某商業(yè)大廈可行性分析報告-wenkub
2022-08-29 22:20:21 本頁面
【正文】 的代表。商場經(jīng)營對象將影響本案去化情況本案一至八樓目前已定由大洋百貨進行經(jīng)營。加之本案目標售價較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對本案的迅速去化帶來一定影響。風險點分析高價位小房型市場前景并不樂觀本案目標售價較高，銷售單價僅次于“世福匯”。 金豐易居的專業(yè)品牌實力l 強大的社會知名度“金豐易居”通過長時間的品牌經(jīng)營累計了廣泛的社會知名度及市場信賴度。機會點分析 投資經(jīng)營服務(wù)的推出為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實施的“回租經(jīng)營”方式，開拓投資類房產(chǎn)項目的經(jīng)營服務(wù)平臺，降低投資客戶的投資風險，將使本案具備更為強大的投資類房產(chǎn)市場服務(wù)功能。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。本案的爛尾樓“前科”與其目前的包裝定位發(fā)生明顯的沖突，在被客戶充分了解的情況下將對本案的去化將造成一定的不利影響。 高單價、高總價產(chǎn)品市場接受度有限據(jù)市場成交反映，目前總價在80萬以上的小戶型市場接受程度較低。而本案體量多達500余套，總價又相對較高。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對投資回報將起到強大的推動作用。高品質(zhì)、新穎別致的室內(nèi)裝潢將直接沖擊客戶的視覺感官，激起其強烈的購買欲望，也是支撐本案售價的重要砝碼。本案的硬件設(shè)施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可稱“翹楚”。因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。216。 經(jīng)營方式靈活住宅類小戶型在投資經(jīng)營方式上較為靈活，既可作為住宅出租，也可作為商務(wù)房進行使用，甚至可作為酒店按日或按時出租。產(chǎn)品的地段優(yōu)勢將是支撐本案售價、樹立投資信心的重要依據(jù)之一。 辦公發(fā)達本案旁以中信泰富為首的辦公區(qū)是目前浦西地區(qū)首屈一指的甲A級辦公區(qū)域，許多跨國、國內(nèi)的超一流企業(yè)都選擇在此辦公。 每層建筑面積：1534M2 總建筑面積：32214M2 地下車位數(shù)量僅185個本案緊鄰中信泰富廣場、恒隆廣場、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級商務(wù)圈內(nèi)。并制訂【金富得大廈】一整套切實可行的整合營銷策略，同時，具此特別提出了關(guān)于本案營銷包裝的特殊方法與通路。目錄前言 1產(chǎn)品簡介 2產(chǎn)品定位 3產(chǎn)品建議 20營銷工作計劃 28后記 42前言鑒于目前市場上CBD區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營銷狀況與未來的發(fā)展趨勢。本報告僅向委托方暨合作方闡述，報告中的內(nèi)容、思路、觀念和整體運作方案應(yīng)予高度保密。第二部分 產(chǎn)品定位一、 項目的SWOT分析四大優(yōu)勢點分析 地段優(yōu)勢顯著178。目前該地區(qū)的辦公房行情非?？磧?nèi)好，其租賃價格及出租率也在浦西地區(qū)屬于頂級水平。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅（酒店式商務(wù)公寓）216。其投資渠道多樣，獲利性也較強。 使用成本較低作為住宅類物業(yè)，本案的水、電、電話等日常生活費用較辦公型物業(yè)低廉很多，也降低了住戶的居住成本及未來的經(jīng)營管理成本。此外，本案在物業(yè)配套設(shè)施方面也為商務(wù)辦公考慮周全，除開辟商務(wù)中心外，還在會所區(qū)域內(nèi)開辟小型會議場所，滿足商務(wù)辦公的需求。精良的物業(yè)品質(zhì)將是吸納高品位的投資客，也能從目前激烈的市場競爭中脫穎而出。216。準現(xiàn)房的物業(yè)狀態(tài)可以給客戶足夠的購買信心，并可以較快地實現(xiàn)投資回報。較大的個案供給量，將對短期的有效市場需求造成巨大壓力，為本案的迅速去化帶來一定阻力。而本案同時具備“高單價、高總價”特性，總價全線在70萬元以上，市場接受度風險較為明顯?？剐匀セ杭訌姮F(xiàn)場地盤包裝?？剐匀セ杭訌姌影宸績?nèi)部燈光強度，以具有獨到品位的裝潢設(shè)計降低層高的抗性，并相應(yīng)改善產(chǎn)品的企劃包裝。 高價小戶型已開辟市場隨著小戶型市場的逐漸升溫，目前在銷的小戶型產(chǎn)品的售價呈直線上升的走勢。特別是我司操作的投資類房產(chǎn)產(chǎn)品已成為投資客熱烈追捧的對象。而從市場調(diào)查上得知，“世福匯”主打地段概念，銷售情況不佳，并未能支撐其22000元/M2的單價。風險去化：在申博前后，“世博概念盤”價格上漲幅度驚人，世博概念的能量已提前得到釋放。若包裝定位過于大眾化，將直接降低本案的品質(zhì)感，甚至對本案的高檔定位也將造成影響。同時本案所在地段也是浦西頂級的商辦地段，引進外商常駐公司機構(gòu)2000余家，其中不乏許多信譽卓著、業(yè)績優(yōu)良的跨國公司。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威機構(gòu)分析，市中心酒店式公寓的需求遠未達飽和，市場供需矛盾非常尖銳。而隨著目前房產(chǎn)投資熱潮的興起，本案作為酒店式公寓成為本案成功去化的最佳定位方式。隨著酒店式公寓市場的逐漸成熟、以金銀匯、靜安新格公寓、恒升半島國際中心等高價位酒店式公寓的迅速熱銷，一批具備高投資能力的投資客戶已浮出水面。 外地、外籍客戶從我司操作的靜安新格公寓、恒升半島國際中心等個案的客戶分析上看，外地、外籍客戶占據(jù)了成交客戶的相當比例。與居住市中心五星級酒店相比，酒店式公寓在軟硬件服務(wù)條件上可與之相媲美，但資金投入?yún)s明顯低廉許多。鐘情本案無可復(fù)制的地段優(yōu)勢，預(yù)計將有部分超高收入階層購置作為市中心的休閑行宮，作為偶爾放松身心、呼朋喚友的休閑型居住產(chǎn)品。“萬國中心”以磅礴的氣勢，凸顯與世界潮流和諧統(tǒng)一的未來國際生活觀：即商業(yè)之中透出文化氣質(zhì)；工作之間盡享時尚生活。金貴元富（REGAL PALACE）在CBD區(qū)域的商業(yè)氛圍中，更要注重對中國文化根基與風水的詮釋：本案面南背北，頗有君臨天下，取財授權(quán)之意，自古即以此為帝王之象。對投資客而言，這等同于選擇了一個有回報的物業(yè)和一份超越金錢的優(yōu)越感；對“商務(wù)空中飛人”等入住者來說，選擇上海最繁華的區(qū)域—“梅、泰、恒”正靜安CBD進行商務(wù)活動，本身就是對其身份和能力的首肯，及充分證明商務(wù)價值內(nèi)涵的豐富、充盈。對于“品牌為先”，我司建議以五星級酒店為參照標準，采用歐美國家在家具專業(yè)領(lǐng)域的品牌產(chǎn)品，不但透出產(chǎn)品的品質(zhì)品位，更是在細部對“品牌為先”的最佳詮釋。電話： IDD接口必須保
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