【正文】 階段，一房屋統(tǒng)計(jì)代建為主，所建所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。 山 前大道以西為主要的低密度住宅，依托雙龍秀美風(fēng)光，有山為屏，有水為渠，有數(shù)木掩映，有花草點(diǎn)綴，住宅與環(huán)境完全統(tǒng)合在一起。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 13 容積率山前大道以西為 1，山前大道以東 ，綠地率山前大道以西大于 40%，山前大道以東大于 35%，山前大道以東為遷村并點(diǎn)區(qū)，安置 辛莊 （ 120 戶）、大王廟（ 150 戶）、小李莊（ 155 戶）的村民共計(jì) 425 戶?？偨ㄖ娣e四十萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心。受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)銷售有所回落，但從總體看隨著市場(chǎng)形式的好轉(zhuǎn)，仍有較大回落，但從總體看隨著市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，仍有較大的潛力和空間，石家莊“三年大變樣”的戰(zhàn)略核心為“北跨、西進(jìn)、東拓”。 商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升； 商品房施工總量不斷擴(kuò)大； 新開(kāi)工程項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房控制面積出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)市穩(wěn)定發(fā)展，場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。因此， 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。按照鹿泉年度住宅時(shí)間常規(guī)化開(kāi)工量，整體控制70/90 政策。歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)的地位很高，大約 50%的居民是通過(guò)租賃解決居住問(wèn) 題的。實(shí)施限價(jià)房土地供應(yīng)和適量放開(kāi)建設(shè)規(guī)模已經(jīng)成熟。經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民保障性住房建設(shè)規(guī)模、套數(shù)的比重保持在年度開(kāi)工總量的 15% 以內(nèi)比較合適。只有建立健全的保障制度，才能避免把鹿泉市的中低收入群體擠壓到純粹的商品住宅市場(chǎng)， 從而緩解商品住宅市場(chǎng)的需求壓力。土地，規(guī)劃部門可以分類提供不需求的住宅用地供應(yīng)：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民保障性住房、商品房。 4． 按不同需求提供住宅用地的土地供應(yīng)量。 2．國(guó)家有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得鹿泉市本就緊張的可開(kāi)發(fā)利用地更為緊缺，更突顯了該地的稀缺和重要性，再加上該地極優(yōu)的地理位置，成為鹿泉市房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。帶狀綠地水系以自然造景手法為主，平緩起伏的草地，群落成蔭的樹(shù)木，低矮的灌木叢，點(diǎn)綴的景 石，蜿 蜒的水體，曲折的步道，構(gòu)成豐富的景觀，使居民在都市中能享受自然的 氣息，親近自然。廣場(chǎng)設(shè)有水池、鐘塔，綠帶西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 9 設(shè)小品、臨水平臺(tái)、曲路，引人駐足，引人遐想。正對(duì)雙龍風(fēng)景區(qū)的林蔭步道，錯(cuò)落有致的臨水平臺(tái)，依 附語(yǔ)帶狀綠地的園林曲路，共同構(gòu)成了小區(qū)的步行系統(tǒng)的主題。小區(qū)支路及宅前道基本為直線布置，車輛形勢(shì)方便。開(kāi)發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種， A1 戶型 平方米 ,A2 戶型 平方米， B1 戶型 平方米， B2 戶型 平方米， C1戶型 平方米， C2 戶型 平方米， C3 戶型 平方米， D1 戶型 平方米，D2 戶型 平方米。 山前大道以東為回遷區(qū)， 辛 莊 村 425 戶均要回遷此地。其中住宅面積 ，公建面積 萬(wàn)平方米 ， 開(kāi)發(fā)用地 萬(wàn) 平方米，回遷用地 萬(wàn) 平方米。耕地 畝，園林 ，其他 畝。耕地 畝，園地 ，森林 畝，其他 畝。 獨(dú)有的生態(tài)旅游環(huán)境，本項(xiàng)目緊貼山前腳下，生態(tài)環(huán)境良好，地下水源豐富，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有一眼幾百年歷 史的古泉，可謂要山有山，要水有水；項(xiàng)目西側(cè)緊鄰雙龍山公園，居民出門即可進(jìn)入公園休閑娛樂(lè)。 （三）地理位置及現(xiàn)狀 ① 區(qū)域位置 辛 莊 西山花城 位于鹿泉市上莊鎮(zhèn) 辛莊 村，地處槐安路西 路與山前大道交界（槐安西路北、山前大道兩側(cè)） ，太行山脈的腳下，距石家莊市區(qū)進(jìn) 僅 8 公里，自然條件優(yōu)越，交通便利，槐安西路為無(wú)障礙路段，項(xiàng)目近鄰景觀大道槐安路，有高架橋聯(lián)通市內(nèi)，由本項(xiàng)目至市中心車程僅為 15 分鐘，交通條件便利， 具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 石家莊現(xiàn)正在實(shí)施“三年大變樣”，本項(xiàng)目位于“西進(jìn)”區(qū)域，屬于鹿泉市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，符合城市發(fā)展趨勢(shì)。市委市政府在此時(shí)提 出舊村改造的計(jì)劃，真正符合石家莊市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市村民的需要。 辛莊 花城 為舊村改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。 目前全國(guó)投資環(huán)境： 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受價(jià)格、宏觀調(diào)節(jié)的影響嚴(yán)重，市場(chǎng)正發(fā)生著深刻的變化。根據(jù)《石家莊是城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》及《鹿泉市總體規(guī)劃》顯示，西部山前區(qū)定位為旅游休閑度假區(qū)。 （二）項(xiàng)目背景 改革開(kāi)放三十多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 3 和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。今年來(lái)，宏鴻人堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，恪守“干大事業(yè)，廣交朋友”的企業(yè)宗旨弘揚(yáng)“開(kāi)拓進(jìn)取、團(tuán)結(jié)協(xié)作、科學(xué)決策、規(guī)范管理、誠(chéng)信為本、追求卓越”的 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，凝聚賢達(dá)人才，整合內(nèi)部資源，建立了完善的生產(chǎn)、管理、經(jīng)營(yíng)、銷售體系，積極推進(jìn)現(xiàn)代化企業(yè)管理進(jìn)程，大力實(shí)施品牌戰(zhàn)略，使企業(yè)很快發(fā)展成了一個(gè)具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。