某大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告書-wenkub
2023-02-27 21:18:43 本頁(yè)面
【正文】 新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器 ， 是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施 。 ：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端 。 ： 9800平方米 。 第一章 總 論 第二節(jié) 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的 《 協(xié)議書 》 要求 ， 在深入 、詳實(shí)的調(diào)查研究基礎(chǔ)上 ， 通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ， 為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù) 。 擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越 ， 與清華科技園 （ 珠海 ） 、 中大珠海校區(qū)三足鼎立 ， 形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn) 、 學(xué) 、 研 、 資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地 ， 對(duì)于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目 、 凝聚科技人才 、 培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利 。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì) ， 我國(guó)已有各種類型的科技企業(yè)孵化器 100多家 ， 轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項(xiàng) ， 孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍 。 同時(shí) ， 一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起 ， 為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件 ， 這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 ， 進(jìn)一步促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展 。 4. 珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。 唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。目前唐家灣尚無星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為 珠海市科技創(chuàng)新海岸 。 2. 清華科技園（珠海）。珠海基地位于中山大學(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。 1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受 20%的優(yōu)惠。 2. 商業(yè)需求。 目前 ， 眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠?；?， 而珠?；匾呀?jīng)開發(fā)建好的 4萬平方米的廠房 、 辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去 ， 無法滿足他們的要求 。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu) 珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立 ， 廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資 ， 占 51%出資額 ， 其余 49%資金采取招商融資方式籌集 。 企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批 、 畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供 政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等 。 目前多數(shù)國(guó)內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心 、 創(chuàng)新科技大廈等一般是作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位 ， 實(shí)行企業(yè)化管理 ， 強(qiáng)調(diào)公益性 ， 講求社會(huì)效益 ，主要以物業(yè)管理為主 ， 輔以初級(jí)金融服務(wù) ， 提供最初級(jí)的創(chuàng)業(yè)孵化條件 。 創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公 、 行政管理場(chǎng)所以及技術(shù)開發(fā) 、 無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所 ， 形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地 ， 也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪 、 鍛煉提高的練兵場(chǎng) 。 創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ， 這是創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益 。 第六章 總體規(guī)劃方案 第四節(jié) 建設(shè)地址與條件 珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（ 見第 21頁(yè)珠海基地規(guī)劃示意圖 ） ， 座東南向西北 ， 依山靠海 ， 正對(duì)珠海基地入口 ， 與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰 ， 位置十分醒目 。 l 供電條件 ： 630KVA， 雙電源雙回路供電 ， 已通至建址地下 。 l 雨 、 污水排放條件 ：地埋式污水處理器 ， 已接通可用 。 2. 建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) 總用地面積 9800平方米 主樓基底面積 3280平方米 總建筑面積 16800平方米 建筑層數(shù) ≤ 11層 。 廢水：主要是餐飲廢水 、 洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水 ， 為可生化有機(jī)無毒水 ， 通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后 ， 合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng) 。 其他：按國(guó)家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 4. 營(yíng)業(yè)收入 （ 詳見附件 1：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入表 ） 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要為各類辦公場(chǎng)地 、 綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)收入 ， 預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為 843萬 元 。 7. 現(xiàn)金流量 （ 詳見附件 1：現(xiàn)金流量估算表 ） 第七章 投資估算和效益分析 第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 第二節(jié) 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 1. 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %(見利潤(rùn)估算表 ) 2. 本項(xiàng)目投資回收期為 投資回收期 =13+2348520247。 5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用 ， 實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理 、 技術(shù)和金融中介服務(wù) （ 包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ） 所得收益 。 2. 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園 （ 珠海 ） ， 形成集聚效應(yīng) ，對(duì)于本項(xiàng)目是有利的 ， 但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)
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