【正文】 的雄厚的資金實力和行業(yè)背景，項目未來的市場前景值得樂觀。但項目業(yè)主應(yīng)充分把握機遇，分析市場動態(tài)需求，細分市場，貼近市場，制訂完整可行的營銷方案。 建議項目業(yè)主立足長遠發(fā)展，組 建專業(yè)的營銷團隊。 34 第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 由于受項目業(yè)主提供的資料及項目所處階段的限制，本項目的建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容僅為初步意見，項目的開發(fā)建設(shè)規(guī)模等指標(biāo)將以規(guī)劃部門的批復(fù)意見為準。 首鋼 .金嶺華府 是重慶首金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)開發(fā)的住宅項目。位于重慶市北部新 區(qū)，項目 建設(shè)內(nèi)容 和 建設(shè)規(guī)模 見下表。 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 項目占地面積 畝 710 2 容積率 3 綠地率 % 集中綠地率 % 普通綠地率 % 4 建筑密度 % 5 地上總建筑面積 平方米 694370 住宅建筑面積 平方米 632870 配套建筑面積 平方米 61500 商業(yè)（銷售中心） 平方米 2021 商業(yè) 平方米 43000 幼兒園、小學(xué) 平方米 14300 其他配套（地上） 平方米 2200 6 地下總建筑面積 平方米 118080 地下車庫 平方米 118080 7 總建筑面積 平方米 812450 8 住宅建筑面積 聯(lián)排別墅 35 建筑面積 平方米 168300 小高層規(guī)模 建筑面積 平方米 59450 高層規(guī)模 建筑面積 平方米 392800 雙拼別墅 建筑面積 平方米 12320 其中項目一期建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容如下表 項目名稱： ANS 新的 1 期 AB 區(qū) 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 項目占地面積 畝 196 2 容積率 3 綠地率 % 集中綠地率 % 普通 綠地率 % 4 建筑密度 % 5 總建筑面積 平方米 81910 住宅建筑面積 平方米 65790 配套建筑面積 平方米 5800 商業(yè)（銷售中心） 平方米 2021 商業(yè) 平方米 3600 幼兒園、小學(xué) 平方米 0 地上其他配套 平方米 200 6 地下建筑面積 平方米 10320 地下車庫 平方米 10320 人防 平方米 0 其他地下 平方米 0 36 6 聯(lián)排別墅 占地面積 畝 建筑面積 平方米 65790 7 小高層規(guī)模 占地面積 畝 建筑面積 平方米 0 8 高層規(guī)模 占地面積 畝 建筑面積 平方米 0 9 雙拼別墅 占地面積 畝 建筑面積 平方米 0 37 第四章 項目場址條件 建設(shè)地點及場地描述 擬建地點：位于 重慶北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦牌坊片區(qū) 。 本項目用地在整個地塊的中間位置。 場地描述： 首鋼 .金嶺華府項目 位于 重慶市 北部新 區(qū)。 規(guī)劃用地基本為山地，地形高差起伏較大 。場地市政設(shè)施良好，適宜本項目的建設(shè)和銷售。 用地規(guī)模 本項目建設(shè)用地面積 113800m2，其中建筑物占地面積 ，綠化占地面積 46089m2。 用地性質(zhì)及費用 □用地性質(zhì)及規(guī)劃要求 根據(jù)重慶市規(guī)劃局《建設(shè)工程選址意見書》，用地性質(zhì) 住宅，建筑密度不大于 35％，綠地率不小于 30％ 。 本項目建筑密度為 %，容積率為 ，綠地率為 ％，集中綠地率為 ％。 □土地費用 根據(jù)業(yè)主提供資料，本項目土地總成本費用共計 15390 萬元。 用地現(xiàn)狀 38 場地內(nèi)原有建筑物現(xiàn)基本拆遷完畢，場地 待 平整。 場地建設(shè)條件 北部新區(qū)位于重慶市主城區(qū) 北部，長江北岸與嘉陵江東岸的三角地帶，地處東經(jīng) 106176。 27′ 30″～ 106176。 57′ 58″，北緯 29176。 34′45″～ 30176。 07′ 22″之間，幅員 1452 平方公里。北與四川省廣安地區(qū)華鎣市，鄰水縣分界，東與長壽縣接壤，南與 北部新區(qū) 比鄰并同巴南區(qū)，南岸區(qū)，沙坪壩區(qū)隔江相望，西與北碚區(qū)，合川市相鄰。 北部新 區(qū)人民 政府 駐 新牌坊，下轄北部經(jīng)開園區(qū)和高新園區(qū) 。 北部新 區(qū)地處巴渝平行嶺谷地帶，由 華鎣山脈、銅鑼山脈、明月山脈的三條西北－東南向條狀山脈與寬谷丘陵相向組成，地勢由北向南緩緩傾斜。 □ 地形地貌 地塊內(nèi)以山地丘陵地形為主，呈現(xiàn)南低北高、西低東高的地勢，自南向北海拔由 ，高差超過 73米；自西向東海拔由約 404米逐漸上升到最高的 ，高差超過 75米；總體來看東西走向的坡度較南北走向的坡度大。 本項目用地分 AB 兩個部分， A 地塊 位于項目西邊，南北走向，長約 800m，臨路（路面寬14m）。路面海拔自南向北從 400m到 412m，道路低于地塊的高差多在5m 以上 ，最大高差超過 13m。 B 地塊 海拔在 440m 以上，內(nèi)部有兩座山峰，一座海拔達到 472m，另一座是元寶山海拔達到 468m，此外，有兩個魚塘，面積在 6000m2 以上，適合打造水景。 場地為淺丘地貌，位于川東褶皺束重慶弧形褶束的重慶向斜東 39 翼，為向西傾斜的單斜構(gòu)造，巖層產(chǎn)狀： 210070。裂隙僅見泥巖層中發(fā)育的風(fēng)化網(wǎng)狀細裂隙。常成顆粒狀剝落，其他裂隙不發(fā)育，地質(zhì)構(gòu)造簡單。場地底層上覆土層由第四系全新統(tǒng)（ Q4）素填土，由泥巖塊、砂巖塊、碎石及粉質(zhì)粘土等組成，下部基巖由侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組（ J25）粉砂質(zhì)泥巖和粉砂巖構(gòu) 成，地形巖性簡單，巖石層比較穩(wěn)定，地震基本烈度為Ⅵ度。場地內(nèi)無斷層、滑坡、崩塌、泥石流、地下洞室等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，水文地質(zhì)條件簡單，場地地形平坦，場地?zé)o地表水體，從場地四周地形來看，地勢南低北高，東低西高，有利于地表水和地下水的排泄，不利于形成地下水。場地平緩，無邊坡影響，巖質(zhì)地基穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件總體適宜工程建筑。場區(qū)擬建物負層開挖深度均小于 6m，破壞地質(zhì)環(huán)境的人類活動不強烈， 因為巖石層的山地較多，建設(shè)項目會出現(xiàn)較達的土石方 工程。 □地質(zhì)構(gòu)造 場地地質(zhì)構(gòu)造部位處于重慶向斜東翼，巖層傾向 200176?！?232176。 、傾角 9176?！?10176。，據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。 □氣候氣象 北部新區(qū) 屬于亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng) 40 速小、云霧多、日照少的氣候特點。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來看 ，污染系數(shù)較大的 NW至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。 根據(jù)重慶市 北部新區(qū) 氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 176。 C 極端最高氣溫 極端最低氣溫 平均相對濕度 81％ 年均降雨量 1150mm 年均日照時數(shù) 1314 天 年均霧回數(shù) 43 天 無霜期 319340 天 平均風(fēng)速 靜風(fēng)頻率 ％ 冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為 22％ 年靜風(fēng)頻率為 25％ 主導(dǎo)風(fēng) NNE □水文 北部新區(qū) 境內(nèi)有兩大河流是長江、嘉陵江。長江、嘉陵江兩江流經(jīng) 北部新區(qū) 境內(nèi)，兩江水域功能屬集中式生活引用水源和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水源，也是工業(yè)和生活污水的重要納污河道。長江在區(qū)域內(nèi)長 41km， 41 據(jù)寸灘水文站水文資料統(tǒng)計，最大流量為 85700m3/s，主航道流速 2～3m/s。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位，多年平均水位 。 □施工條件 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 項目建設(shè)地的各項條件滿足項目建設(shè)與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 42 第五章 建設(shè)方案 總平面布置 □ 規(guī)劃目標(biāo)：營建優(yōu)美的人文社區(qū)，帶動城市局部經(jīng)濟的發(fā)展騰飛，創(chuàng)造宜人的高尚居住環(huán)境，在考慮社會效益，環(huán)境效益的同時提升用地的經(jīng)濟效益，使工程達到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、配套設(shè)施齊全等要求，創(chuàng)造出“以人為本”尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的居住空間，同時具有鮮明的地方特色和時代氣息。 □ 總體布局體現(xiàn)了以人為本尊重環(huán)境的設(shè)計構(gòu)想。 □ 總體布局符合規(guī)劃、消防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求。 豎向設(shè)計 設(shè)計中將場地盡量保持原貌，通過適當(dāng)挖填，使場地略高于城市道路，使 建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 綠化與美化 室外廣植樹木、草坪、花卉、綠地率超過 %，以保證小區(qū)環(huán)境的整潔。 利用本項目地塊天然形成的沖擊溝，打造主要景觀水系，同時考慮控制成本，最大限度的發(fā)揮地理落差的優(yōu)勢，設(shè)計動態(tài)疊水景觀， 詳細綠化與景觀設(shè)計由業(yè)主另行委托。 室外工程做法 道路最小轉(zhuǎn)彎半徑為 12m，路寬為 4～ 6m，路面為瀝青路面。 43 建筑設(shè)計構(gòu)思 本區(qū)住宅平面提供了多種類型，各種面積的設(shè)計，滿足不同消費層次的需要。南向為主，每戶均保證兩到三間居住空間朝南和兩間居住空間朝主要景觀，臥室設(shè)置低窗臺大玻璃凸窗，保證良好的日照及優(yōu)美的景觀視野，并與室外的綠地相連。 空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代都市氣息，以全新的思維及手法追求現(xiàn)代美感，頂部輕靈精致，通過高低錯落的懸挑構(gòu)件及窗口變化，營造豐富的空間動感及陰影，形成小區(qū)標(biāo)志特色，充滿韻律感，加上對細部細致入微的雕琢和材質(zhì)及顏色的恰當(dāng)控制和運用，營造優(yōu)雅統(tǒng)一又不失溫馨浪漫的社區(qū)氛圍。 建筑單體設(shè)計 根據(jù)總 體布局，結(jié)合場地特點，充分利用地形地貌，滿足各單體建筑的使用功能，確定每幢建筑的平面形式。 、燈飾工程及綠化設(shè)計 設(shè)計中注重生態(tài)保護，根據(jù)總體設(shè)計（總平面設(shè)計）和建筑單體設(shè)計的設(shè)計情況，設(shè)計的綠地總面積 50706m2。 充分結(jié)合山地建筑的特征，注重不同高度的綠化景觀布局，設(shè)置不同風(fēng)格的綠化組團、雕塑小品及水池花園，再以視野通廊貫通及連接各景點，使得整個場地的綠化更具層次感，無論身處小區(qū)內(nèi)還是小區(qū)外，都有良好的視覺效果和感官效果。 每一級臺地建筑前的觀景帶、小高層建筑之間的空地，以及建筑圍合的組 團中都布置了大片綠化，使整個居住區(qū)變成 一個曲徑通幽、疏密有致，流水錯落重疊的優(yōu)美環(huán)境 。 44 設(shè)計要求 □建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級 □建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限：五十年 □基本風(fēng)載： □建筑抗震設(shè)防類別為丙類，地震基本烈度六度，抗震設(shè)防烈度六度，設(shè)計地震分組第一組。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 □ 結(jié)構(gòu)布置 均 為剪力墻結(jié)構(gòu)，筒體與四周剪力墻共同組成抵抗水平力的剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻雙向布置，梁、板、柱、墻均采用現(xiàn)澆。 □ 主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料 1) 柱、剪力墻砼等級： C C25 2) 主要梁 板砼等級： C30， C25 3) 砌體材料及強度等級：燒結(jié)頁巖磚 Mu10 4) 抗?jié)B砼： S6 □主要構(gòu)件截面 1) 柱截面： 400179。 400， 500179。 500 2) 剪力墻厚： 200， 250， 300 3) 梁截面： 200179。 300～ 500179。 1300 4) 板厚： 100， 120， 200 □基礎(chǔ)類型：采用大直徑人工挖孔樁 45 □其它結(jié)構(gòu)處理措施 結(jié)構(gòu)平面尺寸超長時，采用留置后澆帶，樓板內(nèi)添加膨脹劑，并加強板配筋處理。地下室外墻采用防水砼、抗?jié)B等級 S6。 擬采用的主要結(jié)構(gòu)分析軟件： PM、 TAT、 SATWE 對施工條件的要求 要求施工單位具有 豐富的花園洋房和別墅的的施工經(jīng)驗 。 設(shè)計范圍 □室內(nèi)給排水系統(tǒng)； □室外給排水系統(tǒng)。 給排水現(xiàn)狀 □本工程屬中法 渝 北水廠供水范圍，在 經(jīng)開 大道（ 漢渝 路） K0＋ 790 處有城市主干管 1 條，管徑為 DN400mm，供水壓力達海拔高度300m。 □小區(qū)北面有城市污水三級干管 1條，污水管管徑 d800mm，接管處 W211530’ ,井底標(biāo)高 。 給水 □水量 用水標(biāo)準： 住宅： 250L/