【正文】 其中：住宅面積 平方米 其中：多層住宅面積 平方米 高層住宅面積 平方米 商業(yè)面積 平方米 地下建筑面積 平方米 綜合容積率 4 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 31 頁 建筑密度 ≤ 42% 建筑類型： 高層建筑 綠地率 ≥ 30% 2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 占比 面積小計（㎡） 占比 一室一衛(wèi) 40— 50 26 15% % 一室一廳一衛(wèi) 60— 80 31 18% % 一室二廳一衛(wèi) 70— 80 48 29% % 二室二廳一衛(wèi) 112 7 4% % 二室二廳二衛(wèi) 105— 125 51 31% % 其他 125 以上 5 3% 10% 合計 168 100% 100% （三）項目總體規(guī)劃設計 本項目位于河北區(qū)平安街、建國道交口，海河東側。 消防 本工程屬于一類高層建筑。 建筑設計 設計原則 本項目設計以相關的規(guī)劃條件為依據(jù)，結合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導“設計以人為本”的現(xiàn)代設計理念，力爭創(chuàng)造出一個“人性、自然”完美的空間氛圍。 樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。 建筑用材 本項目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側外墻 為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。地下設有消防水池、消防水泵、樓頂設有消防水箱，各層公共部位設立消火栓系統(tǒng)。 通風 住宅和一二層采用自然進風， C 單元 18 層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設加壓送風防排煙設施。 照明設計 燈具、插座按規(guī)范設計。 1 動力設計 住宅每戶設一只 6 立方米 /時的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。 海河起源三岔河口，也就是南運河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河東、南開、和平、河西六個區(qū)，中游經(jīng)過東麗區(qū)、津南區(qū)，下游經(jīng)過塘沽匯入渤海。只需五分鐘車程就可以到達金街、鼓樓、古文化街、百盛、新世界等繁華商業(yè)區(qū) .本項目的西南面被海河環(huán)抱，正西側為奧匈商務區(qū)、原奧匈領事館，北側為“海河大道”，東接意大利風情街，隔海河與和平、南開兩區(qū)相接壤，充分符合“寸金寸土”、“地段至上”、“不可復制”的地產(chǎn)概念?？梢哉f本項目區(qū)域是一塊集合了傳統(tǒng)商貿(mào)服務區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)辦公區(qū)，高尚親水住宅區(qū)的天津中央價值區(qū)，這種對接國際產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)涵最大化提升，最終必將體現(xiàn)在土地的價值和地上建筑之上。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 31 頁 綜述：該項目為海河景觀第一排，系商住、酒店式投資性產(chǎn)品（精裝修），其價格已基本體現(xiàn)出海河板塊的“鉑金價值”，但戶型與功能設計存在諸多不足之處。 這一客戶群的共同特征是擁有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，追求生活品質(zhì)，注重區(qū)域與建筑。 （ 4）局部層高較高，可通過加層搭建，增加實用面積，進一步挖掘出項目的商業(yè)價值。因此，本項目的物業(yè)管理定位為共管公寓模式，這是在歐美發(fā)達國家成熟的物業(yè)管理模式，其特點為業(yè)主自治與共享空間，通過物業(yè)公司專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以支持業(yè)主對物業(yè)進行出租等形式的經(jīng)營活動，從而通過后續(xù)服務的跟進，使得項目物業(yè)價值得以維系與提升。 （ 4）本項目室內(nèi)空間采用人性化設計，戶型可靈活分割，兼具自住與投資價值。 產(chǎn)品的稀缺性： 本項目設計獨特，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，其價值的稀缺性將日益為天津市場認可，升值潛力巨大。 