【正文】 2 西山花城 項(xiàng)目 初步 可行性分析 一、項(xiàng)目概況 （一） 開(kāi)發(fā)單位 西山花城 由河北宏鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 河北宏鴻房地產(chǎn)有限公司成立與 2021 年 4 月，注冊(cè)資金 人民幣 2021 萬(wàn)元 ， 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和舊城改 造項(xiàng)目，公司資金雄厚，各專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理人員齊備，下設(shè)辦公室、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、人事部、工程部、銷(xiāo)售部。 （二）項(xiàng)目背景 改革開(kāi)放三十多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 3 和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 目前全國(guó)投資環(huán)境： 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受價(jià)格、宏觀調(diào)節(jié)的影響嚴(yán)重，市場(chǎng)正發(fā)生著深刻的變化。市委市政府在此時(shí)提 出舊村改造的計(jì)劃，真正符合石家莊市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市村民的需要。 （三）地理位置及現(xiàn)狀 ① 區(qū)域位置 辛 莊 西山花城 位于鹿泉市上莊鎮(zhèn) 辛莊 村，地處槐安路西 路與山前大道交界（槐安西路北、山前大道兩側(cè)） ，太行山脈的腳下，距石家莊市區(qū)進(jìn) 僅 8 公里，自然條件優(yōu)越，交通便利，槐安西路為無(wú)障礙路段，項(xiàng)目近鄰景觀大道槐安路，有高架橋聯(lián)通市內(nèi)，由本項(xiàng)目至市中心車(chē)程僅為 15 分鐘，交通條件便利， 具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。耕地 畝，園地 ，森林 畝，其他 畝。其中住宅面積 ，公建面積 萬(wàn)平方米 ， 開(kāi)發(fā)用地 萬(wàn) 平方米，回遷用地 萬(wàn) 平方米。開(kāi)發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種， A1 戶型 平方米 ,A2 戶型 平方米， B1 戶型 平方米， B2 戶型 平方米， C1戶型 平方米， C2 戶型 平方米， C3 戶型 平方米， D1 戶型 平方米，D2 戶型 平方米。正對(duì)雙龍風(fēng)景區(qū)的林蔭步道，錯(cuò)落有致的臨水平臺(tái)，依 附語(yǔ)帶狀綠地的園林曲路，共同構(gòu)成了小區(qū)的步行系統(tǒng)的主題。帶狀綠地水系以自然造景手法為主，平緩起伏的草地，群落成蔭的樹(shù)木，低矮的灌木叢，點(diǎn)綴的景 石，蜿 蜒的水體，曲折的步道，構(gòu)成豐富的景觀，使居民在都市中能享受自然的 氣息，親近自然。 4． 按不同需求提供住宅用地的土地供應(yīng)量。只有建立健全的保障制度，才能避免把鹿泉市的中低收入群體擠壓到純粹的商品住宅市場(chǎng)， 從而緩解商品住宅市場(chǎng)的需求壓力。實(shí)施限價(jià)房土地供應(yīng)和適量放開(kāi)建設(shè)規(guī)模已經(jīng)成熟。按照鹿泉年度住宅時(shí)間常規(guī)化開(kāi)工量，整體控制70/90 政策。 商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升； 商品房施工總量不斷擴(kuò)大； 新開(kāi)工程項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房控制面積出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)市穩(wěn)定發(fā)展，場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心?？偨ㄖ娣e四十萬(wàn)平方米。 山 前大道以西為主要的低密度住宅，依托雙龍秀美風(fēng)光，有山為屏，有水為渠，有數(shù)木掩映，有花草點(diǎn)綴，住宅與環(huán)境完全統(tǒng)合在一起。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。 從地理位置來(lái)看， 辛莊 村周?chē)貐^(qū)由于前幾年政府的投資和基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量居高于中心地區(qū)。建筑立面造型簡(jiǎn)約卻層次豐富，不乏細(xì)部的精心雕琢，充分營(yíng)造了居住區(qū)的輕松氣氛。從人們的群體心理特征、居住文化理解入手，結(jié)合自然環(huán)境營(yíng)造宜人的景觀環(huán)境空間。 ，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 。 （三）價(jià)格定位 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 18 五、戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介 商品房： 開(kāi)發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種 : A1 戶型 平方米 ,上下兩層，一層有 車(chē)庫(kù)、庭院、中廚、西廚、餐廳、衛(wèi)生間、內(nèi)庭院、陽(yáng)臺(tái)、客廳；二 層有 3 陽(yáng)臺(tái)、 2 臥室、 2 個(gè)衛(wèi)生間、 1書(shū)房、 1 客廳、 1 餐廳、 1 廚房。 如圖⑽ 圖⑽ D2 戶型 平方米，該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、其中一個(gè)臥室旁邊有儲(chǔ)藏室、另一個(gè)臥室旁邊是書(shū)房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、還有一個(gè)西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 23 公共衛(wèi)生間和衣帽間。 強(qiáng)調(diào)與城市的互動(dòng)和諧。