【導(dǎo)讀】與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近A市植物園，臨南水北調(diào)的B村建設(shè)精品住宅小區(qū)。城中村改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。幾年來，該公司成功開發(fā)了A市“勝利南大街小區(qū)”、塔南路“勝利小區(qū)”。得到了較快的發(fā)展?！笆⑺G都”將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。米，商業(yè)面積約萬平方米，公建面積約3萬平方米。經(jīng)估算，工程總投資億元，根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目平均年收益率％，投資回收期年。利潤率％，計(jì)算期內(nèi)國家稅收8626萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和。河北B房地產(chǎn)開發(fā)公司與B村委會(huì)簽訂合作開發(fā)建設(shè)意向書；民生活水平，推進(jìn)集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。“盛水綠都”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。位居全國大中城市前列。上的只占％，有近87．58％的家庭住房面積在110平方米以下。

　　

【正文】 住。 2020 年 9 月：三期工程開工。 2020 年 6 月：二期正式人住。 2020 年 9 月：三期工程開工。 2020 年 9 月：四期工程開工。 2020 年 6 月：三期正式人住。 2020 年 6 月：整體竣工正式入住。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù) A 市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 35 和附表 31。 表 35“盛水綠都” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 序號(hào) 項(xiàng) 目 成 本 1 2 3 4 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 20 1 土地費(fèi) 用 2 前期工程費(fèi) 1632 1632 4 建筑安裝工程費(fèi) 56385 14002 33243 4150 4990 5 公共配費(fèi)及其他 16302 5386 8305 1186 1426 6 開發(fā)間接費(fèi) 727 194 415 53 64 7 管理費(fèi)用 1454 388 831 107 128 8 合計(jì) 76499 21601 42794 5496 6608 9 總銷售收入 107820 18942 69126 10670 9082 10 銷售費(fèi)用 2696 474 1728 267 227 11 開發(fā)期稅費(fèi) 8626 1515 5530 854 727 12 其他費(fèi)用 2181 582 1246 160 192 13 不可預(yù)見費(fèi) 2907 776 1662 213 257 14 合計(jì) 16409 3346 10167 1494 1403 投入總計(jì) 92908 24947 52961 6990 8011 凈收益 14912 6005 16165 3680 1071 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，河北 B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金3000萬元及自籌資金 5000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約 15439萬元。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 1500元；小高層按每平方米1600元；花園洋房按每平方米 1800元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 2200元：平均每建筑平方米售價(jià) 1500元。商業(yè)按每平方米 2000元，平均價(jià)格按每平方米 1586元。 2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 6年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 36表。 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 21 表 36 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 年度 2 年度 3 年度 4 年度 5 年度 6 年度 多層住宅 100 60 30 10 小高層住宅 100 30 60 10 商業(yè) 100 60 40 花園洋房 100 20 40 40 聯(lián)排住宅 100 30 50 20 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 60％的車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年 90%出租率，每個(gè)停車位每月 45元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月 50元，五年以后每月 60元。 3．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 107820萬元（其中已扣除村民 143000平方米成本），項(xiàng)目總投入 92908萬元， 可獲利潤總額 14912（已扣除稅費(fèi)）萬元可分配利潤。詳見表35。 根據(jù)財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目投資利潤率為 ％，平均年收益率 %，投資回收期為 年。 商品房投資凈利潤率 =稅后利潤總額／總投資 X100％ =14912／ 92908X 100％ =％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =14912／ 8000X 100％ =％ 平均年收益率 =%/6=% 4．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自 籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 22 5．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由財(cái)務(wù)分析資產(chǎn)負(fù)債分析可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。 6．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最 為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降約 5%， .投資回收期則增加 1 年；租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。 九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 A市目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置 偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售進(jìn)度方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 A市房價(jià)每平方米售價(jià)為 12001800元之間(中低檔商品房 )，一套建筑面積 100平方米的住房平均售價(jià)達(dá) 12萬元～ 18萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 8倍至 12倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)只是是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 ，目前 A市中產(chǎn)階層畢竟是 少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢(shì)，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 23 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 839萬元，反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服 務(wù)工作。 3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 附表 31項(xiàng)目總投資估算 單位（萬元） 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 92908 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 24 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 1632 2054 56385 16302 727 1454 2696 8626 2181 2907 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 92908 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 92908 10296 1000 套村民住宅 河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 A 市 A 房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu) 2020 年 6 月 7 日