【正文】 鎖經(jīng)營模式的跨國擴(kuò)張順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)全球化潮流，進(jìn)一步增強(qiáng)了百麗品牌的核心競爭力。PEACE)、天美意 (TEENMIX)、他她（ TATA）等。 百麗集團(tuán)秉承品牌建設(shè)和連鎖化經(jīng)營的經(jīng)營理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨(dú)具特色的百麗模式。 ，闡述成功開發(fā)此項(xiàng)目的客觀依據(jù)。希望通過本方案的可行性報告來減少或避免投資決策的失誤，最大化地規(guī)避市場風(fēng)險，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 編制可行性研究報告的目的 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 31 頁 。 第一章 開發(fā)商簡介 第一節(jié) 開發(fā)商基本情況 名稱：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所：天津開發(fā)區(qū) 類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資） 資質(zhì)：暫定 法定代表人：崔波 注冊資本： 1000 萬 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營 第二節(jié) 開發(fā)商背景情況 一、百麗集團(tuán)概況 天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是百麗集團(tuán)全資下屬企業(yè)。 百麗集團(tuán)生產(chǎn)系統(tǒng)包括深圳、東莞等地的多個制造業(yè)基地；銷售系統(tǒng)由 10 個區(qū)域總部組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市， 在一百五十多個城市建立了終端銷售機(jī)構(gòu)，連鎖經(jīng)營門店超過 3000 間，是中國最大的時裝類自營連鎖銷售機(jī)構(gòu)，員工人數(shù)達(dá) 4 萬多人。百麗集團(tuán)自營核心品牌百麗 (BELLE)被評為中國名牌產(chǎn)品。 二、百麗集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 在集團(tuán)規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎(chǔ)上，百麗適時開展了多元化經(jīng)營，除進(jìn)行以時尚類產(chǎn)品為主軸的原主營業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。目前，百城地產(chǎn)較為明確的后續(xù)開發(fā)意向已達(dá) 2000 畝，發(fā)展前景可期。 三大產(chǎn)業(yè)全面增長。三大產(chǎn)業(yè)比重分別為 ％、 ％和 ％，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個百分點(diǎn)。在 2020 年奧運(yùn)會和環(huán)渤海經(jīng) 濟(jì)區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面上揚(yáng)。其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 ％。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2020 年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造快速發(fā)展。 金融市場 2020 年央行緊縮銀根的政策導(dǎo) 致許多開發(fā)商資金短缺，繼而為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場機(jī)會。而按照《天津市城市總體規(guī)劃（ 2020~2020 年）》方案，天津市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“ T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)?！杯h(huán)渤海區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)列入國家“十一五”計劃的專項(xiàng)規(guī)劃。 3． 2 在郊區(qū)城市化進(jìn)程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是塘沽、大港、漢沽，三個新城已成為天津房地產(chǎn)市場的新熱點(diǎn)。 居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，服務(wù)性消費(fèi)增長迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項(xiàng)支出增幅居前，分別增長了 ％、 ％和 ％。 居住消費(fèi)增幅顯著 2020 年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為 1096 元，比上年增長 ％。隨著生活水平的不斷提高，居民購買個人飾品及用品支出增加，檔次提高。 我們認(rèn)為 天津房地產(chǎn)市場主要靠自住型需求拉動，房地產(chǎn)泡沫是比較小的。2020 年全年土地購置面積是 萬平方米，今年上半年 天津 市累計開發(fā)土地面積 268 萬平方米，比上年同期下降了 %。 四、城 市居民可支配收入與消費(fèi)性支出分析 城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。 2020 年 城市居民人均消費(fèi)性支出 8802 元，增長%。 改善性需求占據(jù)消費(fèi)主體 2020 年，隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱，天津商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據(jù)主流位置。而土地供應(yīng)限制政策的出臺，則為高層住宅項(xiàng)目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。同時其獨(dú)棟 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 31 頁 建筑的高密度特點(diǎn)，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居 住社區(qū)也可以因?yàn)楦邔幼≌ㄖ芏鹊南鄬档停M(jìn)行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。