【正文】 2020 年四季度起，進(jìn)入天津傳統(tǒng)旺銷期，此時(shí)形象進(jìn)度已封頂，并進(jìn)行外立面施工，可向客戶充分展示項(xiàng)目實(shí)體和開發(fā)商實(shí)力，針對(duì)天津客戶相對(duì)冷靜、理智的特點(diǎn)，以此促進(jìn)價(jià)格攀升。 定位優(yōu)勢(shì) 作為高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴(yán)格的戶型控制，使得本項(xiàng)目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價(jià)的降低，從而擴(kuò)大了客戶層面，極大的降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并與周邊的大戶型住宅項(xiàng)目形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 （ 5）商鋪建筑面積從小到大，選擇性、組合性強(qiáng)，可靈活的適應(yīng) 各種商業(yè)形態(tài)的需要。 比較分析 通過對(duì)周邊項(xiàng)目的比 較分析，可以看到本項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)： ① 本項(xiàng)目在海河開發(fā)中的區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出，其價(jià)值具有不可復(fù)制性與稀缺性。 本項(xiàng)目地處海河上風(fēng)口，這里不僅是城市的中心，更是天津不可多得的藏風(fēng) 聚水的寶地，被河水環(huán)抱，稱為“玉帶環(huán)身”十分適宜居住。流量小計(jì)17700 立方米 /時(shí)。 部分衛(wèi)生間由窗外進(jìn)行自然換氣，部分 非明衛(wèi)生間均有風(fēng)井排風(fēng)。 給排水設(shè)計(jì) 給水 水源 本項(xiàng)目用水由市政管網(wǎng)直接提供兩路 DN200 進(jìn)水管，壓力不小于 ，兩路進(jìn)水管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。環(huán)境清新、品位時(shí)尚、底蘊(yùn)濃厚是本項(xiàng)目的鮮明特色。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項(xiàng)目基地的具體狀況，建筑物為獨(dú)幢設(shè)計(jì)，從中間向兩翼跌落，呈“ L”型布局，把沿街空間 充分利用起來，裙房設(shè)計(jì)為商鋪，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。按照世界銀行的分析，人均 GDP 在 1 萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期。以需求為導(dǎo)向已經(jīng)成為 天津 市開發(fā)企業(yè)共識(shí)，但另一方面， 2020 年天津樓市 具有 創(chuàng)新亮點(diǎn) 的 特色樓盤 并 不多，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。其中居住和醫(yī)療保健支出分別增長(zhǎng)了 %和 %。其中，金銀珠寶飾品支出比上年增長(zhǎng) ％；化妝品支出比上年增長(zhǎng) ％。 根 據(jù)《天津城市總體規(guī)劃》綱要，天津在實(shí)施新一輪城市總體規(guī)劃時(shí)，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實(shí)施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學(xué)水平，引導(dǎo)城市健 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 31 頁 康、有序地發(fā)展。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄 ,全年實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，銷售收入 億元，分別比全年增長(zhǎng) ％和 ％。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 31 頁 第二章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 宏觀市場(chǎng)分析 一、 2020 年天津市經(jīng)濟(jì)情況與市場(chǎng)情況 2020 年經(jīng)濟(jì)總量 國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。百麗集團(tuán)是以鞋類、皮具、服裝等時(shí)尚類產(chǎn)品為主營(yíng)業(yè)務(wù)，集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)。 河北區(qū)致誠里舊區(qū)改造 康都大廈 —— 推廣名“百麗城堡”項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 編制單位：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 31 頁 前 言 本項(xiàng)目可行性報(bào)告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)的客觀調(diào)查分析，及認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯浚Y(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)出本項(xiàng)目最大利益價(jià)值所在的方案。 依托香港股東美麗寶集團(tuán)的海外市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，百麗集團(tuán)已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場(chǎng)美譽(yù)度和占有率；目前百麗品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；百麗投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)，連鎖店已在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷百麗系列品牌產(chǎn)品；百麗日本公司及連鎖機(jī)構(gòu)也在籌劃建設(shè)中。 財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)，全年全市財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。 2020 年初，澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金 MGPA 收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團(tuán)收購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均已證明外資資本進(jìn)入市場(chǎng)初露端倪。其中，居民家庭交通支出比上年增長(zhǎng)了 ％；通信支出比上年增長(zhǎng) ％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市商品房累計(jì)銷售現(xiàn)房 萬平方米，銷售額 億元，分別比上年同期增長(zhǎng) %和 %，比上年同期增幅趨緩。 除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。