【正文】 1250 3 2 營業(yè)稅金及附加 1127 86 385 392 222 42 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土地增值稅 2202 163 732 754 454 99 4 商品房銷售凈收入 17158 1308 5888 5987 3352 622 表 7 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 185 53 66 66 可出租面積（平方米） 單位租金（元每平方米） 出租率（ %） 528 1000 80 660 1000 100 660 1000 100 2 營業(yè)稅金及附加 10 3 4 4 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 9 1 … 3 … … 3 … … 3 … … 3 租金凈收入 175 50 62 62 4 凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：在各年數(shù)字絕對(duì)值小于 1 時(shí)，用“?”表示，以后各表同。出租第 4年開始出租，出租率第 4 年為 80%，以后各年平均為 100%。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 27 （二）進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期五年，擬四期連續(xù)開發(fā)，具體規(guī)劃分為以下階段： ⑴前期調(diào)研及論證工作 ⑵初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段 ⑶項(xiàng)目前期手續(xù)辦理階段 ⑷舊房拆遷及場地平整 ⑸ 土建施工 ⑹ 工程竣工驗(yàn)收，業(yè)主入住 施工進(jìn)度安排 ①、前期調(diào)研及論證工作 1—— 2 月 ②、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 3—— 6 月 ③ 項(xiàng)目前期手續(xù)辦理 3—— 8 月 ④ 舊房拆遷及場地平整 6—— 8 月 ⑤ 土建施工 9—— 36 月 ⑥ 工程竣工驗(yàn)收，業(yè)主入住 37—— 48 月西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 28 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì) 分析 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 12391 萬元，其中土地費(fèi)用 420 萬元、前期工程費(fèi) 28 萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10 萬元、建筑安裝工程費(fèi) 9917 萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96 萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各 99 萬元（按建筑安裝工程費(fèi)的 1%計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi) 367萬元、其他費(fèi)用 183 萬元、不可預(yù)見費(fèi) 449 萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用 772 萬元（詳見表 2）。 拆遷補(bǔ)償主要分為十五補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償。 回遷區(qū)包括三部分，最北部為集中共建區(qū)，包括小學(xué)、居委會(huì)和垃 圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；中部規(guī)劃為 辛莊 村回遷區(qū)，南部規(guī)劃為大王廟村和韓莊村的回遷區(qū)。 如圖⑺ 圖⑺ C2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、次臥有陽臺(tái)、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)公共衛(wèi)生間、一個(gè)儲(chǔ)藏室、廚房旁邊有一個(gè)陽臺(tái)、該戶型設(shè)有空中庭院。村民回遷樓戶型分為二室兩廳和三室兩廳兩種戶 型，均為一梯兩戶，采光和通風(fēng)良好，戶型面積為 95 ㎡ 和 125 ㎡二種。 （四）威脅分析 莊現(xiàn)處于三年大變樣時(shí)期，政策的支持對(duì)于舊城改造形成了有力支撐。 ，居民生活質(zhì)量受到一定影響。 2．地域化 新中國由西柏坡走來，高品質(zhì)社區(qū)由新莊啟航，新莊地處雙龍山景區(qū)，依山傍水，繼承地域文脈及原有地形地貌，營造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)雅、舒適安全的宜人環(huán)境。 從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面帶來突破的結(jié)果，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定吸引力，銷售也比較順利。 表現(xiàn)之四：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 14 表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。 1994 年至 1998 年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)改造和逐漸興起。 山前大道以東為回遷區(qū)， 辛莊 村 425 戶均要回遷此地。向西依托太行山 ，打造旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住為主的高檔功能區(qū)。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)許多方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)定的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。今年一季度，二手房租賃與銷售的交易比率 4： 1，可見租賃市場的活躍。同時(shí)，動(dòng)用銀行個(gè)人貸款證詢、房管部門住房保有量查詢、居委會(huì)入房調(diào)查、監(jiān)理所機(jī)動(dòng)車保有量調(diào)查等多種方法監(jiān)管適用購買人群，從而把經(jīng)濟(jì)適用房供給真正需要的人群。即將推出的廉租房提供給那些最為貧困的民眾，滿足“ 住”的需求；經(jīng)濟(jì)適用房出售給那些依靠銀行或公積金貸款基本可以承受得起的群眾；農(nóng)民保障性住房則是面向越來越多涌入城市里的農(nóng)民提供的一種更為廉價(jià)的住房；商品房則是提供給富裕程度較高的群體。 3． 進(jìn)入 21 世紀(jì)，隨著我國社會(huì) 主義 市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)水平的提高，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是目前老百姓十分關(guān)注的消費(fèi)投資熱點(diǎn)。構(gòu)成都市家園的景觀核心和高潮。 3．停車位置設(shè)置 小區(qū)停車系統(tǒng)分地面停車和車庫停車兩部分，地面停車主要利用小區(qū)兩側(cè)，外援空地和宅間消極空間?；剡w戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中。 三村莊的總?cè)丝?2359 人，總戶數(shù) 661 戶。