今年下半年，一些主打中、小戶型的項(xiàng)目批量上市，還有一些計劃在 2020年上市的項(xiàng)目，也對戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型商品 房比例有所上升。 2020 年，天津人均 GDP 將達(dá)到 4000美元，隨著恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，居民用于住房的開支將增加。這說明市場機(jī)制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個人努力工作。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使天津服務(wù)業(yè)的對外 輻射能力大大提高，成為天津經(jīng)濟(jì)快速增長的穩(wěn)定動力。 ② 根據(jù)天津市政府公布的發(fā)展規(guī)劃， 2020 年天 津人均 GDP 要達(dá)到 8000 美元。因此在未來 8 年中，市場還能保持足夠的吸納能力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)社會消費(fèi)需求增加，同時帶動消費(fèi)供給的增加；居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高，推動新型消費(fèi)模式產(chǎn)生，為滿足新型消費(fèi)模式和增量消費(fèi)需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)和市場需求。 ：住宅、公建。 （二）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面 積 平方米 總建筑面積 21533 平方米 其中：地上建筑面積 平方米 其中：住宅面積 平方米 其中：多層住宅面積 平方米 高層住宅面積 平方米 商業(yè)面積 平方米 地下建筑面積 平方米 綜合容積率 4 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 31 頁 建筑密度 ≤ 42% 建筑類型： 高層建筑 綠地率 ≥ 30% 2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 占比 面積小計（㎡） 占比 一室一衛(wèi) 40— 50 26 15% % 一室一廳一衛(wèi) 60— 80 31 18% % 一室二廳一衛(wèi) 70— 80 48 29% % 二室二廳一衛(wèi) 112 7 4% % 二室二廳二衛(wèi) 105— 125 51 31% % 其他 125 以上 5 3% 10% 合計 168 100% 100% （三）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計 本項(xiàng)目位于河北區(qū)平安街、建國道交口，海河?xùn)|側(cè)。 （四）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)地塊特點(diǎn)，結(jié)合市場需要，本項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計為以中小戶型為主打，占項(xiàng)目總體量的 90%以上，通過戶型面積的控制降低了單位總價；商鋪設(shè)計充分利用地塊臨街 、轉(zhuǎn)角的優(yōu)勢，并設(shè)計適當(dāng)?shù)拈_間與進(jìn)深，彰顯商業(yè)價值。 消防 本工程屬于一類高層建筑。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。 建筑設(shè)計 設(shè)計原則 本項(xiàng)目設(shè)計以相關(guān)的規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導(dǎo)“設(shè)計以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計理念，力爭創(chuàng)造出一個“人性、自然”完美的空間氛圍。建筑層數(shù)及單元形式分別為： A 單 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 31 頁 元 7 層，一梯四戶； B 單元 10 層，兩梯六戶； C 單元 18 層，兩梯六戶； D 單元 9 躍10 層，一梯五戶。 樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。 地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。 建筑用材 本項(xiàng)目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻 為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。 排水系統(tǒng) 本項(xiàng)目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。 本工程地下室設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險 2 級設(shè)計，流量 27 秒 /升，商場、辦公樓自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險 1 級設(shè)計，用水量 21 升 /秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。 通風(fēng) 住宅和一二層采用自然進(jìn)風(fēng)， C 單元 18 層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)防排煙設(shè)施。 由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨(dú)立的 10KV 電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè)一個配電所。 照明設(shè)計 燈具、插座按規(guī)范設(shè)計。 弱電設(shè)計 通訊系統(tǒng) 按國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置通信及寬帶線路。 1 動力設(shè)計 住宅每戶設(shè)一只 6 立方米 /時的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。 第二節(jié) 項(xiàng)目市場分析 一、 地理位置與區(qū)域價值 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 31 頁 本項(xiàng)目 濱臨海河。 海河起源三岔河口，也就是南運(yùn)河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河?xùn)|、南開、和平、河西六個區(qū)，中游經(jīng)過東麗區(qū)