【正文】 020 年）》方案，天津市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“ T”型帶狀組團式布局結(jié)構(gòu)。其中一軸銜接了首都東部發(fā)展帶，形成一個完整的“交通經(jīng)濟帶”。 天津濱海新區(qū)納入全國總體戰(zhàn)略布局，成為中國經(jīng)濟增長第三極。最近，溫總理講：“加快天津濱海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋?！杯h(huán)渤海區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)列入國家“十一五”計劃的專項規(guī)劃。 根 據(jù)《天津城市總體規(guī)劃》綱要，天津在實施新一輪城市總體規(guī)劃時，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學水平，引導城市健 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 31 頁 康、有序地發(fā)展。因此，天津新一輪城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機遇。 3． 1 指導思想從原先重點考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋天津 11920 平方公里整個區(qū)域，努力實現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn)天津的繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)天津的實力水平”的目標，提高天津城市能級。 3． 2 在郊區(qū)城市化進程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是塘沽、大港、漢沽，三個新城已成為天津房地產(chǎn)市場的新熱點。 3． 3 天津微電子、汽車、石油 化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶 6 大重點產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，直接拉動周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。 三、天津市消費特點分析 人均可支配收入及消費性支出均快速增長 據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長 ％。城市居民人均消費性支出 8802 元，增長 ％。 居民家庭消費性支出穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高 消費結(jié)構(gòu)進一步升級，服務(wù)性消費增長迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項支出增幅居前，分別增長了 ％、 ％和 ％。 交通和通訊支出增勢強勁 2020 年居民家庭用于交通和通訊支出人均為 721 元，比上年增長 ％。其中，居民家庭交通支出比上年增長了 ％；通信支出比上年增長 ％。到 2020 年末，天津城市居民家庭百戶擁有家用汽車 輛。 居住消費增幅顯著 2020 年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為 1096 元，比上年增長 ％。其中，居民租賃房屋支出人均 141 元；住房裝璜支出人均 295 元。生活質(zhì)量的改善使居民家庭用于水電燃料等方面支出增加，人均 611 元。 雜項商品和服務(wù)支出明顯增長，個人用品上檔次講時尚 2020 年居民家庭 用于雜項商品和服務(wù)方面支出人均為 258 元。隨著生活水平的不斷提高，居民購買個人飾品及用品支出增加，檔次提高。其中，金銀珠寶飾品支出比上年增長 ％；化妝品支出比上年增長 ％。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 31 頁 第二節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析 一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析 今年 111 月份 ，天津房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，整體市場走勢平穩(wěn)，從去年開始的房地產(chǎn)過熱勢頭也得到有效遏制，成交規(guī)模及成交均價均未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。同時本市存量房市場發(fā)展更趨成熟，一手房與二手房成交比例更加接近，這些都說明在樓市調(diào)整期間，天津 市房地產(chǎn)仍然保持比較溫和的走勢。 我們認為 天津房地產(chǎn)市場主要靠自住型需求拉動，房地產(chǎn)泡沫是比較小的。從整體上看，今年上半年天津 市房地產(chǎn)業(yè)處于良好發(fā)展態(tài)勢 ， 處于較好的發(fā)展期。 二、前期土地投入持續(xù)減少 2020 年上半年 天津 市土地開發(fā)指數(shù)為 點，土地開發(fā)面積指數(shù)為 點，分別比上年同期回落 點和 點。由于土地市場實行 “ 招、拍、掛 ” ，尤其是國家宏觀調(diào)控政策對土地購置的影響，土地購置也有下降趨勢。2020 年全年土地購置面積是 萬平方米，今年上半年 天津 市累計開發(fā)土地面積 268 萬平方米，比上年同期下降了 %。 三、全年成交狀況分析 2020 年 天津 市空置面積指數(shù)為 點，比 去 年同期上升 點，商品房平均價格指數(shù)為 點，比 去 年同期 上升 點。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市商品房累計銷售現(xiàn)房 萬平方米，銷售額 億元，分別比上年同期增長 %和 %，比上年同期增幅趨緩?？罩妹娣e指數(shù)上升，表明商品房銷售速度放慢， 但 商品房平均價格指數(shù) 仍保持 小幅 上漲 ，顯示 天津 市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控取得一定的效果，商品房平均價格在 平穩(wěn)上升 。 四、城 市居民可支配收入與消費性支出分析 城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。 2020 年 全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬 21045 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 31 頁 元，比上年增長 %。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點 。 