【正文】 住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 15％ — 18％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。 從以上分析可以看出，“原鄉(xiāng)別墅”、“那帕溪谷”、“天山。 4，當(dāng)前住宅市場 面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， A 市 空置商品房已達 50 余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。 (3) 市場 發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2020 年后將建成 100 萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險?！笆⑺G都” 地處南水北調(diào)東岸，北臨 A 市植物園。 5． 2 “賣點”分析 “盛水綠都”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。 5． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā) ，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 由于植物園及南水北調(diào)的環(huán)境已經(jīng)在 A 市消費者心目中建立了良好的形象，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌 廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 1)促銷的階段性策略。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐 A 市辦事機構(gòu)商用或商??；④其他消費者。 3)促銷手段。 5． 4 定價策略 (1)價格定位。、神興、國際城小區(qū) 表 32 樓盤銷售價格情況表 （ 2020 年 12 月） 序號 名稱 房屋類型 地 段 最低價 (元／平方米 ) 最高價 (元／平方米 ) 1 納帕溪谷 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1920 2680 2 原鄉(xiāng) 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1680 2360 3 花樣年華 中檔住宅 東開發(fā)區(qū) 1380 1880 4 都市晶華 多層住宅 橋西區(qū) 1580 2580 從 A 市 2020 年 12 月樓盤銷售情況分析，于“盛水綠都”同地段中高檔住宅售價每平方米在 1500～ 1800 元之間；別墅式高級住宅每平方米 18002300 元之間。 2) “ 盛水綠都”價格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價格每平方米定在 1400～ 1600 元之間，小高層住宅每平方米定在 1500～ 1800 元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在 1600～ 2200 元之間，可研中分別取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其 他浮動措施。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 三、項目選址及建設(shè)條件 1．項目選址 南水北調(diào)修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨厚，今后 A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善?！笆⑺G都 ”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調(diào) 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。 交通方便 已建成的主干道和平西路和植物園路、西三環(huán)路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與 307國道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 “盛水綠都”可行性研究報告 11 供電：市政供電。 地質(zhì)勘探：地質(zhì)勘探。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設(shè)施小區(qū)新建幼兒園、小學(xué)、市十四中等初等教育園地，市物資學(xué)校、空軍飛行學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)，“盛水綠都”項目建設(shè)為高品質(zhì)住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 815080 萬平方米，其中住宅建筑面積 717880 平方頭，商業(yè)建筑面積 67200 平方米，綜合配套 30000 平方米。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進一步規(guī)劃中；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距 離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 根據(jù)這一趨勢，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳 、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 小高層住宅戶型： 每戶建筑面積 100~150 平方米。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面 積 190~260 平方米。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按商務(wù)和居住兩用功能安排。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于 A 市西北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。 (2)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗 (1993)13 號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗 (1993)44 號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按 A 市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 7 度。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 總平面布局 “盛水綠都”總平面略呈“ L 形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團內(nèi)部，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南東北四個主出人口。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車 出口別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 40 米寬規(guī)劃路。 3．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 表 34 “盛水綠都” 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序 號 項 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 466667 平方米 2 總建筑面積 815080 平方米 3 聯(lián)排別墅面積 26920 平方米 “盛水綠都”可行性研究報告 15 4 花園洋房面積 59280 平方米 5 小高層面積 348040 平方米 6 沿街商業(yè)面積 67200 平方米 7 公共配套面積 30000 平方米 8 建筑層數(shù)地上 112 層 9 建筑總高 4— 36 米 10 建筑層高地上 — 米 11 建筑容積率 12 綠地率 40％以上 13 停車 地上 80% 14 停車 地下 20% 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊西部緊連南水北調(diào) ，東面、北面臨街。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀(jì)新的居住理念。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住 宅平面空構(gòu)成。 (2) 公用建筑。 (3) 小學(xué)、幼兒園、物業(yè)管理綜合樓、會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與 南水北調(diào) 和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園 區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 上部結(jié)構(gòu)