【正文】 應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的 市場風險。 商品房投資凈利潤率 =稅后利潤總額／總投資 X100％ =14912／ 92908X 100％ =％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =14912／ 8000X 100％ =％ 平均年收益率 =%/6=% 4．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自 籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。 2020 年 6 月：二期正式人住。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自 然補風。 3)主要電力供應指標：設變電站一座，進站電壓 10KV、配電電壓為 380/220V，設計用電標準，居民每戶 5KW，公建及道路照明用電按居民用電量 30%設計，采用 用電系數(shù)。 住宅生活用水： 140 公升／人 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按商務和居住兩用功能安排。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進一步規(guī)劃中；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距 離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調(diào) 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。 5． 4 定價策略 (1)價格定位。 (3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準 檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。 從以上分析可以看出，“原鄉(xiāng)別墅”、“那帕溪谷”、“天山。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 3．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升?！笆⑺G都”將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 B 村控制性規(guī)劃要求，河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司只要與 B 村委會簽訂合作開發(fā)建設協(xié)議書，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 700畝土地的并分期開發(fā)建設。投資利潤率 ％，計算期內(nèi)國家稅收 8626 萬元。近幾年來，住房消費信“盛水綠都”可行性研究報告 4 貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。前兩年， A 市市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價“盛水綠都”可行性研究報告 5 合理，剛剛推出就賣掉 80％以上，銷售火爆。 (3)項目區(qū)位市場潛力。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。 (2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程?！笆⑺G都”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。 (2)價格優(yōu)惠策略。 建設廠區(qū)“五通”條件具備 市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。 設施標準 “盛水綠都”可行性研究報告 12 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《河北省省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準 設計。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 “盛水綠都”可行性研究報告 14 A 市規(guī)劃局對沿南水北調(diào)沿岸 B 村控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》 (JGJl00)的有關規(guī)定。 “盛水綠都”可行性研究報告 17 2)在小高層住宅屋頂設單元屋頂水箱 (每棟一個 )。照度標準按國家標準 GB 133— 90 的中值選取。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 2020 年 6 月 1 日～ 2020 年 8 月：編制可行性研究報告并報批。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù) A 市相關土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表 35 和附表 31。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降約 5%， .投資回收期則增加 1 年；租房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。 (3)做好物業(yè)管理和售后服 務工作。本項目銷售房價只是是這一標準的近 ，目前 A市中產(chǎn)階層畢竟是 少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 60％的車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。 2020 年 2 月：一期工程開工。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從市政預留口接人。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 (3)混凝土條形基礎。 規(guī)劃指標 根據(jù)“盛水綠都”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表 34。 花園洋房住宅戶型： 每戶建筑面積 160~200 平方米。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設場地為 B村用地，土地平整，需要拆遷。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 2)銷售對象及銷售時機。地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、“盛水綠都”可行性研究報告 8 營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀高素質(zhì)物業(yè)， “盛水綠都” 的開發(fā)將是 A 市又一個精品住宅小區(qū)。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由 1995年的 46． 7％降到 2001 年的 42． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民“盛水綠都”可行性研究報告 7 生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。根據(jù)有關市場調(diào)查資料， A 市目前有 16％的市民住房是“單位借房”，約 49％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購買的商品房”。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (4)企業(yè)性質(zhì)：股份制。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 A 市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 A 市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。從 A 市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。據(jù)有關資料統(tǒng)計， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 2001 年達到 9682 元， 2020 年達到13764 元， 2020 年比 2001 年實際增長 42． 2％。“盛水綠都” 地處南水北調(diào)東岸，北臨 A 市植物園。 應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 地質(zhì)勘探：地質(zhì)勘探。 小高層住宅戶型： 每戶建筑面積 100~150 平方米。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車 出口別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 40 米寬規(guī)劃路。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算。 5． 3 供氣 “盛水綠都”可行性研究報告 18 采用城市管道煤氣 /天然氣供氣方式。 6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 2020 年 12 月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。 “盛水綠都”可行性研究報告 21 表 36 各類建筑銷售計劃表 (％ ) 項 目 合 計