【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。析，及認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯?，結(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)出本項(xiàng)目最大利益價(jià)值所在的方案。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。，以便合理有效地進(jìn)行資金運(yùn)作。天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是百麗集團(tuán)全資下屬企業(yè)。2020年銷售額預(yù)計(jì)超過(guò)80億元，百麗集團(tuán)將于2020年底在香港上市。員工人數(shù)達(dá)4萬(wàn)多人。被評(píng)為中國(guó)名牌產(chǎn)品。應(yīng)了經(jīng)濟(jì)全球化潮流，進(jìn)一步增強(qiáng)了百麗品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。是百麗集團(tuán)在中國(guó)大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部，統(tǒng)籌管理百麗集團(tuán)全國(guó)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前，百麗集團(tuán)在北京、廣州、深圳、天津、青島等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，全市人均生產(chǎn)總值首次突破。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為％、％和％。2020年，天津樓市依然保持供求兩旺、高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面上揚(yáng)。全市房地產(chǎn)業(yè)增加值為億元，增長(zhǎng)％。

　　

【正文】 宅價(jià)格的 2— 3 倍，即其合理價(jià)格應(yīng)為 15000 元 — 20000 元之間。 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析 優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)與配套對(duì)提升物業(yè)價(jià)值具有重要意義，本項(xiàng)目的產(chǎn)品與地段價(jià)值決定了其兼具居住與投資價(jià)值。因此，本項(xiàng)目的物業(yè)管理定位為共管公寓模式，這是在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的物業(yè)管理模式，其特點(diǎn)為業(yè)主自治與共享空間，通過(guò)物業(yè)公司專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，可以支持業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租等形式的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而通過(guò)后續(xù)服務(wù)的跟進(jìn)，使得項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值得以維系與提升。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 31 頁(yè) 第三節(jié) 項(xiàng)目地塊的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢(shì)分析 (Strength) 區(qū)域優(yōu)勢(shì) （ 1）本項(xiàng)目所在的海河上游中心區(qū)域是天津市政府大力打造，集中投資的重點(diǎn)區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （ 2）本項(xiàng)目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù)氛圍濃厚并且具備極佳的居住價(jià)值。 （ 3）本項(xiàng)目位于意大利風(fēng)情區(qū)與奧式商務(wù)區(qū)的黃金交集之內(nèi)，人文歷史積淀深厚，社區(qū)價(jià)值極為稀缺珍貴，無(wú)法復(fù)制。 （ 4）本項(xiàng)目與天津市城內(nèi)軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢(shì)極為突出。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) （ 1）本項(xiàng)目采用新古典主義的建筑風(fēng)格，外立面獨(dú)特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑 。 （ 2）本項(xiàng)目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質(zhì)的居住型項(xiàng)目。 （ 3）本項(xiàng)目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐式園林風(fēng)景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。 （ 4）本項(xiàng)目室內(nèi)空間采用人性化設(shè)計(jì)，戶型可靈活分割，兼具自住與投資價(jià)值。 定位優(yōu)勢(shì) 作為高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴(yán)格的戶型控制，使得本項(xiàng)目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價(jià)的降低，從而擴(kuò)大了客戶層面，極大的降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并與周邊的大戶型住宅項(xiàng)目形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 開發(fā)商實(shí)力的優(yōu)勢(shì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 31 頁(yè) 本項(xiàng)目開發(fā)商依托百麗集團(tuán)的強(qiáng)大資金實(shí)力，具有先進(jìn)的開發(fā)理念和專業(yè)化的操作團(tuán)隊(duì)，是本項(xiàng)目成功開發(fā)的重要保障。 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目采用先進(jìn)的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在天津市場(chǎng)上具有領(lǐng)先地位，可為項(xiàng)目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和后續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 二、劣勢(shì)分析 ( Weakness) 地塊面積較小，社區(qū)室外活動(dòng)空間不大，綠化率一般。 規(guī)模較小，影響力有限。 三、機(jī)遇分析 (Opportunity) 天津的城市機(jī)遇 天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機(jī)遇，作為未來(lái)環(huán)渤海區(qū)域的中心城市 ，天津具有廣闊的發(fā)展空間。 區(qū)域發(fā)展機(jī)遇： 本項(xiàng)目所處的海河畔意奧風(fēng)情區(qū)具有深厚的人文歷史沉淀，其地段價(jià)值遠(yuǎn)未得到充分的發(fā)掘。 產(chǎn)品的稀缺性： 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，其價(jià)值的稀缺性將日益為天津市場(chǎng)認(rèn)可，升值潛力巨大。 良好的物業(yè)管理： 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)將使得本項(xiàng)目在投入使用后，其價(jià)值將得到更為充分的體現(xiàn)。 四、威脅分析 (Threat) 天津市消費(fèi)水平增長(zhǎng)幅度較快，但平均消費(fèi)水平略低，對(duì)高品質(zhì)住宅的銷量 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 31 頁(yè) 有不確定因素。 