跨國公司尤其是大型跨國公司紛紛看好天津，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到天津 ， 外資的大量進(jìn)入對(duì)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大促進(jìn)作用 。 第三章 項(xiàng) 目 分 析 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 31 頁 第一節(jié) 項(xiàng)目情況分析 一 、 項(xiàng)目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目概況 ：天津市河北區(qū)建國道平安街交口。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足各種單元經(jīng)濟(jì)實(shí)用，規(guī)范合理，各單元直接做到對(duì)外的通風(fēng)及采光，并設(shè)陽臺(tái)。本項(xiàng)目高低壓變配電設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置手提式滅火器。照度標(biāo)準(zhǔn)：公建為 200LX，設(shè)備用房為 100LX，商場(chǎng)單元公共部分為 50LX。從地圖上看，海河就向一條龍，橫臥在天津大地上，龍頭朝向大海。 周邊項(xiàng)目概況： ① 海河大道： 位于河北區(qū)建國道與海濱路之間，與本項(xiàng)目一街之隔，總建筑面積 30 萬平方米，由 20 余棟高層組成，主力戶型： 153— 208 平米，均價(jià)： 7150 元 /平米，最高價(jià)： 8200元 /平米，銷售率： 40%。 五、本項(xiàng)目商業(yè)分析 本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析： ① 區(qū)位優(yōu)勢(shì) （ 1）意大利風(fēng) 情街區(qū)及奧式商務(wù)區(qū)的輻射效用。 （ 2）本項(xiàng)目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù)氛圍濃厚并且具備極佳的居住價(jià)值。 四、威脅分析 (Threat) 天津市消費(fèi)水平增長(zhǎng)幅度較快，但平均消費(fèi)水平略低，對(duì)高品質(zhì)住宅的銷量 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 31 頁 有不確定因素。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 產(chǎn)品的稀缺性： 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，其價(jià)值的稀缺性將日益為天津市場(chǎng)認(rèn)可，升值潛力巨大。因此，本項(xiàng)目的物業(yè)管理定位為共管公寓模式，這是在歐美發(fā)達(dá)國家成熟的物業(yè)管理模式，其特點(diǎn)為業(yè)主自治與共享空間，通過物業(yè)公司專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，可以支持業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租等形式的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而通過后續(xù)服務(wù)的跟進(jìn)，使得項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值得以維系與提升。 這一客戶群的共同特征是擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求生活品質(zhì)，注重區(qū)域與建筑?？梢哉f本項(xiàng)目區(qū)域是一塊集合了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)辦公區(qū)，高尚親水住宅區(qū)的天津中央價(jià)值區(qū)，這種對(duì)接國際產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)涵最大化提升，最終必將體現(xiàn)在土地的價(jià)值和地上建筑之上。 海河起源三岔河口，也就是南運(yùn)河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河?xùn)|、南開、和平、河西六個(gè)區(qū)，中游經(jīng)過東麗區(qū)、津南區(qū)，下游經(jīng)過塘沽匯入渤海。 照明設(shè)計(jì) 燈具、插座按規(guī)范設(shè)計(jì)。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。 樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。 消防 本工程屬于一類高層建筑。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)需求增加，同時(shí)帶動(dòng)消費(fèi)供給的增加；居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，生活質(zhì)量提高，推動(dòng)新型消費(fèi)模式產(chǎn)生，為滿足新型消費(fèi)模式和增量消費(fèi)需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)和市場(chǎng)需求。這說明市場(chǎng)機(jī)制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個(gè)人努力工作。而土地供應(yīng)限制政策的出臺(tái)，則為高層住宅項(xiàng)目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。2020 年全年土地購置面積是 萬平方米，今年上半年 天津 市累計(jì)開發(fā)土地面積 268 萬平方米，比上年同期下降了 %。 居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，生活質(zhì)量提高 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，服務(wù)性消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項(xiàng)支出增幅居前，分別增長(zhǎng)了 ％、 ％和 ％。 金融市場(chǎng) 2020 年央行緊縮銀根的政策導(dǎo) 致許多開發(fā)商資金短缺，繼而為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。三大產(chǎn)業(yè)比重分別為 ％、 ％和 ％，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。百麗集團(tuán)自營(yíng)核心品牌百麗 (BELLE)被評(píng)為中國名牌產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 百麗集團(tuán)秉承品牌建設(shè)和連鎖化經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨(dú)具特色的百麗模式。全市人均生產(chǎn)總值首次突破3 萬元人民幣，為 31550 元，折合美元為 3812 美元。全年土地交易價(jià)格上升 ％ ,房屋銷售價(jià)格上升％，其中商品房銷售價(jià)格上漲 ％，私房交易價(jià)格上漲 ％ ,房屋租賃價(jià)格上 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 31 頁 升 ％。 3． 1 指導(dǎo)思想從原先重點(diǎn)考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋天津 11920 平方公里整個(gè)區(qū)域，努力實(shí)現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn)天津的繁榮