海辰名居項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-12-08 10:42本頁(yè)面
【正文】 描述 銷售單價(jià) （元 /米 2） 面積 （米 2） 銷售率 總額 （萬(wàn)元） 普通住宅 毛坯交付 10000 48118 95％ 45712 裙樓商業(yè) 一層 35000 7947 90％ 25034 二層 30000 7947 80％ 19073 三層 25000 7947 70％ 13908 車庫(kù) 地下二層 16170 總體收入 103726 ?商業(yè)部分： 商業(yè)售價(jià)按照 3萬(wàn)元 /米 2的價(jià)格，整體銷售； ?銷售總額： 住宅按照 95％的銷售率，商業(yè)按照 80％銷售率，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)總收益 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目銷售稅金及附加按銷售額的 ％，合計(jì) 5290萬(wàn)元 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目總銷售收入為 ，利潤(rùn)總額 ，稅后利潤(rùn)總額 ，投資凈利潤(rùn)率為 ％ 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） （ 1） 銷售收入 103726 （ 2） 開(kāi)發(fā)成本 55509 （ 3） 銷售費(fèi)用 3589 （ 4） 銷售稅金及附加 5290 （ 5） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5429 （ 6） 利潤(rùn)總額 (1)(2)(3)(4)(5) 33909 （ 7） 增值率 61% （ 8） 增值稅 10788 （ 9） 所得額 (6)(8) 23121 （ 10） 所得稅 所得額 15％ 3468 （ 11） 凈利潤(rùn) (9)(11) 19653 （ 12） 投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % （ 13） 投資凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)總額 /總投資 % 項(xiàng)目利潤(rùn)核算表 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 11655萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 26％，動(dòng)態(tài)投資回收期 ?項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為26％； ?動(dòng)態(tài)投資回收期為； 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 103726 銷售收入 0 103726 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 47772 18992 土地增值稅 0 10788 銷售稅金及附加 0 5290 所得稅 0 3468 3 凈現(xiàn)金流 47772 65188 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 47772 17416 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 44233 55888 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 44233 11655 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 按照假設(shè)銷售率，盈虧平衡住宅均價(jià)為 6500元 /米 2 ，按照市場(chǎng)情況，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，投資價(jià)值很大。 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)）如下： ? 在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等其他條件不變的情況下，由靜態(tài)測(cè)算知，當(dāng)住宅銷售率達(dá) ％時(shí)，項(xiàng)目可保本。 ? 另一方面，假定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率等條件不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為 6486元 /㎡ 。 ? 在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格、銷售率等其他條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算知，當(dāng)商業(yè)銷售率達(dá) ％時(shí)，項(xiàng)目可保本。 ? 另一方面，假定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率不變等條件不變，項(xiàng)目商業(yè)保本銷售價(jià)格為 /㎡ 。 住宅部分 商業(yè)部分 注：計(jì)算中保持項(xiàng)目商業(yè)與住宅部分價(jià)格比例為 3： 1。 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目銷售價(jià)格和建安成本分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率會(huì)產(chǎn)生較大影響，但銷售收入的變動(dòng)幅度的影響更大 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)銷售價(jià)格與建安成本敏感性分析15% 4 2 % 2 3 %35% 8 %12%19% 1 5 % 5 0 % 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40% 1 0 % 5 % 5% 10%銷售價(jià)格變動(dòng) 建安成本變動(dòng)43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目具備較好的社會(huì)效益 項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，對(duì)于環(huán)境和社會(huì)具有較大正面影響，具備一定的社會(huì)效益： , 充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅利 19546萬(wàn)元。 44 本報(bào)告嚴(yán)格保密 可行性研究結(jié)論及建議 ?項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)正在辦理中。 ?項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于銀行建設(shè)貸款、自籌資金及項(xiàng)目銷售回款。 ?項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū) 域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 ?項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)盈利水平 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率為 ％，動(dòng)態(tài)投資回收期 ，屬于行業(yè)正常水平。 45 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目面臨三大風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)適當(dāng)措施積極應(yīng)對(duì)可減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目可能造成的不利影響 作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，注重項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃；合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。 近年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加大，市場(chǎng)存在不確定因素，后市有整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須借助營(yíng)銷等手段進(jìn)行適當(dāng)處理和規(guī)避。 項(xiàng)目除自有資金和銷售回款外，近 60%的資金來(lái)源于銀行貸款，銀行融資的取得是項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要因素。 房屋供應(yīng)面積套型的限制，政策性用房的加快推進(jìn)，土地增值稅的清算開(kāi)展，深圳閑臵土地清查等一系列地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)整政策得到逐步落實(shí)，諸多因素對(duì)項(xiàng)目影響較大。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 資金籌措風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 防范建議 46 本報(bào)告嚴(yán)格保密 眾廈建議 ?住宅部分客戶放大到整個(gè)深圳，以城市住宅為基本定位 ?商業(yè)以打造區(qū)域商業(yè)為基本方向，擴(kuò)大項(xiàng)目影響范圍。 項(xiàng)目總投資 ，銷售收入 ，稅前總利潤(rùn) ，凈投資利潤(rùn)率 ％。 ?商業(yè)部分與沃爾瑪形成互動(dòng)，挖掘商業(yè)價(jià)值最大化； ?充分利用地鐵站的優(yōu)勢(shì)，主打地鐵物業(yè)，放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值 第七部分 較高投資價(jià)值 較高開(kāi)發(fā)價(jià)值 開(kāi)發(fā)模式建議 47 本報(bào)告嚴(yán)格保密 匯報(bào)結(jié)束 Thanks! 眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司
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