如一家一處宅基地，有兩個(gè)兒子，大兒子大于 18 周歲，可多給一套兩室兩廳樓房，無(wú)兒多女戶其中一個(gè)女兒可按一個(gè)兒子對(duì)待。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 12391 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)用房另一半出租，租價(jià)為每年 1000 元每平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租，且計(jì)算期結(jié)束時(shí)，即出租期 3 年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)凈轉(zhuǎn)售收入 44 萬(wàn)。詳見(jiàn)表 9 和表 10。 表 8 利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營(yíng)收入 20671 1557 7005 7186 4094 829 商品房銷(xiāo)售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 20486 185 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 2 經(jīng)營(yíng)成本 12348 948 4266 4328 2384 423 商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本（攤銷(xiāo)） 12341 7 948 4266 4326 2 2381 3 420 3 3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 31 9 11 11 4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊，攤銷(xiāo) 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi) 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 33 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1137 86 385 395 225 46 8 土地增值稅 2202 163 732 754 454 99 9 利潤(rùn)總額 4954 360 1662 1700 1020 251 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 4954 360 1622 1700 1020 251 12 所得稅 1635 119 535 561 337 83 13 稅后利潤(rùn) 3319 242 1087 1139 683 168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14 加：年 初未分配利潤(rùn) 205 1129 15 可供投資者分配的利潤(rùn) 205 1129 2098 581 143 16 應(yīng)付利潤(rùn) 2821 2098 581 143 A方 B 方 C 方 2821 2098 581 143 17 年末未分配利潤(rùn) 205 1129 商品房投資利潤(rùn)率 =總投資率利潤(rùn)總額 100﹪ = 23914954 100﹪ =40﹪ 商品房資本金凈利潤(rùn)率 ==資本金稅后利潤(rùn) 100﹪ =30003391 100﹪ =110﹪ 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 20%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 781萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為 年。各類(lèi)房屋銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 5 表 5 房屋銷(xiāo)售計(jì)劃表 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 31 2 3 4 5 合計(jì) 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 高層樓房 40 36400 40 36400 20 18300 100 91000 多層樓房 30 9300 30 9300 30 9300 10 3100 100 31000 營(yíng)業(yè)用房 30 198 30 193 40 264 100 660 合計(jì) 45898 45898 27764 3100 100 122600 根據(jù) 2021 年 時(shí)近期相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)和居民購(gòu)買(mǎi)的預(yù)測(cè)，計(jì)劃 西山花城 小區(qū)高層住宅售價(jià) 1800元每平方米，多層住宅售價(jià) 1250元每平方米，營(yíng)業(yè)用房一半出售，售價(jià)為 3500 元每平方米。 表 1 用款計(jì)劃表 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 土地費(fèi)用 420 100% 前期工程費(fèi) 28 100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10 100% 建筑安裝工程費(fèi) 9917 10% 33% 57% 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96 63% 33% 4% 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 99 33% 33% 33% 銷(xiāo)售費(fèi)用 99 17% 50% 32% 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 367 41% 33% 26% 其他費(fèi)用 183 55% 33% 12% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 449 33% 33% 34% 以上合計(jì) 11669 1968 3754 5947 財(cái)務(wù)費(fèi)用 722 14 70 172 233 155 78 以上合計(jì)（萬(wàn)元） 12391 1982 3824 6119 233 155 78 注：①由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過(guò)程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 29 計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，以后各表同。 