【正文】 應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 商品房投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)總額／總投資 X100％ =14912／ 92908X 100％ =％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／資本金 X100％ =14912／ 8000X 100％ =％ 平均年收益率 =%/6=% 4．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自 籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。 2020 年 6 月：二期正式人住。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自 然補(bǔ)風(fēng)。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)變電站一座，進(jìn)站電壓 10KV、配電電壓為 380/220V，設(shè)計(jì)用電標(biāo)準(zhǔn)，居民每戶(hù) 5KW，公建及道路照明用電按居民用電量 30%設(shè)計(jì)，采用 用電系數(shù)。 住宅生活用水： 140 公升／人 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。聯(lián)排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按商務(wù)和居住兩用功能安排。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車(chē)有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進(jìn)一步規(guī)劃中；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿(mǎn)足服務(wù)半徑步行距 離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調(diào) 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。 5． 4 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 從以上分析可以看出，“原鄉(xiāng)別墅”、“那帕溪谷”、“天山。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 3．“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升?！笆⑺G都”將是本公司開(kāi)發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 B 村控制性規(guī)劃要求，河北 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只要與 B 村委會(huì)簽訂合作開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議書(shū)，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 700畝土地的并分期開(kāi)發(fā)建設(shè)。投資利潤(rùn)率 ％，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 8626 萬(wàn)元。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 4 貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。前兩年， A 市市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 5 合理，剛剛推出就賣(mài)掉 80％以上，銷(xiāo)售火爆。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要求。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程?！笆⑺G都”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 12 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《河北省省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 14 A 市規(guī)劃局對(duì)沿南水北調(diào)沿岸 B 村控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 17 2)在小高層住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每棟一個(gè) )。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB 133— 90 的中值選取。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線。 2020 年 6 月 1 日～ 2020 年 8 月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù) A 市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 35 和附表 31。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降約 5%， .投資回收期則增加 1 年；租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。 (3)做好物業(yè)管理和售后服 務(wù)工作。本項(xiàng)目銷(xiāo)售房?jī)r(jià)只是是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 ，目前 A市中產(chǎn)階層畢竟是 少數(shù)，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要， 60％的車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。 2020 年 2 月：一期工程開(kāi)工。 (2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶(hù)每月 40— 50 立方米 ) ，從市政預(yù)留口接人。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 (3)混凝土條形基礎(chǔ)。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“盛水綠都”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 34。 花園洋房住宅戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積 160~200 平方米。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為 B村用地，土地平整，需要拆遷。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 2)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 8 營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)， “盛水綠都” 的開(kāi)發(fā)將是 A 市又一個(gè)精品住宅小區(qū)。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1995年的 46． 7％降到 2001 年的 42． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 7 生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料， A 市目前有 16％的市民住房是“單位借房”，約 49％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 (4)企業(yè)性質(zhì)：股份制。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 2001 年達(dá)到 9682 元， 2020 年達(dá)到13764 元， 2020 年比 2001 年實(shí)際增長(zhǎng) 42． 2％?！笆⑺G都” 地處南水北調(diào)東岸，北臨 A 市植物園。 應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 地質(zhì)勘探：地質(zhì)勘探。 小高層住宅戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積 100~150 平方米。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē) 出口別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 40 米寬規(guī)劃路。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算。 5． 3 供氣 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 18 采用城市管道煤氣 /天然氣供氣方式。 6．消防 (1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 2020 年 12 月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 21 表 36 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì)