【正文】 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 1 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 為滿足 A 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近 A 市植物園，臨南水北調(diào)的 B 村建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合 A 市城中村改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 B 村控制性規(guī)劃要求，河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司只要與 B 村委會(huì)簽訂合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議書，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 700畝土地的并分期開發(fā)建設(shè)。 該項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“盛水綠都”項(xiàng)目建議書等各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“盛水綠都”項(xiàng)目。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： A 市 B 村。 (3)建設(shè)單位：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：股份制。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。 (8)企業(yè)概況：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司是股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本公司現(xiàn)有各類精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的技術(shù) 及管理人才 30 多人，其中高級(jí)職稱 4 人，中級(jí)職稱 8 人，初級(jí)職稱 10 人。幾年來，該公司成功開發(fā)了 A 市“勝利南大街小區(qū)”、塔南路“勝利小區(qū)”等項(xiàng)目，以及正在開發(fā)的位于紅旗南大街東營村的“東盈綠園”項(xiàng)目，總開發(fā)面積數(shù)十萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并得到了廣大業(yè)主的好評(píng)，在 A 市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展?！笆⑺G都”將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況：“盛水綠都”項(xiàng)目占地約 700 畝，總建筑面積 萬平方米， 其中多層住宅約 27 萬平方米，低層住宅及花園洋房約 10 萬平方米，小高層住宅約 萬平方“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 2 米，商業(yè)面積約 萬平方米，公建面積約 3 萬平方米。經(jīng)估算，工程總投資 億元，每平方米造價(jià) 890 元。 (10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目平均年收益率 ％，投資回收期 年。投資利潤率 ％，計(jì)算期內(nèi)國家稅收 8626 萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省市政府 有關(guān)城中村改造的相關(guān)政策以及合作開發(fā)舊村改造報(bào)批立項(xiàng)； (2) 河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 B 村委會(huì)簽訂合作開發(fā)建設(shè)意向書； (3) A 市規(guī)劃局關(guān)于城中村改造的意見及 B 村控制性詳細(xì)規(guī)劃； (4) 西北建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“盛水綠都”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； (5) B 村地質(zhì)勘探資料； (6)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； (7)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“盛水綠都”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步 規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開 發(fā)土地利用 B 村村民用地，對(duì)提高村民生活水平，推進(jìn)集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 3 “盛水綠都”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 3— 1。 表 31 “ 盛水綠都 ”項(xiàng)目主要經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 800000 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 平方米 /戶 138 6 居住總戶數(shù) 戶 5214 7 綜合售價(jià) 元 /平方米 1586 8 建設(shè)投資 萬元 92908 9 銷售收入 萬元 107820 10 每平方米建設(shè)投資 元 891 11 投資利潤率 % 12 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 14912 13 全部投資投 資回收期（稅后） 年 二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 進(jìn)入 2000 年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房體制改革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 2002 年，在國民生產(chǎn)總值增長的 9%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 3 個(gè)百分點(diǎn)以上。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市 場政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 4 貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個(gè)熱點(diǎn)。 A 市商品房現(xiàn)狀與市場需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10． 98 平方米，位居 全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料， A 市目前有 16％的市民住房是“單位借房”，約 49％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場的開放，商品住宅將成為居民 主要的住房來源。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占38． 96％， 60～ 90 平方米的占 23． 8％， 91～ 110 平方米的占 24． 82％， 110 平方米以上的只占 ％，有近 87． 58％的家庭住房面積在 110 平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 110 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。 3．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著 A 市市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為： 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場的 主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年， A 市市住宅市場針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 5 合理，剛剛推出就賣掉 80％以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí) 代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年 A 市市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)