【正文】 階段性策略。在品牌前期鋪墊工作中，他們要么對(duì)其公司在 非房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)積累起來(lái)的知名度、美譽(yù)度（企業(yè)品牌雛形），進(jìn)行移植嫁接，聲先奪人，告訴受眾“我是品牌企業(yè)，我憑成功經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、良好口碑，我們比起那些普通企業(yè)更能做好項(xiàng)目！我有能力對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)！”，以樹(shù)立市場(chǎng)信心，借勢(shì)進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷推廣、管理服務(wù)各個(gè)階段，通過(guò)項(xiàng)目、產(chǎn)品打造，展現(xiàn)綜合實(shí)力，完成由企業(yè)品牌到項(xiàng)目品牌的雙線互動(dòng)，最終將落腳點(diǎn)放在項(xiàng)目產(chǎn)品方面，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌的復(fù)合，豐富立體的品牌形象。如果這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，將影響這些消費(fèi)者的置業(yè)。 全面、充分考慮將要購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目，將從地段、產(chǎn)品、價(jià)格、配套設(shè)施、交通等多方面考察項(xiàng)目。 30 結(jié)合項(xiàng)目定位，適合本項(xiàng)目的消費(fèi)人士應(yīng)該具備以下特征： 向往自然； 追求享受，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)承受能力； 對(duì)生活有獨(dú)特見(jiàn)解，要求生活的品質(zhì)； 高收入，年薪人民幣 8萬(wàn)以上年齡在 3555歲之間為主； 主要是企業(yè)高層或者企業(yè)老板以及專業(yè)技術(shù)人員 ； 車房具備，但準(zhǔn)備進(jìn)入升級(jí)換代； 喜歡追逐潮流，愛(ài)好多元化，對(duì)新事物接受程度高； 受過(guò)良好的高等教育，在文化上有共通性； 注意保護(hù)自己的隱私； 目標(biāo)客戶分布范圍 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品和定位，目標(biāo)客戶群體的家庭年收入應(yīng)主要在 16 萬(wàn) — 30 萬(wàn)之間。 ? 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，付款差越少。 ? 在戶型 不同的面積、功能、景觀朝向、位置作適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整 樓層差 ? 因?yàn)槭怯须娞莸脑剩舨恍枰邩翘?，先揭取除首層送花園、地下室的因素，按凈樓面單價(jià)計(jì)算，越高樓層，單價(jià)越高（每上一層，可增加 1%左右）。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)確定，并考慮 環(huán)境、景觀、樓層及朝向等綜合因素進(jìn)行調(diào)差。付款方式優(yōu)惠、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠、選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠、特殊客戶優(yōu)惠、其他優(yōu)惠措施。安全性和節(jié)能型是購(gòu)房者第四看重的因素。 □定位理由、依據(jù)及說(shuō)明：戶型設(shè)計(jì)合理，通風(fēng)、采光、視野、抗干擾好，戶外的環(huán)境舒適，同時(shí)充分利用地勢(shì)高差的優(yōu)勢(shì)。 雖是外來(lái)開(kāi)發(fā)商，但是提到 中國(guó) 首鋼 集團(tuán) ，消費(fèi)者自然會(huì)想到這個(gè)國(guó)有特大型企業(yè)的雄厚實(shí)力和牢固基礎(chǔ)。 □ 創(chuàng)新的外觀 。 □項(xiàng)目擁有良好的山地地形，以及鑲嵌其中的多處原生態(tài)湖泊，依山傍水，內(nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更加出眾。 賣(mài)點(diǎn)定位：差異化的產(chǎn)品將成為最大的賣(mài)點(diǎn)。 關(guān)于高品質(zhì)生活社區(qū)：通過(guò)人性化的戶型、外觀設(shè)計(jì)，以及在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷細(xì)節(jié)、物業(yè)管理細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)與組織，體現(xiàn)這類客戶的身份與地位。 產(chǎn)品特征定 位：現(xiàn)代、舒適、優(yōu)雅，通過(guò)外部觀高爾夫資源與內(nèi)部景觀的整合，共同體現(xiàn)一種人文關(guān)愛(ài)、和諧居住的精神。 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目檔次 □檔次定位： 中高檔綜合型社區(qū) 。 2) 讓客戶產(chǎn)生好奇心理，尋找 產(chǎn)品的創(chuàng)新之處。 