【正文】 指的甲A級辦公區(qū)域，許多跨國、國內(nèi)的超一流企業(yè)都選擇在此辦公。因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。而本案體量多達500余套，總價又相對較高。機會點分析 投資經(jīng)營服務(wù)的推出為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實施的“回租經(jīng)營”方式，開拓投資類房產(chǎn)項目的經(jīng)營服務(wù)平臺，降低投資客戶的投資風(fēng)險，將使本案具備更為強大的投資類房產(chǎn)市場服務(wù)功能。商場經(jīng)營對象將影響本案去化情況本案一至八樓目前已定由大洋百貨進行經(jīng)營。三、客戶定位 本市高端投資客所謂“高端投資客”，即投資標(biāo)的價位高、投資意識成熟的客戶群體。四、本案的案名建議萬國中心（EMBASSY CENTRE）經(jīng)濟發(fā)展造就上海與世界各國的交流舞臺。例如：電視： 可以采用當(dāng)今最風(fēng)行的液晶視頻，保證畫面的純正。物業(yè)公告：及時獲取物業(yè)最新通告消息。（最后由物業(yè)經(jīng)營管理公司制定）四、產(chǎn)品會所建議[一] 商務(wù)類多功能會議室：由中小型二至三個會議室組成，每間會議室內(nèi)除會議專用桌椅外，配置音響、投影、廣播等視聽功能。銷售員的著裝應(yīng)體現(xiàn)沉穩(wěn)、專業(yè)的個性內(nèi)涵。 “針對投放”原則針對本案體量較大、功能性較多、客戶群相對分散的特點，本案的推廣應(yīng)貫徹“準(zhǔn)確、有效”原則，根據(jù)目標(biāo)客戶群選擇具有強烈針對性的媒體通路進行推廣宣傳，確保媒體投放的成功率。 會員資料針對若干有較強消費能力的CLUB進行針對性投遞。訂價原則基本以南面、西面可采光面為高價面區(qū)，即在相應(yīng)單價上各增加5%與10%。所述內(nèi)容，仍期盼于聽取各方專業(yè)人士的修正意見。會員認(rèn)購一般放在正式開盤前一周左右（與樣板房開放同時）。 公眾媒體投放我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級寫字樓、地鐵等人流聚集處進行播放。216。注：在此階段中銷售電話應(yīng)已投入使用，為保證接待的連貫性、有效性，該售樓電話應(yīng)作為本案日后開盤銷售的固定接待電話。更重要的是，他們擁有豐富的管理高檔投資型產(chǎn)品，特別是“酒店式公寓”或“產(chǎn)權(quán)酒店”的經(jīng)驗與心得，而且還有一定的經(jīng)營管理的經(jīng)驗，使本案的投資價值得到充分的體現(xiàn)與保證。防災(zāi)自動報警：各戶起居室、臥室、公共走廊及地下車庫內(nèi)裝置有火災(zāi)探測器，每戶廚房設(shè)置有燃氣泄漏探測器，以便能做到及時發(fā)現(xiàn)隱患、及時報警和及時滅火。第三部分 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品平面分隔功能建議（見附圖）建議產(chǎn)品分隔后每套平均建筑面積不超過55M2二、產(chǎn)品硬件設(shè)施建議本案的功能“商務(wù)+居住+投資+品質(zhì)”商務(wù)概念—產(chǎn)品的性質(zhì)與保障居住功能—服務(wù)設(shè)施及管理的保障投資概念—永續(xù)經(jīng)營的保障品質(zhì)概念—消費行為與消費群體的保障所以，我們要達成這樣的共識：品牌化+專業(yè)化，打造滬上頂級酒店式商務(wù)公寓[一] 基本家具配置凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設(shè)施設(shè)備同樣致關(guān)重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配置。目前上海擁有兩套物業(yè)的人正越來越多。整合優(yōu)勢提高產(chǎn)品價值本案規(guī)劃設(shè)計時間較早，產(chǎn)品設(shè)計已非常落后，5部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級辦公樓的實際需要。加之本案目標(biāo)售價較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對本案的迅速去化帶來一定影響。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對投資回報將起到強大的推動作用。216。 每層建筑面積：1534M2 總建筑面積：32214M2 地下車位數(shù)量僅185個本案緊鄰中信泰富廣場、恒隆廣場、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級商務(wù)圈內(nèi)。第二部分 產(chǎn)品定位一、 項目的SWOT分析四大優(yōu)勢點分析 地段優(yōu)勢顯著178。 使用成本較低作為住宅類物業(yè)，本案的水、電、電話等日常生活費用較辦公型物業(yè)低廉很多，也降低了住戶的居住成本及未來的經(jīng)營管理成本。準(zhǔn)現(xiàn)房的物業(yè)狀態(tài)可以給客戶足夠的購買信心，并可以較快地實現(xiàn)投資回報?？剐匀セ杭訌姌影宸績?nèi)部燈光強度，以具有獨到品位的裝潢設(shè)計降低層高的抗性，并相應(yīng)改善產(chǎn)品的企劃包裝。風(fēng)險去化：在申博前后，“世博概念盤”價格上漲幅度驚人，世博概念的能量已提前得到釋放。而隨著目前房產(chǎn)投資熱潮的興起，本案作為酒店式公寓成為本案成功去化的最佳定位方式。鐘情本案無可復(fù)制的地段優(yōu)勢，預(yù)計將有部分超高收入階層購置作為市中心的休閑行宮，作為偶爾放松身心、呼朋喚友的休閑型居住產(chǎn)品。對于“品牌為先”，我司建議以五星級酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)，采用歐美國家在家具專業(yè)領(lǐng)域的品牌產(chǎn)品，不但透出產(chǎn)品的品質(zhì)品位，更是在細部對“品牌為先”的最佳詮釋。B 居家智能化：無線上網(wǎng)： 衛(wèi)星電視：衛(wèi)星電視接入。[二] 提供強大的回報保障鑒于目前上海投資客戶的日益成熟，他們對投資型產(chǎn)品的回報保障勢必提出更高的要求?，F(xiàn)場售樓處的裝修布置為與本案作為頂級酒店的企劃包裝相呼應(yīng)，售樓處的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本案作為商務(wù)酒店的裝潢標(biāo)準(zhǔn)，整體風(fēng)格為現(xiàn)代派的簡約、時尚，并在總體氛圍中滲透濃郁的貴族氣息及品牌概念。 突出“頂級”原則高價位的物業(yè)需要有高價位的產(chǎn)品包裝。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。正式開盤階段經(jīng)過充分的市場預(yù)熱、樣板房公開展示之后，本案將正式對外開放。金豐易居銷售持續(xù)階段通過客戶口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴大本案的知名度；銷售現(xiàn)場通過工程進度的視覺強化本案的購買信心；以及組織一些廣告宣傳、SP活動等媒體活動，帶動持續(xù)期內(nèi)的快速成交。其中手機賬單目前可按消費金額進行選擇性投遞，可增強宣傳推廣的準(zhǔn)確性。216。售樓處的硬件設(shè)施應(yīng)選擇高檔時尚的風(fēng)格路線。所以，根據(jù)目前市場上同類產(chǎn)品的