石家莊理工職業(yè)學(xué)院課程設(shè)計(jì) 題目： 西山花城 項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 09120211 系 別： 建筑工程系 專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 班 級(jí)： （ 1）班 指導(dǎo)教師： 路秋蘭 2021年 5 月 24 日 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 ................................................................................................................... 2 （一）開(kāi)發(fā)單位 ........................................................................................................ 2 （二）項(xiàng)目背景 ........................................................................................................ 2 （三）地理位置及現(xiàn)狀 .............................................................................................. 4 (四 )項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ...................................................................................................... 5 （五）配套設(shè)施情況 ................................................................................................. 8 二、市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ........................................................................................ 10 （一）投資環(huán)境分析 ............................................................................................... 10 （二）市場(chǎng)分析 ...................................................................................................... 12 （三）規(guī)模分析 ...................................................................................................... 12 （四）本項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)分析 .............................................................................. 13 三、項(xiàng)目 SWOT分析 ........................................................................................................ 15 （一）優(yōu)勢(shì)分析 ...................................................................................................... 15 （二）劣勢(shì)分析 ...................................................................................................... 15 （三）機(jī)會(huì)分析 ...................................................................................................... 15 （四）威脅分析 ...................................................................................................... 16 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 ................................................................................................... 17 （一）產(chǎn)品定位 ...................................................................................................... 17 （二）目標(biāo)客戶定位 ............................................................................................... 17 （三）價(jià)格定位 ...................................................................................................... 17 五、戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介 .......................................................................................................... 18 六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ............................................................................................... 25 （一）建設(shè)方式 ...................................................................................................... 25 （二）進(jìn)度安排 ...................................................................................................... 27 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................... 28 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................................ 28 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................... 31 八、項(xiàng)目評(píng)價(jià) ................................................................................................................. 39 （一）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................... 39 （二）社會(huì)效益評(píng)價(jià) .......................................................................