項(xiàng)目對(duì)策分析： 根據(jù) 地理位置 分析，結(jié)合本項(xiàng)目定位、項(xiàng)目特點(diǎn)等情況以及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上，產(chǎn)品必須在功能上有所突破才能立足， 本項(xiàng)目 產(chǎn)品最大特性就是在金開(kāi)大道上首推電梯的花園洋房，從硬件的配置到項(xiàng)目所擁有的自然資源都足以讓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目感到威脅。 國(guó)家宏觀政策的調(diào)控帶來(lái)機(jī)會(huì) 宏觀調(diào)控政策對(duì)低密度產(chǎn)品，大面積產(chǎn)品進(jìn)一步限制，提高了此類產(chǎn)品的稀缺性。 市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高端客戶群，這樣本項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)的爭(zhēng)奪上將占據(jù)顯著的優(yōu)勢(shì)。 20 北部新區(qū) 是重慶空氣質(zhì)量最佳、最宜人居的區(qū)域， 一直注 重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境?，F(xiàn)在，金開(kāi)大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進(jìn)，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為 “金系列”的“開(kāi)山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)。 北部新區(qū)將建成 以航空城為中心的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將成為新的物流中心，帶動(dòng)本項(xiàng)目發(fā)展；未來(lái)幾年，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將為本項(xiàng)目提供大量潛在的消費(fèi)者 ,購(gòu)房者多為企業(yè)的中高層管理者；作為工業(yè) 19 園區(qū)重點(diǎn)的汽車工業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)與之配套相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，數(shù)萬(wàn)從業(yè)人員將為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供強(qiáng)有力的支撐。中國(guó)西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。距離重慶市中心解放碑僅 26 公里，距離江北區(qū)商業(yè)中心僅15 公里。 北部新區(qū)原有居民 10萬(wàn)左右，按照新的規(guī)劃未來(lái)的北部新區(qū)將成為 65萬(wàn)人口的居住地，其中常住人口 50萬(wàn)，流動(dòng)人口 15萬(wàn)。其 中人和、禮嘉、鴛鴦不但包括商務(wù)區(qū)、研發(fā)區(qū)，還包括環(huán)境優(yōu)美的高檔居住區(qū)，而大竹林、金山等組團(tuán)則是工業(yè)區(qū)。設(shè)計(jì) 70 萬(wàn)標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已開(kāi)工建設(shè)。 從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分已越來(lái)越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣(mài)點(diǎn)越來(lái)越豐富，在未來(lái)的市場(chǎng)中，房屋產(chǎn)品的精品、細(xì)致化趨勢(shì)必將往高端方向發(fā)展。 據(jù)調(diào)查，金開(kāi)大道沿線項(xiàng)目起點(diǎn)較高，整體項(xiàng)目品質(zhì)很好，是重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。 “北部城區(qū)”作為一個(gè)發(fā)展整體，房地產(chǎn)投資額連年 占主城六區(qū) 15 的 30%以上 ,大批國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。 因此， 在未來(lái)幾年內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀，市場(chǎng)空 間比較大，在往年穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，在國(guó)家宏觀政策對(duì)土地及金融領(lǐng)域的全面“調(diào)控”之后，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年將譜寫(xiě)新一輪房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的新序曲。這些樓盤(pán)一出來(lái)之后，普遍銷售比較好。這個(gè)主要是體現(xiàn)在城市人口的增加，重慶每年有幾十萬(wàn)人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，就是按三口之家也要約二十萬(wàn)套房。 □價(jià)格分析 重慶房?jī)r(jià)受土地成本上升以及建材、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、人防費(fèi)等因素的上升的影響，價(jià)格將繼續(xù)持續(xù)上 揚(yáng)，但漲幅不會(huì)太大。 三房約 60%，主力面積為 100－ 150m2。 □ 未來(lái)兩年重慶普通住宅需求分析 根據(jù)上述分析可以看出，未來(lái)兩年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，市場(chǎng)空間比較大， 住宅投資仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn) 。 12 三、隨著住房消費(fèi)環(huán)境的不斷改善和交通瓶頸的逐步打破，居民二次置業(yè)的數(shù)量將急劇增加，而環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、服務(wù)良好、居住安全的住宅小區(qū)將成為他們的首選目標(biāo)，這就促使開(kāi)發(fā)商只有從事上規(guī)模、上檔次的小區(qū)開(kāi)發(fā)，并努力打造知名品牌，按照“以人為本”的方針，在能滿足消費(fèi)者居住要求的前提下，突出個(gè)性特征，才能在開(kāi)發(fā)行業(yè)立于不敗之地。此外，重慶市規(guī)劃局的規(guī)劃顯示 ，最近 5 年內(nèi)，重慶市的舊城改造拆遷面積將達(dá) 400萬(wàn) m2，重慶市平均每年將新增 1000萬(wàn) m2住宅面積需求。其理由： 一、需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大。 重慶作為西部唯一的直轄市，城市建設(shè)日新月異，城市地位得到進(jìn)一步提升，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?在今年 10月剛剛結(jié)束的重慶房地產(chǎn)秋季交易會(huì)上 高檔 花園洋房和別墅均突出高尚品味和舒適、休閑等特性， 成為樓市熱點(diǎn) 。從成交金額來(lái)看，渝北、沙坪壩、北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園分別以 億元、 億元、 億元，位列前三名。 □ 2021 年秋交會(huì)情況 2021 年秋季房交會(huì) 共成交住房面積 69 萬(wàn) ㎡ ，建面成交均價(jià) 2964元 /㎡ ，比今年春交會(huì)增長(zhǎng) %，即比春交會(huì)上漲了 173 元 /㎡ 。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長(zhǎng)，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng)%，金額 億元，同比增長(zhǎng) %。 據(jù)分析，房?jī)r(jià)上漲主要原因是土地交易價(jià)格上漲、鋼材水泥玻璃等建筑材料漲價(jià)、主城區(qū)舊城改造力度加大拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升等。 2021年 112月，全市住宅完成投資占全部投資的比重為 %，比去年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。從投資的構(gòu)成看，住宅完成投資，增長(zhǎng) %；辦公樓完成投資 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì) 今年以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和市政府宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持在發(fā)展中搞好調(diào)控，在調(diào)控中促進(jìn)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明， 2021 年 1～ 12 月份全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。具體內(nèi)容擬為雙拼 別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房等 中 高檔住宅為主；另有少量 高層住 宅 及商業(yè) 與配套 配套的公共建筑和車庫(kù)等。 11 首金?項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱：首金?項(xiàng)目 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注 1 項(xiàng)目占地面積 畝 710 2 容積率 3 綠地率 % 集中綠地率 % 普通綠地率 % 4 建筑密度 % 5 地上總建筑面積 平方米 694370 住宅建筑面積 平方米 632870 配套建筑面積 平方米 61500 商業(yè)（銷售中心） 平方米 2021 商業(yè) 平方米 43000 幼兒園、小學(xué) 平方米 14300 其他配套（地上） 平方米 2200 6 地下總建筑面積 平方米 118080 地下車庫(kù) 平方米 118080 7 總建筑面積 平方米 812450 8 住宅建筑面積 聯(lián)排別墅 建筑面積 平方米 168300 小高層規(guī)模 建筑面積 平方米 59450 高層規(guī)模 6 建筑面積 平方米 392800 雙拼別墅 建筑面積 平方米 12320 本項(xiàng)目位于重慶市 北部新區(qū) （北部經(jīng)開(kāi)園區(qū)） 鴛鴦組團(tuán)牌坊片區(qū) 。距離解放碑 26 公里，車程 25 分鐘左右 , 距離江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 公里，僅需14 分鐘車程。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將有效地促進(jìn)周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境的改善，加快北部區(qū)域的建設(shè)步伐，達(dá)到美化城市、繁榮市場(chǎng)、改善市容市貌 、提升居民居住水準(zhǔn)的目的，同時(shí)也為項(xiàng)目業(yè)主的未來(lái)發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。