【正文】 元/平方米，其中住宅均價(jià)為2245元/平方米，%、%。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點(diǎn)）與上季度相比增減（點(diǎn)）綜合景氣指數(shù)開發(fā)投資指數(shù)資金來源指數(shù)土地購置指數(shù)土地開發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價(jià)格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個(gè)分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么華亭大廈的交通狀況將進(jìn)一步改善。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴(kuò)容，改善了由來已久的糟糕路況。隨著可支配收入的增加，人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長，%。實(shí)際外資利用（億美元）從外資利用絕對(duì)增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢會(huì)更強(qiáng)勁。 財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元）從走勢圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對(duì)值增長呈逐步加快的趨勢。2002年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，%；，%。%；，分別比上年增長144. 6%%。從2000年起，年增長率都在30%以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋?yàn)楸P門路，連接城南。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場農(nóng)貿(mào)市場胥門農(nóng)貿(mào)市場第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況分析：從整個(gè)走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體走勢良好.2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，說明1季度房地產(chǎn)市場發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，%。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。③.供應(yīng)市場出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象2002年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤時(shí)代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。（二）、蘇州房地產(chǎn)市場寫字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬元，%。可以看出，施工面積和新開工面積增長強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在2003年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場需求強(qiáng)勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。從對(duì)604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調(diào)查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%。房價(jià)的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房價(jià)使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴(yán)重。（五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響中國人民銀行網(wǎng)站13日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個(gè)月的時(shí)間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。 （4）周邊有休閑娛樂設(shè)施。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實(shí)大廈。蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。物業(yè)服務(wù)形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會(huì)議大廳等?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應(yīng)量仍較大，有過?，F(xiàn)象。（3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉庫和物流中心，其房價(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝250萬元。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風(fēng)均十分理想。更由于地價(jià)問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價(jià)高等缺點(diǎn)。★★★★★二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因?yàn)榭們r(jià)低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應(yīng)的空隙點(diǎn)?！铩铩铩铩?，但由于面積小，所以總價(jià)相對(duì)較小，市場承接面寬。從23屆房交會(huì)上成交的160套房子來看，也可以很明顯的反映出房價(jià)的結(jié)構(gòu)，這次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元，其中，單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套?！鏊耙彩墙^大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費(fèi)者的親水情 結(jié)?！龀鞘薪ㄔO(shè)力度的加大，截至02年底，拆遷辦共頒發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證89張，項(xiàng)目89個(gè)，已經(jīng)拆遷結(jié)束項(xiàng)目80%?！鲋薪楣窘槿氤醋餍辛?，某公司的中介信息欄目一共公布56套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房。（★★★★★）120平米以下的房源供應(yīng)短缺，而去化速度快、市場需求強(qiáng)勁，市場空隙明顯。在面對(duì)目前巨大市場供應(yīng)量的同時(shí)，本案還面臨著兩個(gè)潛在競爭性個(gè)案的挑戰(zhàn)。這兩個(gè)競爭個(gè)案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會(huì)相當(dāng)困難，投資風(fēng)險(xiǎn)也必然加大。在項(xiàng)目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機(jī)會(huì)，才能使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益。而在建的別墅、公寓以及價(jià)位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴(kuò)張之勢。4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。眾多開發(fā)商把目標(biāo)市場定位在高收入人群，針對(duì)中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。a酒店式公寓：l 酒店式公寓市場基本飽和l 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使蘇州酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進(jìn)一步減弱，l 酒店式公寓市場跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素l 再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b大套型公寓：l 同質(zhì)樓盤眾多，競爭激烈l 從市場面上看，130140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；l 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗(yàn) c小套型公寓：l 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場存在明顯空隙，市場前景樂觀。包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運(yùn)綠化服務(wù)智能化管理服務(wù)A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等家務(wù)服務(wù)A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù)B、衣物代送洗服務(wù)。次要目標(biāo)群：拆