【正文】 和韓莊村的回遷區(qū)。 如圖⑾ 圖⑾ 回遷樓 ： 二室兩廳 95㎡ ， 該戶型為一層 戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)起居室、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間。 如圖⑺ 圖⑺ C2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、次臥有陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)公共衛(wèi)生間、一個(gè)儲(chǔ)藏室、廚房旁邊有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)、該戶型設(shè)有空中庭院。如圖⑶ .1 和圖⑶ .2 圖⑶ .1 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 19 圖⑶ .2 A2 戶型 平方米， 上下兩層， 一層有廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、兩個(gè)南北走向的陽(yáng)臺(tái)、二層有兩個(gè)臥室、一個(gè)衛(wèi)生間、三個(gè)陽(yáng)臺(tái)、其中兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)南北走向、另一個(gè)陽(yáng)臺(tái)在西北角。村民回遷樓戶型分為二室兩廳和三室兩廳兩種戶 型，均為一梯兩戶，采光和通風(fēng)良好，戶型面積為 95 ㎡ 和 125 ㎡二種。 ，仍有很大融資空間。 （四）威脅分析 莊現(xiàn)處于三年大變樣時(shí)期，政策的支持對(duì)于舊城改造形成了有力支撐。 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 ，居民生活質(zhì)量受到一定影響。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)與城市的關(guān)系，尊重城市總體規(guī)劃和城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局，滿足城市對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的規(guī)劃要求，充分發(fā)揮城市空間布局形態(tài)，配備完善的居住服務(wù)功能。 2．地域化 新中國(guó)由西柏坡走來(lái)，高品質(zhì)社區(qū)由新莊啟航，新莊地處雙龍山景區(qū)，依山傍水，繼承地域文脈及原有地形地貌，營(yíng)造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)雅、舒適安全的宜人環(huán)境。并且從城市設(shè)計(jì)的角度考慮城市風(fēng)貌的營(yíng)造，仔細(xì)推敲沿街建筑立面高度變化和色彩的變化。 從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面帶來(lái)突破的結(jié)果，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定吸引力，銷售也比較順利。 從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。 表現(xiàn)之四：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲 17%，凈增 400 元 /m2 左右。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 14 表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。到目前為止，鹿泉市房地產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。 1994 年至 1998 年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)改造和逐漸興起。開發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種， A1 戶型 平方米 ,A2 戶型 平方米， B1 戶型 平方米， B2 戶型 平方米， C1戶型 平方米， C2 戶型 平方米， C3 戶型 平方米， D1 戶型 平方米，D2 戶型 平方米。 山前大道以東為回遷區(qū)， 辛莊 村 425 戶均要回遷此地。其中住宅面積 平方米，公建面積 平方米 ，開發(fā)用地 176000平方米，回遷用地 221000 平方米。商業(yè)向西依托太行山 ，打造旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住為主的高檔功能區(qū)。 因此，國(guó)家宏觀經(jīng) 濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)許多方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)定的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。不針對(duì)某一個(gè)住宅項(xiàng)目執(zhí)行，而是按照需求梯次落實(shí)政策。今年一季度，二手房租賃與銷售的交易比率 4： 1，可見租賃市場(chǎng)的活躍。 四是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)，動(dòng)用銀行個(gè)人貸款證詢、房管部門住房保有量查詢、居委會(huì)入房調(diào)查、監(jiān)理所機(jī)動(dòng)車保有量調(diào)查等多種方法監(jiān)管適用購(gòu)買人群，從而把經(jīng)濟(jì)適用房供給真正需要的人群。有三條措施可供政府決策參考： 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 11 一是盡快擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面。即將推出的廉租房提供給那些最為貧困的民眾，滿足“ 住”的需求；經(jīng)濟(jì)適用房出售給那些依靠銀行或公積金貸款基本可以承受得起的群眾；農(nóng)民保障性住房則是面向越來(lái)越多涌入城市里的農(nóng)民提供的一種更為廉價(jià)的住房；商品房則是提供給富裕程度較高的群體。土地供應(yīng)是形成住宅有效供應(yīng)的源頭。 3． 進(jìn)入 21 世紀(jì)，隨著我國(guó)社會(huì) 主義 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是目前老百姓十分關(guān)注的消費(fèi)投資熱點(diǎn)。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 10 二、市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 （一）投資環(huán)境分析 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。