本項(xiàng)目擬建地環(huán)境得天獨(dú)厚，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的客戶資源較豐富，市場(chǎng)前景值得樂(lè)觀。但是，全國(guó)各地的情況參差不齊，在2021 年全國(guó)“兩會(huì)”期間，重慶常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆接受媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫，在接受國(guó)內(nèi)外 30 多家網(wǎng)絡(luò)媒體采訪和2021 年房地產(chǎn)秋交會(huì)上的講話，黃奇帆再次肯定了這個(gè)結(jié)論。 1 首鋼 .金嶺華府 （暫定）項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶首金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二零零 七 年十月 2 第一章 總論 項(xiàng)目名稱 首鋼 .金嶺華府 工程 （以下稱“本項(xiàng)目”）。 項(xiàng)目的提出理由與過(guò)程 盡管 2021 年以來(lái)，針對(duì)國(guó)內(nèi)有些地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家各部委運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。從 2021 年重慶市秋季房交會(huì)上獲悉，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具市場(chǎng)潛力，反映有效需求與供應(yīng)比例關(guān)系的租售比指標(biāo)重慶為 1:150左右，未超過(guò) 1:150200的限值，而杭州、上海等則在 1:300 左右，從而看出重慶的有效需求支撐著市場(chǎng)的繁榮。而且伴隨著人們生活方式改變、生活質(zhì)量的提高，人們更加懂得享受生活的樂(lè)趣，具有環(huán)境優(yōu)美、親山、親水、靠近自然、舒適、獨(dú)立、現(xiàn)代的別墅、TOWNHOUSE 、花園洋房等高檔住宅已具有較大的市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目地塊距離觀音橋商業(yè)中心 13 公里，僅需 15分鐘。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見(jiàn)表 11《主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。 第二章 市場(chǎng)分析 鑒于項(xiàng)目業(yè)主的投資意向及委托要求，結(jié)合重慶市及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目建筑功能定位為住宅。目前，重慶市主城區(qū)包括以下八個(gè)行政區(qū)：渝中區(qū)、 北部新區(qū) 、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)，此外，為適 7 應(yīng)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在主城區(qū)內(nèi)還設(shè)置有“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi) 發(fā)區(qū)”和“經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”。投資的總額和增長(zhǎng)速度均超過(guò)消費(fèi)，仍是重慶市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一拉動(dòng)力。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021年 112月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，施工面積 2619萬(wàn) m2，同比增 8 長(zhǎng) 28%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺形勢(shì)。 □商品住宅仍是開(kāi)發(fā)主體，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)負(fù)增長(zhǎng) 隨著近年來(lái)對(duì)商品住宅需求量的逐步加大，開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)由以前的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公用房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商品住宅開(kāi)發(fā)。 □商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中有升 2021 年 112 月， 主城區(qū)商品房成交均價(jià) 2844 元 /m2，其中，住宅的成交均價(jià)達(dá) 2603 元 /m2，同比分別增長(zhǎng)了 %和 %。至 2021年 12月末，全市商品房空置總量已降至 萬(wàn) m2。商品房住房消費(fèi)中 ，從住房套內(nèi)面積看，面積在120 m2以上的占了總成交房屋的 30％。從成交面積來(lái)看，渝北、沙坪壩、渝中分別以 萬(wàn)平方米、 、 萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)獲得前三名。 房交會(huì)是