2020 年三季度，擬低價推出少量房源，促進后期價格提升。 綜上所述，本項目是可行的。 第二節(jié) 投資估算 一、項目成本測算 本工程總投資為 億元： 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 31 頁 序號 項目名稱 總額（萬元） 占總投資比例 單價（元 /平方米） 1 土地費用 3746 其中：土地出讓金 420 拆遷補償費 3126 安置費 其他費用 200 2 前期工程費用 221 其中：項目前期規(guī)劃費用 30 項目前期設計費用 120 可行性研究費用 32 水文、地質(zhì)勘測費用 39 三通一平費用 3 基礎設施建設費用 355 4 建筑安裝工程費用 4066 其中：建筑工程費用 3726 設備采購費用 340 安裝工程費用 5 公共配套設施費用 860 6 開發(fā)間接費用 7 財務費用 700 8 管理費用 500 9 銷售費用 711 10 其他費用 297 11 不可預見費 113 12 合計 11569 二、項目銷售收入測算 本項目的銷售收入為 16,356 萬元： 項目名稱 單價（元 /平方米） 預測收入（萬元） 商鋪 15000 5,849 住宅房 7000 10,507 合計 16,356 三、投資回報率 項目 合計（萬元） 銷售收入 16,356 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 31 頁 減：綜合成本 11,569 營業(yè)稅及附加 907 利潤總額 3,879 減 :所得稅 1,280 稅后凈利潤 2,600 四、項目財務效益表 具體測算詳見附表 1 五、項目財務指標測算表 具體測算詳見附表 2 六、敏感性分析 具體測算詳見附表 3 七、貸款償還期預測表 具體測算詳見附表 4 第三節(jié) 項目的資金籌措與安排 公司自有資金 4300 萬， 貸款 6000 萬，具體測算詳 見附表 5 第五章 結論 通過上述的研究和分析，我們可以得到以下結論： 本項目開發(fā)商依托實力強大、信譽卓著的百麗集團，項目開發(fā)建設有著堅實的基礎。 四、威脅分析 (Threat) 天津市消費水平增長幅度較快，但平均消費水平略低，對高品質(zhì)住宅的銷量 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 31 頁 有不確定因素。 開發(fā)商實力的優(yōu)勢 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 31 頁 本項目開發(fā)商依托百麗集團的強大資金實力，具有先進的開發(fā)理念和專業(yè)化的操作團隊，是本項目成功開發(fā)的重要保障。 （ 2）本項目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務氛圍濃厚并且具備極佳的居住價值。 ③ 經(jīng)營管理優(yōu)勢 （ 1）本項目是區(qū)域性地標建筑，是商業(yè)價值的保證。 五、本項目商業(yè)分析 本項目商業(yè)優(yōu)勢分析： ① 區(qū)位優(yōu)勢 （ 1）意大利風 情街區(qū)及奧式商務區(qū)的輻射效用。 ② 本項目的戶型得到了很好的控制，從而控制了總價，使得客戶群更加廣泛，風險大為降低，并與周邊項目形成了錯位競爭。 周邊項目概況： ① 海河大道： 位于河北區(qū)建國道與海濱路之間，與本項目一街之隔，總建筑面積 30 萬平方米，由 20 余棟高層組成，主力戶型： 153— 208 平米，均價： 7150 元 /平米，最高價： 8200元 /平米，銷售率： 40%。 600 年來不同時期的風云人物都相繼將宅邸選址于此，舊時代的九國租界留下的幢幢洋樓與現(xiàn)代建筑交織在一起，既保留了區(qū)域遺存建筑又與新的建筑相融合。從地圖上看，海河就向一條龍，橫臥在天津大地上，龍頭朝向大海。本項目供氣總計 18700 立方米 /時。照度標準：公建為 200LX，設備用房為 100LX，商場單元公共部分為 50LX。 地下室水泵房和配電間設機械送風。本項目高低壓變配電設備考慮為干式，其設備房按規(guī)范配置手提式滅火器。住宅、商場生活泵房，供水系統(tǒng)完全獨立。 本項目設計滿足各種單元經(jīng)濟實用，規(guī)范合理，各單元直接做到對外的通風及采光，并設陽臺。 單體設計 本項目設計充分考慮人性的因素，大到整個小 區(qū)的空間規(guī)劃營造，小到區(qū)內(nèi)的細節(jié)處理，無不體現(xiàn)了“以人為本”的設計理念。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。 本項目總體布局充分考慮小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量及環(huán)境因素對每戶的均好性，使每戶皆能推窗見綠或見水。 第三章 項 目 分 析