【正文】 繁華，郊區(qū)體現(xiàn)天津的實(shí)力水平”的目標(biāo)，提高天津城市能級(jí)。同時(shí)本市存量房市場(chǎng)發(fā)展更趨成熟，一手房與二手房成交比例更加接近，這些都說(shuō)明在樓市調(diào)整期間，天津 市房地產(chǎn)仍然保持比較溫和的走勢(shì)。 名筑 、 誠(chéng)基中心 、犀地 等新生力軍托市，因此，在新盤項(xiàng)目集中上市之前，中心城區(qū)市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出較為可觀的挖潛空間 。 2020年預(yù)計(jì)天津經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持 10%左右的增長(zhǎng)率。天津市政府提出未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)要占到 GDP 比例 10%，而現(xiàn)在人均居住面積僅為 平方米，每年的增量也就是 2000 萬(wàn)平方米，也就是人均 1 平方米增長(zhǎng)，到 2020 年就是增加 7～8 平方米，達(dá)到 20 平方米，這是與人均 1 萬(wàn)美元的目標(biāo)相稱的。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個(gè)布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。 項(xiàng)目地下一層，地上最高 18 層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅，所有住宅單位均設(shè)置電梯，住宅部分由四個(gè)單元組成。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 31 頁(yè) 供水系統(tǒng) 商業(yè)部分供水系統(tǒng)一、二層給水由市政給水直接供給，二層變頻高壓水泵直接入戶。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 31 頁(yè) 電氣設(shè)計(jì) 供電電源 本項(xiàng)目采用 380V/220V 低壓供電，電源引自供電局所設(shè)的街坊站。 四、周邊交通條件 本項(xiàng)目處于內(nèi)環(huán)線內(nèi) ,與金街、古文化街商圈近在咫尺，并臨近火車站，快速 便捷的交通優(yōu)勢(shì)明顯，多條公交線路可到達(dá)市內(nèi)任何區(qū)域，此外，未來(lái)的京津城際軌道交通與本項(xiàng)目相鄰，天津地鐵二號(hào)線在本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)，充分體現(xiàn)出“條條大路通城堡”的成熟的立體交通優(yōu)勢(shì)。梁?jiǎn)⒊?、李叔同、曹禺與袁世凱、馮國(guó)璋等故居都坐落于此，就更加可以說(shuō)明此地的價(jià)值。 ③ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，用料考究，必將成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，價(jià)值凸現(xiàn)。 （ 2）百麗集團(tuán)具有豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，可進(jìn)一步提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目采用先進(jìn)的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在天津市場(chǎng)上具有領(lǐng)先地位，可為項(xiàng)目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和后續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 31 頁(yè) 本項(xiàng)目的開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家致力于開發(fā)房地產(chǎn)的專業(yè)公司，有充足的資金和實(shí)力開發(fā)、經(jīng)營(yíng)好本項(xiàng)目。 內(nèi)容 2020 2020 1 2 3 4 1 2 3 4 商鋪 商品房 2020 年二季度，擬以累計(jì)客戶收取定金為主，開始有少量現(xiàn)金流入。 （ 3）本項(xiàng)目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐式園林風(fēng)景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。 （ 3）本項(xiàng)目商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)較好，進(jìn)深淺，限于兩層，無(wú)商業(yè)價(jià)值死角。 ③ 海河之子 位于和平區(qū) 赤峰橋頭，張自忠路與承德道交口 ，總建筑面積 6 萬(wàn)平米，一棟主體28 層的板式高層，主力戶型： 100— 150 平米，均價(jià)： 9880 元 /平米，銷售率：不詳。 百麗城堡位于意大利風(fēng)情街和奧式商務(wù)區(qū)黃金交集的絕版旺地，距海河僅百米之遙。 火災(zāi)警報(bào)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 地下車庫(kù)、樓梯間、公共走廊、設(shè)備用房、消控室、一、二層商業(yè)用房設(shè)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)系統(tǒng)， 其他智能化設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了周界防范、電子巡更、背景音樂、停車場(chǎng)道閘等先進(jìn)的一體化智能設(shè)施，確保樓宇的安全與居住品質(zhì)。外觀上設(shè)計(jì)百葉，整體立面效果美觀。內(nèi)隔墻采用 200厚加氣混凝土砌塊， M5 混合砂漿砌筑。 綠化 本項(xiàng)目綠化率≥ 30%，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)綠意環(huán)抱，形成了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個(gè)和諧佳境。（按危改項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策補(bǔ)辦出讓手續(xù)） ：公司股權(quán)收購(gòu)。在天津樓市中，需求 30%是來(lái)自境外和市外，剩下的 70%里又包括來(lái)自外地的但具有天津戶籍的年輕人，他們占到其中的 40%,本地天津人的購(gòu)買力在整個(gè)購(gòu)買力中占 36%，其中很大部分是來(lái)自舊城改造的拆遷戶。面對(duì)這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，從而在市場(chǎng)中占據(jù)主動(dòng)。 居民生活水平進(jìn)一步提高。 雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出明顯增長(zhǎng)，個(gè)人用品上檔次講時(shí)尚 2020 年居民家庭 用于雜項(xiàng)商品和服務(wù)方面支出人均為 258 元。最近，溫總理講：“加快天津?yàn)I海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米。 2020 年將是公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛的一年。 ，闡述成功開發(fā)此項(xiàng)目的客觀依據(jù)。 編制可行性研究報(bào)告的目的 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 31 頁(yè) 。 