【正文】 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 31 頁 第一節(jié) 項目情況分析 一 、 項目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項目概況 ：天津市河北區(qū)建國道平安街交口。達(dá)到1 萬美元以上，基本需求滿足了以后，才會以存量市場發(fā)展的特點(diǎn)為主?？鐕居绕涫谴笮涂鐕炯娂娍春锰旖?，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到天津 ， 外資的大量進(jìn)入對天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大促進(jìn)作用 。 七、 2020 年天津房地產(chǎn)展望 經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望 外資的加大投入， 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位為 天津提供經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動力。 除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。 五、天津市場趨勢分析 中心城區(qū)市場蓄勢待發(fā) 今年， 海河改造工程已見規(guī)模，河北區(qū)的海河大道、河?xùn)|區(qū)的海河新天地、 紅橋區(qū)將有老城廂、 奧園 、 水木天成新組團(tuán)、龍悅海上國際花園等新項目入市，和平區(qū)也有賽頓中心、華門 據(jù)統(tǒng)計，上半年全市商品房累計銷售現(xiàn)房 萬平方米，銷售額 億元，分別比上年同期增長 %和 %，比上年同期增幅趨緩。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 31 頁 第二節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析 今年 111 月份 ，天津房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，整體市場走勢平穩(wěn)，從去年開始的房地產(chǎn)過熱勢頭也得到有效遏制，成交規(guī)模及成交均價均未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。其中，居民家庭交通支出比上年增長了 ％；通信支出比上年增長 ％。因此，天津新一輪城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇。 2020 年初，澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金 MGPA 收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團(tuán)收購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均已證明外資資本進(jìn)入市場初露端倪。 土地和房屋價格持續(xù)上升。 財政收入保持快速增長，全年全市財政收入實現(xiàn) 億元，按可比口徑計算，比上年增長 ％。 2020 年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增值 ％，增速比上年加快 個百分點(diǎn)。 依托香港股東美麗寶集團(tuán)的海外市場優(yōu)勢，百麗集團(tuán)已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場美譽(yù)度和占有率；目前百麗品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；百麗投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營，連鎖店已在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷百麗系列品牌產(chǎn)品；百麗日本公司及連鎖機(jī)構(gòu)也在籌劃建設(shè)中。集團(tuán)資金雄厚，銷售業(yè)績以每年 60%的速率增長， 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 31 頁 2020 年銷售額預(yù)計超過 80 億元，百麗集團(tuán)將于 2020 年底在香港上市。 河北區(qū)致誠里舊區(qū)改造 康都大廈 —— 推廣名“百麗城堡”項目 可行性分析報告 編制單位：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 31 頁 前 言 本項目可行性報告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實踐經(jīng)驗，并通過對本項目市場的客觀調(diào)查分析，及認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯浚Y(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢，總結(jié)出本項目最大利益價值所在的方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。百麗集團(tuán)是以鞋類、皮具、服裝等時尚類產(chǎn)品為主營業(yè)務(wù)，集設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)。 在發(fā)展自營品牌的同時，百麗積極開展國際知名品牌的代理業(yè)務(wù)，是世界第一大鞋業(yè)零售品牌 BATA 在中國 大陸的唯一合作伙伴，同時是世界第一體育用品商耐克（ nike）、歐洲第一體育用品商阿迪達(dá)斯 (adidas)公司、“世界第一條牛仔褲” Levi′ s公司、美國市場排名第二的體育用品公司紐巴倫 (new balance)等著名品牌在中國最大代理商。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 31 頁 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀市場分析 一、 2020 年天津市經(jīng)濟(jì)情況與市場情況 2020 年經(jīng)濟(jì)總量 國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長。