思南路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-02-21 23:30本頁面
【正文】 內(nèi)部收益率 FNPV1FIRR= i1+ (i1 i2) FNPV1FNPV2 %項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案二 資金流量折線圖 70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00010,00020,0002003年2004年2005年2006年2007年2008年2015年2016年2032年投入合計(jì)[ 現(xiàn)金流出]回收資金[ 現(xiàn)金流入]項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案二 序號(hào)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 營銷推廣費(fèi)商業(yè)用房租金收入最樂觀情況 最悲觀情況1變化幅度(%)5% 5% 5% 5% 5% 5%成本因素 5% ，價(jià)格因素 +5%成本因素 +5% ，價(jià)格因素 5%2 銷售收入145,952 145,952 145,952 145,952 147,527 144,378 147,527 144,3783 開發(fā)成本132,287 132,113 132,225 132,175 132,200 132,200 132,088 132,3124 銷售利潤13,665 13,839 13,727 13,777 15,327 12,178 15,439 12,0665 投資回報(bào)率 % % % % % % % %敏感性分析估算表 方案三：只租不賣 ? 營銷組合為： ? 30幢別墅出租，租金平均每月 200元 /M2 ，空置率 10%； ? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%； ? 沿重慶南路新建酒店。酒店客房每天 930元 /間，空置率 25%。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案一 項(xiàng)目總投資估算： 140,597萬元 項(xiàng)目總收入估算： 158,836萬元 利潤： 18,238萬元 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案三 序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 計(jì)算依據(jù) 結(jié)果1 投資利潤 收入 投資成本 18 , 238 萬元2 成本利潤率 （項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 總開發(fā)成本）247?？傞_發(fā)成本 13%3 銷售利潤率 利潤247。銷售收入 %4 動(dòng)態(tài)投資回收期（累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù) 1 ） + （上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 / 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值）約 18 年5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元6 內(nèi)部收益率 FNPV1FIRR= i1+ (i1 i2) FNPV1FNPV29 %項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案三 ? 資金流量折線圖 70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00010,00020,0002022年 2022年 2022年 2022年 2022年2008年2032年投入合計(jì)[ 現(xiàn)金流出]回收資金[ 現(xiàn)金流入]項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案三 序號(hào)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 營銷推廣費(fèi) 別墅租金收入 商業(yè)租金收入 最樂觀情況 最悲觀情況1變化幅度(%)5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%成本因素 5% ，價(jià)格因素 +5%成本因素 +5% ，價(jià)格因素 5%2 銷售收入158836 158836 158836 158836 160734 156937 160410 157261 162308 1553633 開發(fā)成本140684 140510 140622 140572 140597 140597 140597 140597 140709 1407094 銷售利潤18152 18325 18213 18263 20227 16340 19813 16664 21599 146545 投資回報(bào)率 % % % % % % % % % %敏感性分析估算表 結(jié)論 ? 由以上對(duì)三種方案的分析測(cè)算，可以看出，這三種較簡單的經(jīng)營組合的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到獲利水平，且三種方案中最低的成本利潤率也能達(dá)到 %，證明該項(xiàng)目是可行的。而重要的是方案的選擇： ? 方案一雖然投資回收期較短，開發(fā)商可以在三年內(nèi)收回投資，但其凈現(xiàn)值遠(yuǎn)低于另兩種方案；方案二、三雖然投資回收期較長，但其利潤額較大，能夠較好地體現(xiàn)該項(xiàng)目的價(jià)值。由于我們?cè)跍y(cè)算中未考慮租金在收益期的波動(dòng)，而隨著上海經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭的持續(xù)向好，租金的上漲是必然的，因此，我們建議選用方案三（即全租方案）。 結(jié)論 ? 方案三 總投資： 140,597萬元 總收入： 158,836萬元 稅前利潤： 18,238萬元 利潤率： 13% 社會(huì)效應(yīng) ? 歷史意義 :本項(xiàng)目是無法復(fù)制的歷史瑰寶，成功的規(guī)劃改造和價(jià)值提升將為世界建筑留下一筆新的歷史文化遺產(chǎn)，是流芳百世的不朽功績，并為舊城改造及歷史建筑的保護(hù)探索了一條極具借鑒意義的模式。 ? 文化意義： 如果成功規(guī)劃，成為一條人文休閑街，將成為上海新的高檔居住區(qū)和文化商業(yè)區(qū)，為上海向國際化大都市邁進(jìn)有積極作用。 ? 經(jīng)濟(jì)意義： 增加國家及上海市的財(cái)政收入。 企業(yè)附加效應(yīng) ? 盤活存量 :本項(xiàng)目的成功運(yùn)作將盤活本企業(yè) 8,800萬元的存量資產(chǎn) (三林 /和平小區(qū) /花木小區(qū) ) ? 提升品牌 :不僅能為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，還對(duì)擴(kuò)大企業(yè)的知名度、提高企業(yè)聲譽(yù)、增加無形資產(chǎn)具有不可估量的作用。 ? 后發(fā)效應(yīng) :本案的開發(fā)將帶動(dòng)整個(gè)思南路片區(qū)地段整體品質(zhì)的提高，企業(yè)可憑借此利，在周邊項(xiàng)目上獲利。 ? 其它效應(yīng) :若項(xiàng)目運(yùn)營成功，將全面優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)上市提供機(jī)遇。 謝 謝！
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