項(xiàng)目總體量的 90%以上，通過戶型面積的控制降低了單位總價(jià)；商鋪設(shè)計(jì)充分利用地塊臨街 、轉(zhuǎn)角的優(yōu)勢，并設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)拈_間與進(jìn)深，彰顯商業(yè)價(jià)值。 二、項(xiàng)目技術(shù)分析： 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 31 頁 交通組織和道路系統(tǒng) 在平安街口設(shè)計(jì)小區(qū)的出入口。商鋪的入口在大樓的底層面街位置。商層的車行動向與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。 消防 本工程屬于一類高層建筑。耐火等級地上部分不低于一級，地下部分為一級。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建國道各引一路消防水管。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。商場設(shè)置濕式自動噴水滅火系統(tǒng) ，噴淋系統(tǒng)設(shè)置兩個(gè)水泵接合器。 環(huán)衛(wèi) 本項(xiàng)目實(shí)行垃圾袋裝化，有專人收集，集中后匯入地面一樓的垃圾收集中心。 綠化 本項(xiàng)目綠化率≥ 30%，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)綠意環(huán)抱，形成了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個(gè)和諧佳境。 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以相關(guān)的規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導(dǎo)“設(shè)計(jì)以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，力爭創(chuàng)造出一個(gè)“人性、自然”完美的空間氛圍。環(huán)境清新、品位時(shí)尚、底蘊(yùn)濃厚是本項(xiàng)目的鮮明特色。 單體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分考慮人性的因素，大到整個(gè)小 區(qū)的空間規(guī)劃營造，小到區(qū)內(nèi)的細(xì)節(jié)處理，無不體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 項(xiàng)目地下一層，地上最高 18 層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅，所有住宅單位均設(shè)置電梯，住宅部分由四個(gè)單元組成。建筑層數(shù)及單元形式分別為： A 單 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 31 頁 元 7 層，一梯四戶； B 單元 10 層，兩梯六戶； C 單元 18 層，兩梯六戶； D 單元 9 躍10 層，一梯五戶。地下一層為汽車庫和設(shè)備用房。建筑最高高度為 米。地下一層為停車庫，并可以滿足配電、水泵的需要。 樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。 本項(xiàng)目提升了該地區(qū) 在整個(gè)天津的檔次及形象，組成了良好的城市空間結(jié)合點(diǎn)，形成了該地區(qū)的區(qū)域標(biāo)志。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足各種單元經(jīng)濟(jì)實(shí)用，規(guī)范合理，各單元直接做到對外的通風(fēng)及采光，并設(shè)陽臺。 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 上部結(jié)構(gòu)：本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。 結(jié)構(gòu)材料：混凝土強(qiáng)度等級： C30C40。 墻體材料：外墻采用 250 厚空心混凝土小砌塊， M5 混合砂漿砌筑。內(nèi)隔墻采用 200厚加氣混凝土砌塊， M5 混合砂漿砌筑。 建筑用材 本項(xiàng)目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻 為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。 給排水設(shè)計(jì) 給水 水源 本項(xiàng)目用水由市政管網(wǎng)直接提供兩路 DN200 進(jìn)水管，壓力不小于 ，兩路進(jìn)水管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。住宅、商場生活泵房，供水系統(tǒng)完全獨(dú)立。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 31 頁 供水系統(tǒng) 商業(yè)部分供水系統(tǒng)一、二層給水由市政給水直接供給，二層變頻高壓水泵直接入戶。 排水系統(tǒng) 本項(xiàng)目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。水泵房等積水井潛水泵提升后，排入室外雨水管網(wǎng)。屋面雨水采 取外排水，室外雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水管網(wǎng)。 消防系統(tǒng) 按建筑設(shè)計(jì)消防規(guī)范要求設(shè)計(jì)。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。消防用水量：消火栓用水量按 40 升 /秒設(shè)計(jì)，室外消火栓用水量按 30 升 /秒設(shè)計(jì)，間距不大于 120 米。本項(xiàng)目高低壓變配電設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置手提式滅火器。 本工程室外設(shè) DN200 給水環(huán)管，由市政給水管提供兩路 DN200 進(jìn)水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，當(dāng)生活、消防用水量達(dá)到最大時(shí)，給水環(huán)管提供室外消火栓時(shí)用水量不小于 的水壓。 本工程地下室設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險(xiǎn) 2 級設(shè)計(jì)，流量 27 秒 /升，商場、辦公樓自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn) 1 級設(shè)計(jì)，用水量 21 升 /秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。自動噴水滅火器的報(bào)警閥排水，管網(wǎng)排水直接地下室排水明溝。 空調(diào)及通風(fēng) 空調(diào) 本項(xiàng)目不設(shè)中央空調(diào)，設(shè)計(jì)上預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。外觀上設(shè)計(jì)百葉，整體立面效果美觀。 通風(fēng) 住宅和一二層采用自然進(jìn)風(fēng)， C 單元 18 層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)防排煙設(shè)施。 部分衛(wèi)生間由窗外進(jìn)行自然換氣，部分 非明衛(wèi)生間均有風(fēng)井排風(fēng)。 地下室水泵房和配電間設(shè)機(jī)械送風(fēng)。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 31 頁 電氣設(shè)計(jì) 供電電源 本項(xiàng)目采用 380V/220V 低壓供電，電源引自供電局所設(shè)的街坊站。 由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨(dú)立的 10KV 電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè)一個(gè)配電所。經(jīng)過配電所分配后放射性向區(qū)域變電所及用戶變電所供電。 負(fù)荷