居民生活水平進一步提高。 2020 年 城市居民人均消費性支出 8802 元，增長%。其中居住和醫(yī)療保健支出分別增長了 %和 %。 五、天津市場趨勢分析 中心城區(qū)市場蓄勢待發(fā) 今年， 海河改造工程已見規(guī)模，河北區(qū)的海河大道、河東區(qū)的海河新天地、 紅橋區(qū)將有老城廂、 奧園 、 水木天成新組團、龍悅海上國際花園等新項目入市，和平區(qū)也有賽頓中心、華門 名筑 、 誠基中心 、犀地 等新生力軍托市，因此，在新盤項目集中上市之前，中心城區(qū)市場仍然表現(xiàn)出較為可觀的挖潛空間 。 改善性需求占據(jù)消費主體 2020 年，隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱，天津商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據(jù)主流位置。人們對于樓盤的綜合品質(zhì)更為關(guān)注，買房追求一次到位的心理較為普遍。 城市住宅高層化成發(fā)展主流 高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢之一，并且目前市場上大多數(shù)高層項目已經(jīng) 基本解決了供水、電梯等方面的傳統(tǒng)建筑瓶頸。國家有關(guān)部門對實心黏土磚和空心黏土磚的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開始逐步被取代。而土地供應限制政策的出臺，則為高層住宅項目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。 目前市場上新上市項目中， 高層、小高層住宅 逐漸 成 為 主流產(chǎn)品，框架、框減或框輕結(jié)構(gòu)的高層或小高層住宅預計將超過半數(shù)。 除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應提高，以提高土地使用效率。從建筑角度而言，高層住宅的建材品質(zhì)要求更高。同時其獨棟 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 31 頁 建筑的高密度特點，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居 住社區(qū)也可以因為高層住宅建筑密度的相對降低，進行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。 六、開發(fā)商對市場變化反應更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖掘潛力 2020 年天津房地產(chǎn)市場波動較大，這對于天津開發(fā)商的反應速度和應變能力是一個考驗。 2020 年上半年，天津房價上漲較快，受總價制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。面對這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應市場的需求，從而在市場中占據(jù)主動。今年下半年，一些主打中、小戶型的項目批量上市，還有一些計劃在 2020年上市的項目，也對戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟型、實用型商品 房比例有所上升。以需求為導向已經(jīng)成為 天津 市開發(fā)企業(yè)共識，但另一方面， 2020 年天津樓市 具有 創(chuàng)新亮點 的 特色樓盤 并 不多，在產(chǎn)品細節(jié)、營銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。 七、 2020 年天津房地產(chǎn)展望 經(jīng)濟環(huán)境展望 外資的加大投入， 環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的定位為 天津提供經(jīng)濟增長的強勁動力。 2020年預計天津經(jīng)濟將繼續(xù)保持 10%左右的增長率。 2020 年，天津人均 GDP 將達到 4000美元，隨著恩格爾系數(shù)進一步降低，居民用于住房的開支將增加。良好的宏觀經(jīng)濟將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強有力的支持。 ① 從體制來看，天 津市場經(jīng)濟體制已有很大進展，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā) 。 大部分人都感到有競爭壓力。這說明市場機制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個人努力工作。 ② 從外資的流入看， 環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū) 加大了外資對天津的信心。跨國公司尤其是大型跨國公司紛紛看好天津，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到天津 ， 外資的大量進入對天津經(jīng)濟的發(fā)展有很大促進作用 。 ③ 從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看，天津已培育了一批具有高成長性的支柱產(chǎn)業(yè)，基本建立起了新型的、互補性強的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使天津服務(wù)業(yè)的對外 輻射能力大大提高，成為天津經(jīng)濟快速增長的穩(wěn)定動力。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 31 頁 2020 年需求展望 從需求因素來看 2020 年天津商品房的需求量仍然可觀。 ① 外部需求對天津房地產(chǎn)市場日益重要，這與全國房地產(chǎn)市場有很大不同，一般區(qū)域市場是滿足區(qū)域需求，而天津是開放的，是需求日益補充和強化的市場。在天津樓市中，需求 30%是來自境外和市外，剩下的 70%里又包括來自外地的但具有天津戶籍的年輕人，他們占到其中的 40%,本地天津人的購買力在整個購買力中占 36%，其中很大部分是來自舊城改造的拆遷戶。 ② 根據(jù)天津市政府公布的發(fā)展規(guī)劃， 2020 年天 津人均 GDP 要達到 8000 美元。按照世界銀行的分析，人均 GDP 在 1 萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。達到1 萬美元以上，基本需求滿足了以后，才會以存量市場發(fā)展的特點為主。天津市政府提出未來房地產(chǎn)業(yè)要占到 GDP 比例 10%，而現(xiàn)在人均居住面積僅為 平方米，每年的增量也就是 2000 萬平方米，也就是人均 1 平方