二、百麗集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 在集團(tuán)規(guī)模與盈利迅猛增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，百麗適時(shí)開展了多元化經(jīng)營(yíng)，除進(jìn)行以時(shí)尚類產(chǎn)品為主軸的原主營(yíng)業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營(yíng)外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。在 2020 年奧運(yùn)會(huì)和環(huán)渤海經(jīng) 濟(jì)區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面上揚(yáng)。而按照《天津市城市總體規(guī)劃（ 2020~2020 年）》方案，天津市未來(lái)將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“ T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 居住消費(fèi)增幅顯著 2020 年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為 1096 元，比上年增長(zhǎng) ％。 四、城 市居民可支配收入與消費(fèi)性支出分析 城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。同時(shí)其獨(dú)棟 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 31 頁(yè) 建筑的高密度特點(diǎn)，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢(shì)，而居 住社區(qū)也可以因?yàn)楦邔幼≌ㄖ芏鹊南鄬?duì)降低，進(jìn)行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會(huì)展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使天津服務(wù)業(yè)的對(duì)外 輻射能力大大提高，成為天津經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的穩(wěn)定動(dòng)力。 ：住宅、公建。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。 地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。 本工程地下室設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險(xiǎn) 2 級(jí)設(shè)計(jì)，流量 27 秒 /升，商場(chǎng)、辦公樓自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn) 1 級(jí)設(shè)計(jì)，用水量 21 升 /秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。 弱電設(shè)計(jì) 通訊系統(tǒng) 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置通信及寬帶線路。從起點(diǎn)到外環(huán)線為上游段，從外環(huán)線到二道閘為中游段，從二道閘到入?？跒橄掠味?。 ② 海河新天地 位于河?xùn)|區(qū)新開路與華龍道之間，總建筑面積 60 萬(wàn)平米，由 22 余棟高層組成，主力戶型： 80— 150 平米，均價(jià)： 6280 元 /平米（一期開盤），銷售率： 50%（占已推盤量比例）。 （ 3）周邊大規(guī)模高檔居住區(qū)的帶動(dòng)、群聚效用。 （ 4）本項(xiàng)目與天津市城內(nèi)軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢(shì)極為突出。 五 、項(xiàng)目開發(fā)策略 基于對(duì)項(xiàng)目與市場(chǎng)的分析，本項(xiàng)目致力于打造成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目，與周邊項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，成為小而精的精品，通過挖掘區(qū)域內(nèi)的人文歷史價(jià)值，錘煉建筑與規(guī)劃的細(xì)節(jié)之美，成為小巧而舒適、尊貴而不昂貴的傳世名邸。 天津城市地位的提升與區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ牟粩噌尫?，海河沿岸市中心區(qū)的土地與物業(yè)價(jià)值將顯著提升，百麗城堡項(xiàng)目的升值潛力可期。 三、機(jī)遇分析 (Opportunity) 天津的城市機(jī)遇 天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機(jī)遇，作為未來(lái)環(huán)渤海區(qū)域的中心城市 ，天津具有廣闊的發(fā)展空間。 價(jià)值分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 31 頁(yè) 周邊缺少可類比的商業(yè)項(xiàng)目銷售實(shí)例，依據(jù)通常的房地 產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，此類形態(tài)的商鋪的價(jià)格為同項(xiàng)目住宅價(jià)格的 2— 3 倍，即其合理價(jià)格應(yīng)為 15000 元 — 20000 元之間。兼具自住與投資功能，成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目。 以馬可在市第八次黨代會(huì)上，提出了 “實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶 ”的要求。 負(fù)荷 本項(xiàng)目住宅、商場(chǎng)電負(fù)荷為三級(jí)，消防電負(fù)荷為一級(jí)。屋面雨水采 取外排水，室外雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水管網(wǎng)。建筑最高高度為 米。商鋪的入口在大樓的底層面街位置。天津市加快建設(shè)進(jìn)程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動(dòng)了郊區(qū)房?jī)r(jià)的快速上升。 ① 從體制來(lái)看，天 津市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已有很大進(jìn)展，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā) 。 城市住宅高層化成發(fā)展主流 高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢(shì)之一，并且目前市場(chǎng)上大多數(shù)高層項(xiàng)目已經(jīng) 基本解決了供水、電梯等方面的傳統(tǒng)建筑瓶頸。 二、前期土地投入持續(xù)減少 2020 年上半年 天津 市土地開發(fā)指數(shù)為 點(diǎn)，土地開發(fā)面積指數(shù)為 點(diǎn)，分別比上年同期回落 點(diǎn)和 點(diǎn)。 三、天津市消費(fèi)特點(diǎn)分析 人均可支配收入及消費(fèi)性支出均快速增長(zhǎng) 據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長(zhǎng) ％。地鐵一號(hào)線南北高架橋主體全部完工，全線