構(gòu)成都市家園的景觀核心和高潮。 人們?nèi)找嬷匾暽畹馁|(zhì)量對(duì)于居住要求不僅于一個(gè)遮風(fēng)避雨的“蝸居”， 而是 愈來(lái)愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量，因而居住小區(qū)環(huán)境的塑造對(duì)于改善居民生活質(zhì)量，建設(shè)現(xiàn)代都市家園以及提高擇屋購(gòu)買力起到相當(dāng)重要的作用。 3．停車位置設(shè)置 小區(qū)停車系統(tǒng)分地面停車和車庫(kù)停車兩部分，地面停車主要利用小區(qū)兩側(cè)，外援空地和宅間消極空間。 回遷樓 ：二室兩廳 95㎡ 和三室兩廳 125 ㎡ 兩種戶型 項(xiàng)目建成效果圖如下圖⑴⑵ 圖⑴ 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 7 圖⑵西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 8 （五）配套設(shè)施情況 低密度住宅南部出入口利用 辛莊 村南部的橋梁（涵洞）設(shè)置， 修建好了沒(méi)幾年，質(zhì)量較好，設(shè)計(jì)荷載（軸重 13 頓），可以滿足一般車輛通行要求。回遷戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中。 居住戶數(shù) 2181 戶，居住人口 7634 人 。 三村莊的總?cè)丝?2359 人，總戶數(shù) 661 戶。 大王廟村 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 5 大王廟村現(xiàn)狀人口 471 人， 180 戶宅 基地 194 戶，居民點(diǎn)面積 139 畝，獨(dú)立工礦用地 畝，總計(jì)為 畝建設(shè)用地。隨著西山山前區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，此風(fēng)水寶地必將成為居民選擇第一居所的首選?；匚鞅保瑬|高南低，一條農(nóng)業(yè)灌溉渠蜿蜒而過(guò)。同時(shí) 辛莊 村現(xiàn)有村民 425 戶，房屋基本為平房，更有大部分 7080年代的破舊房屋，村民生活質(zhì)量急待改善。這次大規(guī)模改造完成之后，石家莊的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀，人民生活也將會(huì)得到較大的改善。該項(xiàng)目已取得了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證 項(xiàng)目建設(shè)的必要性：石家莊與全國(guó)其他大中城市相比，本市屬于新興城市，發(fā)展建設(shè)過(guò)程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)非常之快。本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目投資、營(yíng)建、營(yíng)銷和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會(huì)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及產(chǎn)業(yè)政策的影響。本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)居民住宅區(qū)集中設(shè)置，大部分土地均為旅游及休閑用地，居住休閑度假區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工、等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì) ，已成為目前帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。 河北省宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有高素質(zhì)的管理核心和經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，具有規(guī)劃 設(shè)計(jì) 、征地拆遷、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房屋租賃等綜合開發(fā)能力，能獨(dú)立開發(fā)建設(shè)各類大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，年開工面積和竣工面積均處于行業(yè) 前沿位置 。公司總部共有職工 60 人，其中具有大專以上學(xué)歷的 55人，具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的 45 人，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 河北宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是由河北省建設(shè)廳核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí)企業(yè)。公司堅(jiān)持 “ 開拓進(jìn)取、團(tuán)結(jié)協(xié)作、科學(xué)決策、規(guī)范管理、誠(chéng)信為本、追求卓越”的質(zhì)量方 針，自 2021年成立以來(lái)，以優(yōu)良的質(zhì)量和信譽(yù)廣受用戶的信賴。 中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。本規(guī)劃區(qū)域內(nèi) 居民住宅區(qū)集中設(shè)置，大部分土地均為旅游及休閑用地，居住用地極為稀少。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，做出量化分析。但是，我市因?yàn)闅v史原因，城市范圍比較小，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后。 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城中村未能體現(xiàn)以人為本的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 4 們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。本項(xiàng)目建成后，村民將全部搬進(jìn)生活舒適、便利的樓房，提高生活水平。本區(qū)環(huán)境良好，空氣清新，風(fēng)景宜人。 ②村莊現(xiàn)狀 工程周邊需要回遷的村莊有 辛莊 村、大王廟村和小李莊村。耕地 畝，園林 21 畝，森林 ，其他 畝。 項(xiàng)目所處的位置衛(wèi)星拍攝圖 (四 )項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 3970 ㎡ ， 建設(shè)內(nèi)容包括住宅工 程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心、商業(yè)??