三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 ％、 ％和 ％。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄 ,全年實現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，銷售收入 億元，分別比全年增長 ％和 ％。 2020 年海外房地產(chǎn)基金開始運(yùn)營，大量收購國內(nèi)成熟物業(yè)；從高成長的房地產(chǎn)市場中獲取高資本的升值。 根 據(jù)《天津城市總體規(guī)劃》綱要，天津在實施新一輪城市總體規(guī)劃時，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學(xué)水平，引導(dǎo)城市健 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 31 頁 康、有序地發(fā)展。 交通和通訊支出增勢強(qiáng)勁 2020 年居民家庭用于交通和通訊支出人均為 721 元，比上年增長 ％。其中，金銀珠寶飾品支出比上年增長 ％；化妝品支出比上年增長 ％。 三、全年成交狀況分析 2020 年 天津 市空置面積指數(shù)為 點(diǎn)，比 去 年同期上升 點(diǎn)，商品房平均價格指數(shù)為 點(diǎn)，比 去 年同期 上升 點(diǎn)。其中居住和醫(yī)療保健支出分別增長了 %和 %。 目前市場上新上市項目中， 高層、小高層住宅 逐漸 成 為 主流產(chǎn)品，框架、框減或框輕結(jié)構(gòu)的高層或小高層住宅預(yù)計將超過半數(shù)。以需求為導(dǎo)向已經(jīng)成為 天津 市開發(fā)企業(yè)共識，但另一方面， 2020 年天津樓市 具有 創(chuàng)新亮點(diǎn) 的 特色樓盤 并 不多，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。 ② 從外資的流入看， 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū) 加大了外資對天津的信心。按照世界銀行的分析，人均 GDP 在 1 萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。 天津房地產(chǎn) 正在 步入全面上升期 。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項目基地的具體狀況，建筑物為獨(dú)幢設(shè)計，從中間向兩翼跌落，呈“ L”型布局，把沿街空間 充分利用起來，裙房設(shè)計為商鋪，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合，充分挖掘項目的商業(yè)價值。耐火等級地上部分不低于一級，地下部分為一級。環(huán)境清新、品位時尚、底蘊(yùn)濃厚是本項目的鮮明特色。 本項目提升了該地區(qū) 在整個天津的檔次及形象，組成了良好的城市空間結(jié)合點(diǎn)，形成了該地區(qū)的區(qū)域標(biāo)志。 給排水設(shè)計 給水 水源 本項目用水由市政管網(wǎng)直接提供兩路 DN200 進(jìn)水管，壓力不小于 ，兩路進(jìn)水管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。消防用水量：消火栓用水量按 40 升 /秒設(shè)計，室外消火栓用水量按 30 升 /秒設(shè)計，間距不大于 120 米。 部分衛(wèi)生間由窗外進(jìn)行自然換氣，部分 非明衛(wèi)生間均有風(fēng)井排風(fēng)。在汽車庫、主要走道設(shè)有事故照明。流量小計17700 立方米 /時。海河全長約 72 公里。 本項目地處海河上風(fēng)口，這里不僅是城市的中心，更是天津不可多得的藏風(fēng) 聚水的寶地，被河水環(huán)抱，稱為“玉帶環(huán)身”十分適宜居住。 二、周邊項目概況及分析 選取周邊項目樣本作對照，評估本項目的價格與定位及優(yōu)劣勢情況。 比較分析 通過對周邊項目的比 較分析，可以看到本項目存在的優(yōu)勢： ① 本項目在海河開發(fā)中的區(qū)域優(yōu)勢突出，其價值具有不可復(fù)制性與稀缺性。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 31 頁 四、價格分析 綜上所述，本項目住宅產(chǎn)品在 7000 元左右的價位上將可以實現(xiàn)快速去化。 （ 5）商鋪建筑面積從小到大，選擇性、組合性強(qiáng)，可靈活的適應(yīng) 各種商業(yè)形態(tài)的需要。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 31 頁 第三節(jié) 項目地塊的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢分析 (Strength) 區(qū)域優(yōu)勢 （ 1）本項目所在的海河上游中心區(qū)域是天津市政府大力打造，集中投資的重點(diǎn)區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。 定位優(yōu)勢 作為高品質(zhì)的住宅項目，本項目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴(yán)格的戶型控制，使得本項目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價的降低，從而擴(kuò)大了客戶層面，極大的降低了市場風(fēng)險，并與周邊的大戶型住宅項目形成了錯位競爭。 良好的物業(yè)管理： 本項目經(jīng)營管理優(yōu)勢將使得本項目在投入使用后，其價值將得到更為充分的體現(xiàn)。 2020 年四季度起，進(jìn)入天津傳統(tǒng)旺銷期，此時形象進(jìn)度已封頂，并進(jìn)行外立面施工，可向客戶充分展示項目實體和開發(fā)商實力，針對天津客戶相對冷靜、理智的特點(diǎn)，以此促進(jìn)價格攀升。