【正文】 但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。 (3)做好物業(yè)管理和售后服 務(wù)工作。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 839萬元，反之，利潤減少，銷售收益率下降。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析 (1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。本項目銷售房價只是是這一標準的近 ，目前 A市中產(chǎn)階層畢竟是 少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售進度方面有一定風(fēng)險。 九、風(fēng)險分析及對策 1．市場風(fēng)險分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達 80萬平方米。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降約 5%， .投資回收期則增加 1 年；租房價格和預(yù)售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由財務(wù)分析資產(chǎn)負債分析可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。 根據(jù)財務(wù)分析：項目投資利潤率為 ％，平均年收益率 %，投資回收期為 年。 3．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 107820萬元（其中已扣除村民 143000平方米成本），項目總投入 92908萬元， 可獲利潤總額 14912（已扣除稅費）萬元可分配利潤。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 60％的車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 6年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 36表。 八、經(jīng)濟效益分析 1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 1500元；小高層按每平方米1600元；花園洋房按每平方米 1800元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 2200元：平均每建筑平方米售價 1500元。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù) A 市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表 35 和附表 31。 2020 年 6 月：三期正式人住。 2020 年 9 月：三期工程開工。 2020 年 9 月：三期工程開工。 2020 年 9 月：二期工程開工。 2020 年 2 月：一期工程開工。 2020 年 10 月～：基地拆遷。 2020 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。 2020 年 6 月 1 日～ 2020 年 8 月：編制可行性研究報告并報批。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在 5~6 左右的時間內(nèi)建成。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停 車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 5． 5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時 6 次氣計算。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從市政預(yù)留口接人。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。照度標準按國家標準 GB 133— 90 的中值選取。 1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計算。 4)計量方式： l0kV 系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從變電站內(nèi)增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)生活給水：采用變頻式供水系統(tǒng)。 “盛水綠都”可行性研究報告 17 2)在小高層住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每棟一個 )。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池若干，安裝通用消防水泵各 2 臺，自動消防水泵各 2臺。日， K=； 公建用水量按生活用水量 30%計算。 5． 1 供水排水 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為 DN200— DN800，由原有深水井接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下： (1)用水標準和用水量。防震工程按 7 度設(shè)防。 (3)混凝土條形基礎(chǔ)。 4．結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)“盛水綠都”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。室“盛水綠都”可行性研究報告 16 外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 (JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。住 宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 平面設(shè)計 (1)住宅?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊 把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與南水北調(diào)相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。 規(guī)劃指標 根據(jù)“盛水綠都”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表 34。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與南水北調(diào)視覺相呼應(yīng)，環(huán)境相協(xié)調(diào)。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 “盛水綠都”可行性研究報告 14 A 市規(guī)劃局對沿南水北調(diào)沿岸 B 村控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土 層。 依據(jù)初步規(guī)劃方案， “盛水綠都” 主要工程項目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱 說 明 “盛水綠都”可行性研究報告 13 1 土建工程 建筑面積 815080m2 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業(yè) 配套 建筑面積 269280m2 建筑面積 41280m2 建筑面積 59280m2 建筑面積 348040m2 建筑面積 67200m2 建筑面積 30000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8 閉路電視 住宅區(qū) 9 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為 B 村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長，南北窄，地形平坦。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。 總計約 5214 套各種戶型。 花園洋房住宅戶型： 每戶建筑面積 160~200 平方米。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下