等。 地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)有緩坡，整體北高南低，西高東低。回遷住宅的一層為儲(chǔ)藏室， 2 至 5 層為住戶，戶型工兩種，一種 126 平方米，一種為 94 平方米?；剡w區(qū)南部出口設(shè)置，將此段山前大道適當(dāng)擴(kuò)展，小區(qū)大門適當(dāng)后退設(shè)置，既滿足視距要求，有保證人員及車輛出入安全。車庫(kù)停車設(shè)在獨(dú)棟、雙拼、 聯(lián) 排等住宅的一層（層高 米），規(guī)劃停車位可達(dá)先去住戶的 80%。 貫穿小區(qū)內(nèi)部的綠化帶和共享廣場(chǎng)的水景，樹陣形成小區(qū)綠色核心，外圍行車和停車系統(tǒng)保證了這塊相對(duì)完整的空間提供給居民安全、優(yōu)越的綠 色 居住環(huán)境，使住戶能體驗(yàn)到“抬頭步行，出門踏青”的意境。 在院落的空間組合上，通過(guò)宅棟的錯(cuò)落，使各院空間生動(dòng)活潑，使周邊綠化和院落綠化完美 契 合在一起。改革開放30 年來(lái)，尤其是進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，房地開發(fā)行業(yè)的行成，發(fā)展與壯大，使其成為城市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)講，它具有投資額度大、投資周期長(zhǎng)、 風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。依照目前我市住宅需求的巨大潛力，必須保持相當(dāng)規(guī)模的土地供應(yīng)量，才能使市場(chǎng)整體供需維持平衡。 5． 加快推進(jìn)住房保障。切實(shí)落實(shí)九部委聯(lián)合頒發(fā)的《廉租房保障辦法》，同時(shí)在政策主導(dǎo)的前提下，運(yùn)作 多樣化、靈活化的機(jī)制，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與到廉租房的建設(shè)和運(yùn)作中來(lái)，提高廉價(jià)房在年度開竣工面積中的所占比例，并不少于 20%。 三是推廣完善限價(jià)商品房政策。 2021 年的“國(guó)十五條”中曾明確規(guī)定“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。政府應(yīng)該建立一套完整的住房租賃體系，房管部門牽頭，除了目前實(shí)施的廉租房制度外，還應(yīng)通過(guò)政策性補(bǔ)貼，引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)類似外地現(xiàn)有的“大學(xué)生公寓”等類型的租賃用房。廉租房按照 50㎡ 、60 ㎡ 戶型 90 ㎡ 以上配比。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的發(fā)展，企業(yè)效益和財(cái)政西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 12 收入大幅增加，經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 （二）市場(chǎng)分析 近年來(lái)，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛， 2021 年為 122 億元， 2021 年為 億元，2021 年為 億元， 2021 年為 億元。西部山前區(qū) 是實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的整體性工程也是實(shí)現(xiàn)石家莊三年大變樣的核心工程。居住 戶數(shù) 2181 戶，居住人口 7634 人?；剡w戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中。 （四）本項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)分析 石家莊市區(qū)目前在售樓盤價(jià)格主要在 50008000 元 /平方米之間，高于鹿泉市的 平 均價(jià)格水平，在 價(jià)格方面我小區(qū)占優(yōu)勢(shì)。 1999年至今為房地產(chǎn)發(fā)展與規(guī)范階段。居民住房質(zhì)量差顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。主城區(qū)竣工商品房面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，消化空置房 2 萬(wàn)平方米。 表現(xiàn)之三：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP 增加值 14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)值 億元，帶 動(dòng)社會(huì)商品銷售 億元 。而面積達(dá)都在 90130 平方米之間。 從價(jià)格上看， 5500 元 /平方米左右的高檔商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最合理的價(jià)位，而目前市區(qū)商品房均價(jià)在 6000/元平方米左右，所以我公司定價(jià)合理，占據(jù)優(yōu)勢(shì)。 從樓盤環(huán)境看，由于消費(fèi)者需求提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，我市發(fā)展商都十分注重環(huán)境的美化和完善。新莊的舊村改造工程肩負(fù)著省會(huì)三 年大變樣的歷史責(zé)任，必將為新石家莊形象的塑造增添亮麗色彩。 （二）劣勢(shì)分析 ，據(jù)石家莊較遠(yuǎn)，商業(yè)價(jià)值較低。 、基本配套設(shè)施老舊。 。 ，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 。商品房戶型面積有 155—— 445㎡之間多種戶型，滿足不同人群的需求，采用大客廳大主衛(wèi)，廚房分為西廚和中廚，專門設(shè)有工人房，洗手間，動(dòng)靜分開，功能分明。 如圖⑷ 圖⑷ B1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 20 一個(gè)廚房、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)露臺(tái)。 如圖⑻ 圖⑻ 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 22 C3 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有四個(gè)臥室、一個(gè)客廳 、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、