外地企業(yè)對(duì)天津市場(chǎng)的投資力度對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 趨勢(shì)發(fā)展影響的不確定因素。 五 、項(xiàng)目開發(fā)策略 基于對(duì)項(xiàng)目與市場(chǎng)的分析，本項(xiàng)目致力于打造成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目，與周邊項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，成為小而精的精品，通過(guò)挖掘區(qū)域內(nèi)的人文歷史價(jià)值，錘煉建筑與規(guī)劃的細(xì)節(jié)之美，成為小巧而舒適、尊貴而不昂貴的傳世名邸。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 31 頁(yè) 一、建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度暫定為 20 個(gè)月，建設(shè)日起從 2020 年 10 月起，預(yù)計(jì)至 2020 年 5月全部建成驗(yàn)收。 內(nèi)容 2020 2020 2020 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 三通一平 基礎(chǔ) 土建 設(shè)備安裝 裝飾工程 市政配套 收尾工程 竣工驗(yàn)收 二、銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)為 20 個(gè)月，銷售期從 2020 年 5 月起，預(yù)計(jì)至 2020 年 12月全部銷售完畢。 內(nèi)容 2020 2020 1 2 3 4 1 2 3 4 商鋪 商品房 2020 年二季度，擬以累計(jì)客戶收取定金為主，開始有少量現(xiàn)金流入。 2020 年三季度，擬低價(jià)推出少量房源，促進(jìn)后期價(jià)格提升。 2020 年四季度起，進(jìn)入天津傳統(tǒng)旺銷期，此時(shí)形象進(jìn)度已封頂，并進(jìn)行外立面施工，可向客戶充分展示項(xiàng)目實(shí)體和開發(fā)商實(shí)力，針對(duì)天津客戶相對(duì)冷靜、理智的特點(diǎn)，以此促進(jìn)價(jià)格攀升。 第二節(jié) 投資估算 一、項(xiàng)目成本測(cè)算 本工程總投資為 億元： 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 31 頁(yè) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 占總投資比例 單價(jià)（元 /平方米） 1 土地費(fèi)用 3746 其中：土地出讓金 420 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3126 安置費(fèi) 其他費(fèi)用 200 2 前期工程費(fèi)用 221 其中：項(xiàng)目前期規(guī)劃費(fèi)用 30 項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)費(fèi)用 120 可行性研究費(fèi)用 32 水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用 39 三通一平費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 355 4 建筑安裝工程費(fèi)用 4066 其中：建筑工程費(fèi)用 3726 設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用 340 安裝工程費(fèi)用 5 公共配套設(shè)施費(fèi)用 860 6 開發(fā)間接費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 700 8 管理費(fèi)用 500 9 銷售費(fèi)用 711 10 其他費(fèi)用 297 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 113 12 合計(jì) 11569 二、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 本項(xiàng)目的銷售收入為 16,356 萬(wàn)元： 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平方米） 預(yù)測(cè)收入（萬(wàn)元） 商鋪 15000 5,849 住宅房 7000 10,507 合計(jì) 16,356 三、投資回報(bào)率 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 銷售收入 16,356 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 31 頁(yè) 減：綜合成本 11,569 營(yíng)業(yè)稅及附加 907 利潤(rùn)總額 3,879 減 :所得稅 1,280 稅后凈利潤(rùn) 2,600 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表 具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1 五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算表 具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 2 六、敏感性分析 具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 3 七、貸款償還期預(yù)測(cè)表 具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 4 第三節(jié) 項(xiàng)目的資金籌措與安排 公司自有資金 4300 萬(wàn)， 貸款 6000 萬(wàn)，具體測(cè)算詳 見(jiàn)附表 5 第五章 結(jié)論 通過(guò)上述的研究和分析，我們可以得到以下結(jié)論： 本項(xiàng)目開發(fā)商依托實(shí)力強(qiáng)大、信譽(yù)卓著的百麗集團(tuán)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有著堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 31 頁(yè) 本項(xiàng)目的開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家致力于開發(fā)房地產(chǎn)的專業(yè)公司，有充足的資金和實(shí)力開發(fā)、經(jīng)營(yíng)好本項(xiàng)目。 本項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)過(guò)大量的前期市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目設(shè)計(jì)基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入了解，戶型面積合理控制，采用了新古典主義城堡的建筑風(fēng)格，無(wú)論從理念還是設(shè)計(jì)都是高起點(diǎn)的，必將獲得良好的市場(chǎng)反饋。 各種財(cái)務(wù)與市場(chǎng)分析證明，經(jīng)過(guò)開發(fā)商專業(yè)的規(guī)范 操作，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，具有較好的贏利空間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。 天津城市地位的提升與區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ牟粩噌尫牛：友匕妒兄行膮^(qū)的土地與物業(yè)價(jià)值將顯著提升，百麗城堡項(xiàng)目的升值潛力可期。 綜合結(jié)論：本項(xiàng)目基于充分的市場(chǎng)調(diào)研與分析，具有良好的盈利前景，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益良好。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。