【正文】 隨著 A 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 從以上分析可以看出，“原鄉(xiāng)別墅”、“那帕溪谷”、“天山。據(jù)有關資料統(tǒng)計， A 市 空置商品房已達 50 余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2020 年后將建成 100 萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。 5． 2 “賣點”分析 “盛水綠都”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突 出的環(huán)境特點。 (3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準 檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。 由于植物園及南水北調的環(huán)境已經(jīng)在 A 市消費者心目中建立了良好的形象，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。 1)促銷的階段性策略。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐 A 市辦事機構商用或商??；④其他消費者。 5． 4 定價策略 (1)價格定位。 2) “ 盛水綠都”價格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價格每平方米定在 1400～ 1600 元之間，小高層住宅每平方米定在 1500～ 1800 元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在 1600～ 2200 元之間，可研中分別取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其 他浮動措施。 三、項目選址及建設條件 1．項目選址 南水北調修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨厚，今后 A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與 307國道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 “盛水綠都”可行性研究報告 11 供電：市政供電。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設施小區(qū)新建幼兒園、小學、市十四中等初等教育園地，市物資學校、空軍飛行學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進一步規(guī)劃中；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距 離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 根據(jù)這一趨勢，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。 (2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內花園、草地、水池、休息廳 、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面 積 190~260 平方米。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按商務和居住兩用功能安排。 (2)地震烈度：根據(jù)建設部建抗 (1993)13 號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗 (1993)44 號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按 A 市地區(qū)標準，設防烈度要求為 7 度。 總平面布局 “盛水綠都”總平面略呈“ L 形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團內部，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南東北四個主出人口。 3．建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。 (2) 公用建筑。 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與 南水北調 和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園 區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 上部結構 “盛水綠都”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅、小高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為、剪力墻、框架和混合結構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。 住宅生活用水： 140 公升／人建設區(qū)內已設水泵房。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強度公式計算。 3)主要電力供應指標：設變電站一座，進站電壓 10KV、配電電壓為 380/220V，設計用電標準，居民每戶 5KW，公建及道路照明用電按居民用電量 30%設計，采用 用電系數(shù)。 2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。 5． 4 通風空調 (1)住宅空調。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自 然補風。 (2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設 2～ 3 個電視用戶盒 。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。建設進度計劃如下： 2020 年 7 月 1 日：項目 建議書批復。 2020 年 8 月～ 2020 年 11 月：施工圖設計。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開始預售。 2020 年 6 月：二期正式人住。 2020 年 6 月：整體竣工正式入住。商業(yè)按每平方米 2000元，平均價格按每平方米 1586元。投入經(jīng)營后第一年 90%出租率，每個停車位每月 45元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月 50元，五年以后每月 60元。 商品房投資凈利潤率 =稅后利潤總額／總投資 X100％ =14912／ 92908X 100％ =％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =14912／ 8000X 100％ =％ 平均年收益率 =%/6=% 4．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自 籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。 6．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最 為敏感。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置 偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的 市場風險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。 附表 31項目總投資估算 單位（萬元） 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設投資 92908 “盛水綠都”可行性研究報告 24 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 財務費用 0 1632 2054 56385 16302 727 1454 2696 8626 2181 2907 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 92908 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 92908 10296 1000 套村民住宅 河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 A 市 A 房地產(chǎn)投資機構 2020 年 6 月 7 日