實(shí)物補(bǔ)償 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從每戶宅基地為單位，拆遷戶宅基地的四間（等于或小于 270 平方米），給一套兩室兩廳（ 95 平方米）和一套三室兩廳（ 125 平方米）樓房，宅基地是舞劍（）大于 270平方米），給兩套三室兩廳（大于等于 120 平方米）樓房。 低密度住宅區(qū)會(huì)所布置與其用地南部，結(jié)合其西部的輪掘坑設(shè)計(jì)為本事的中心綠地，打造本區(qū)的景觀中心，綠心。 如圖⑻ 圖⑻ 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 22 C3 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有四個(gè)臥室、一個(gè)客廳 、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、兩個(gè)衛(wèi)生間、三個(gè)陽(yáng)臺(tái)。商品房戶型面積有 155—— 445㎡之間多種戶型，滿足不同人群的需求，采用大客廳大主衛(wèi)，廚房分為西廚和中廚，專(zhuān)門(mén)設(shè)有工人房，洗手間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明。 ，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 、基本配套設(shè)施老舊。新莊的舊村改造工程肩負(fù)著省會(huì)三 年大變樣的歷史責(zé)任，必將為新石家莊形象的塑造增添亮麗色彩。 從價(jià)格上看， 5500 元 /平方米左右的高檔商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)認(rèn)為最合理的價(jià)位，而目前市區(qū)商品房均價(jià)在 6000/元平方米左右，所以我公司定價(jià)合理，占據(jù)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP 增加值 14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)值 億元，帶 動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售 億元 。主城區(qū)竣工商品房面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，消化空置房 2 萬(wàn)平方米。 1999年至今為房地產(chǎn)發(fā)展與規(guī)范階段?；剡w戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中。西部山前區(qū) 是實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的整體性工程也是實(shí)現(xiàn)石家莊三年大變樣的核心工程。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的發(fā)展，企業(yè)效益和財(cái)政西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 12 收入大幅增加，經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。政府應(yīng)該建立一套完整的住房租賃體系，房管部門(mén)牽頭，除了目前實(shí)施的廉租房制度外，還應(yīng)通過(guò)政策性補(bǔ)貼，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)類(lèi)似外地現(xiàn)有的“大學(xué)生公寓”等類(lèi)型的租賃用房。 三是推廣完善限價(jià)商品房政策。 5． 加快推進(jìn)住房保障。從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)講，它具有投資額度大、投資周期長(zhǎng)、 風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。 在院落的空間組合上，通過(guò)宅棟的錯(cuò)落，使各院空間生動(dòng)活潑，使周邊綠化和院落綠化完美 契 合在一起。車(chē)庫(kù)停車(chē)設(shè)在獨(dú)棟、雙拼、 聯(lián) 排等住宅的一層（層高 米），規(guī)劃停車(chē)位可達(dá)先去住戶的 80%?；剡w住宅的一層為儲(chǔ)藏室， 2 至 5 層為住戶，戶型工兩種，一種 126 平方米，一種為 94 平方米。 項(xiàng)目所處的位置衛(wèi)星拍攝圖 (四 )項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 3970 ㎡ ， 建設(shè)內(nèi)容包括住宅工 程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心、商業(yè)??等。 ②村莊現(xiàn)狀 工程周邊需要回遷的村莊有 辛莊 村、大王廟村和小李莊村。本項(xiàng)目建成后，村民將全部搬進(jìn)生活舒適、便利的樓房，提高生活水平。但是，我市因?yàn)闅v史原因，城市范圍比較小，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后。本規(guī)劃區(qū)域內(nèi) 居民住宅區(qū)集中設(shè)置，大部分土地均為旅游及休閑用地，居住用地極為稀少。公司堅(jiān)持 “ 開(kāi)拓進(jìn)取、團(tuán)結(jié)協(xié)作、科學(xué)決策、規(guī)范管理、誠(chéng)信為本、追求卓越”的質(zhì)量方 針，自 2021年成立以來(lái)，以優(yōu)良的質(zhì)量和信譽(yù)廣受用戶的信賴。公司總部共有職工 60 人，其中具有大專(zhuān)以上學(xué)歷的 55人，具有中、高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的 45 人，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工、等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì) ，已成為目前帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先