隨著西山山前區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，此風(fēng)水寶地必將成為居民選擇第一居所的首選。同時(shí) 辛莊 村現(xiàn)有村民 425 戶，房屋基本為平房，更有大部分 7080年代的破舊房屋，村民生活質(zhì)量急待改善。該項(xiàng)目已取得了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證 項(xiàng)目建設(shè)的必要性：石家莊與全國其他大中城市相比，本市屬于新興城市，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)非常之快。本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)居民住宅區(qū)集中設(shè)置，大部分土地均為旅游及休閑用地，居住休閑度假區(qū)。 河北省宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有高素質(zhì)的管理核心和經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，具有規(guī)劃 設(shè)計(jì) 、征地拆遷、施工管理、市場營銷、物業(yè)管理、房屋租賃等綜合開發(fā)能力，能獨(dú)立開發(fā)建設(shè)各類大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，年開工面積和竣工面積均處于行業(yè) 前沿位置 。 河北宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是由河北省建設(shè)廳核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí)企業(yè)。 中共中央、國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場化為取向的一系列政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，做出量化分析。 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城中村未能體現(xiàn)以人為本的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 4 們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。本區(qū)環(huán)境良好，空氣清新，風(fēng)景宜人。耕地 畝，園林 21 畝，森林 ，其他 畝。 地塊為一長方形，地勢(shì)有緩坡，整體北高南低，西高東低。回遷區(qū)南部出口設(shè)置，將此段山前大道適當(dāng)擴(kuò)展，小區(qū)大門適當(dāng)后退設(shè)置，既滿足視距要求，有保證人員及車輛出入安全。 貫穿小區(qū)內(nèi)部的綠化帶和共享廣場的水景，樹陣形成小區(qū)綠色核心，外圍行車和停車系統(tǒng)保證了這塊相對(duì)完整的空間提供給居民安全、優(yōu)越的綠 色 居住環(huán)境，使住戶能體驗(yàn)到“抬頭步行，出門踏青”的意境。改革開放30 年來，尤其是進(jìn)入 21 世紀(jì)以來，房地開發(fā)行業(yè)的行成，發(fā)展與壯大，使其成為城市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。依照目前我市住宅需求的巨大潛力，必須保持相當(dāng)規(guī)模的土地供應(yīng)量，才能使市場整體供需維持平衡。切實(shí)落實(shí)九部委聯(lián)合頒發(fā)的《廉租房保障辦法》，同時(shí)在政策主導(dǎo)的前提下，運(yùn)作 多樣化、靈活化的機(jī)制，鼓勵(lì)民營企業(yè)參與到廉租房的建設(shè)和運(yùn)作中來，提高廉價(jià)房在年度開竣工面積中的所占比例，并不少于 20%。 2021 年的“國十五條”中曾明確規(guī)定“積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場，引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。廉租房按照 50㎡ 、60 ㎡ 戶型 90 ㎡ 以上配比。 （二）市場分析 近年來，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛， 2021 年為 122 億元， 2021 年為 億元，2021 年為 億元， 2021 年為 億元。居住 戶數(shù) 2181 戶，居住人口 7634 人。 （四）本項(xiàng)目所在地區(qū)市場分析 石家莊市區(qū)目前在售樓盤價(jià)格主要在 50008000 元 /平方米之間，高于鹿泉市的 平 均價(jià)格水平，在 價(jià)格方面我小區(qū)占優(yōu)勢(shì)。居民住房質(zhì)量差顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。 表現(xiàn)之三：交易市場持續(xù)升溫。而面積達(dá)都在 90130 平方米之間。 從樓盤環(huán)境看，由于消費(fèi)者需求提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，我市發(fā)展商都十分注重環(huán)境的美化和完善。 （二）劣勢(shì)分析 ，據(jù)石家莊較遠(yuǎn)，商業(yè)價(jià)值較低。 。 。 如圖⑷ 圖⑷ B1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 20 一個(gè)廚房、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽臺(tái)、一個(gè)露臺(tái)。 如圖⑿ 圖⑿ 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 24 三室兩廳 125 ㎡ ， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、兩個(gè)陽臺(tái)、兩個(gè)衛(wèi)生間。 合理布局 、統(tǒng)一規(guī)劃。戶口沒在本村的外來戶不享受此條件。 表 2 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)總投資 12391 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 前 10 項(xiàng)之和 x4% 表 10— 1 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 12391 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12391 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 30 表 3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 總投資 12391 1983 3824 6119 233 155 78 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12391 11669 722 1983 1968 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2 資金籌措 12391 1983 3824 6119 233 155 78 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 資本金 銷售收入 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人名幣借款 3000 5501 3891 3891 3891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383