【文章內(nèi)容簡介】 020 年 12 月） 序號 名稱 房屋類型 地 段 最低價 (元／平方米 ) 最高價 (元／平方米 ) 1 納帕溪谷 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1920 2680 2 原鄉(xiāng) 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1680 2360 3 花樣年華 中檔住宅 東開發(fā)區(qū) 1380 1880 4 都市晶華 多層住宅 橋西區(qū) 1580 2580 從 A 市 2020 年 12 月樓盤銷售情況分析，于“盛水綠都”同地段中高檔住宅售價每平方米在 1500～ 1800 元之間；別墅式高級住宅每平方米 18002300 元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 2) “ 盛水綠都”價格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價格每平方米定在 1400～ 1600 元之間，小高層住宅每平方米定在 1500～ 1800 元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在 1600～ 2200 元之間，可研中分別取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 “盛水綠都”可行性研究報告 10 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其 他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 三、項目選址及建設條件 1．項目選址 南水北調(diào)修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨厚，今后 A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。沿南水北調(diào)區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。“盛水綠都 ”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。 2．建設條件 位置優(yōu)越 “盛水綠都”項目建設地塊位于南水北調(diào)河東岸，植物園路主干道西南側， 空氣清新，水質優(yōu)良，主干道 和平路 向前直通市中心區(qū)。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調(diào) 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托 南水北調(diào) 一流的自然環(huán)境， “盛水綠都” 住 宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 交通方便 已建成的主干道和平西路和植物園路、西三環(huán)路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。公共汽車由 A市的中心火車站方向開往 “盛水綠都” ，坐車由 “盛水綠都” 至市中心只需 15分鐘，到火車站 30分鐘，到 A市機場 40分鐘。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與 307國道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 建設廠區(qū)“五通”條件具備 市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。 供 水；自備深水井。 “盛水綠都”可行性研究報告 11 供電：市政供電。 天然氣：具備接入。 地質勘探：地質勘探。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設場地為 B村用地，土地平整，需要拆遷。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設施小區(qū)新建幼兒園、小學、市十四中等初等教育園地，市物資學校、空軍飛行學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 B 村村民用地 平方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設規(guī)模及功能標準 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復，“盛水綠都”項目建設為高品質住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 815080 萬平方米，其中住宅建筑面積 717880 平方頭，商業(yè)建筑面積 67200 平方米，綜合配套 30000 平方米。 2. 功能設施標準 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進一步規(guī)劃中；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距 離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。 根據(jù)這一趨勢，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。 設施標準 “盛水綠都”可行性研究報告 12 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《河北省省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準 設計。 (1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為涂料；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為涂料；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； ⑤ 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：高級塑鋼封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳 、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下幾類戶型： 多層住宅戶型： 每戶建筑面積 90~150 平方米。 小高層住宅戶型： 每戶建筑面積 100~150 平方米。 花園洋房住宅戶型： 每戶建筑面積 160~200 平方米。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面 積 190~260 平方米。 總計約 5214 套各種戶型。 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按商務和居住兩用功能安排。 依據(jù)初步規(guī)劃方案， “盛水綠都” 主要工程項目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱 說 明 “盛水綠都”可行性研究報告 13 1 土建工程 建筑面積 815080m2 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業(yè) 配套 建筑面積 269280m2 建筑面積 41280m2 建筑面積 59280m2 建筑面積 348040m2 建筑面積 67200m2 建筑面積 30000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門 8 閉路電視 住宅區(qū) 9 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設方案 1．建設場地環(huán)境 地形 建設場地為 B 村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長，南北窄，地形平坦。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于 A 市西北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土 層。 (2)地震烈度：根據(jù)建設部建抗 (1993)13 號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗 (1993)44 號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按 A 市地區(qū)標準，設防烈度要求為 7 度。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 “盛水綠都”可行性研究報告 14 A 市規(guī)劃局對沿南水北調(diào)沿岸 B 村控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務配套設施齊全； (3)戶型設計適應“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。 總平面布局 “盛水綠都”總平面略呈“ L 形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組