【正文】 周邊配套條件（1）宗地現(xiàn)狀地塊呈較規(guī)則梯形狀，地塊南段有一段干枯河床，項(xiàng)目規(guī)劃中可借勢(shì)進(jìn)行景觀規(guī)劃，項(xiàng)目地塊整體狀況便于項(xiàng)目整體規(guī)劃。為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。滯銷(xiāo)的多為面積較大，總價(jià)較高的商鋪，這部分商鋪對(duì)投資者來(lái)說(shuō)資金要求較高。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，怡和星國(guó)際、盛世豪庭、壁水豪庭、領(lǐng)秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問(wèn)世。一流的商業(yè)品質(zhì)吸引的自然是一流的商家，山東銀座把濰坊作為進(jìn)軍半島城市群的橋頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營(yíng)東西兩個(gè)百貨店和一個(gè)主力超市，大連萬(wàn)達(dá)及其合作伙伴時(shí)代華納在財(cái)富廣場(chǎng)投資建設(shè)目前省內(nèi)唯一的五星級(jí)國(guó)際影院等事件就是濰坊商業(yè)進(jìn)入精營(yíng)時(shí)代的最好證明。產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要目前，濰坊投放市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢(shì)的大型集中式休閑購(gòu)物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場(chǎng)，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項(xiàng)目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費(fèi)需求的商業(yè)項(xiàng)目大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財(cái)富廣場(chǎng)、老城區(qū)中心的風(fēng)箏廣場(chǎng)等項(xiàng)目，而以服務(wù)城市及周邊區(qū)域?yàn)橹鞯母黝悓I(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)則分別占據(jù)各個(gè)主要交通要道如濰州路的北王國(guó)際車(chē)城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風(fēng)西街的豪德光彩大市場(chǎng)等。（2）商圈分布與城市發(fā)展趨勢(shì)相一致，區(qū)域性商圈不斷發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進(jìn)程加劇、城市改造步伐的加快，濰坊城區(qū)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了變化。濰坊市商圈發(fā)展特點(diǎn)通過(guò)調(diào)研可以看出濰坊市的商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點(diǎn)：（1）核心商圈不斷向南擴(kuò)張，輻射能力不斷提升濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚(yáng)天下的商貿(mào)城市，素來(lái)有“南蘇杭，北濰縣”之稱。216。區(qū)域性商圈主要有新華路佳樂(lè)家商圈和小商品城商圈等。商圈的特點(diǎn)是使單個(gè)規(guī)模較小的商業(yè)企業(yè)集合為規(guī)模較大的商業(yè)群，使花色品種多樣、檔次不同的大量商品集中到某一空間范圍內(nèi)，形成規(guī)模效應(yīng)，供消費(fèi)者自由挑選和購(gòu)買(mǎi)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的空間范圍相對(duì)集中，節(jié)省其用以購(gòu)買(mǎi)商品和獲得商業(yè)服務(wù)的時(shí)間，減少購(gòu)買(mǎi)路線，并滿足消費(fèi)者多層次的消費(fèi)需求?？膮^(qū)建筑類型多樣，多層、小高層、高層均有分布；而開(kāi)發(fā)區(qū)目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要沿城市主干道東風(fēng)街和勝利街分布，受政府規(guī)劃為提高土地利用率在該沿線鼓勵(lì)建高層的影響，已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)普遍為高層或沿街為高層。（2）銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)比分析根據(jù)調(diào)研情況看，濰城區(qū)房?jī)r(jià)最低，位于開(kāi)發(fā)區(qū)和奎文區(qū)交接處的房?jī)r(jià)最高，與城市的發(fā)展方向相一致，目前此區(qū)域整體均價(jià)最高約為3000元/平方米，主要是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域分布的樓盤(pán)以高層、小高層為主，住宅品質(zhì)都較高，同時(shí)區(qū)域環(huán)境及未來(lái)發(fā)展前景也提升了該區(qū)域的銷(xiāo)售均價(jià)。濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平、生活水平比較落后，住宅市場(chǎng)零星發(fā)展，目前開(kāi)發(fā)的普遍為低檔次小區(qū)，戶型面積適中，總房款低，因而在低收入的工薪階層中很有市場(chǎng)，銷(xiāo)售速度很快。隨著濰坊市城市建設(shè)的快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)道路四通八達(dá)，市政配套日益完善，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的居住社區(qū)在該區(qū)域大規(guī)模建設(shè)，極大的提升了該區(qū)域的居住環(huán)境，同時(shí)高新區(qū)以極優(yōu)惠的政策吸引了眾多的公司、企業(yè)、工廠的入住，迅速帶來(lái)了資金和人力資源，為高新區(qū)的住宅市場(chǎng)提供了潛在的有效消費(fèi)群體，高新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，是濰坊中高檔樓盤(pán)的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。（2）開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積（平方米）嘉日花園23383000多層、高層三室136176怡和星國(guó)際62453700高層三室130150富華公寓5403000高層三室146234泛海城市花園3800多層三室130隆基花園5402300小高層兩室、三室113157九龍山莊202600多層三室130翰林新城172670小高層兩室、三室92130從開(kāi)發(fā)區(qū)的樣本樓盤(pán)來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)上在售的面積30多萬(wàn)平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域均價(jià)為27002800元/平方米左右。樓盤(pán)建筑類型豐富，2004年以后的新增樓盤(pán)中以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在90116㎡左右的二房， 及面積在118160㎡的三房為主。前面就濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)以及城市發(fā)展方向?qū)H坊市房地產(chǎn)市產(chǎn)的影響進(jìn)行了分析，本部分將重點(diǎn)分析目前濰坊市住宅市場(chǎng)的整體狀況。但與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的城市相比還有一些不足之處，如產(chǎn)品品質(zhì)有待提高，戶型設(shè)計(jì)不夠人性化等。第二章 濰坊市住宅市場(chǎng)分析一、濰坊住宅市場(chǎng)概述從發(fā)展歷程看，濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年才真正開(kāi)始起步，自1998年取消福利分房以后，在國(guó)家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的推動(dòng)下，隨著房改的逐步深化，濰坊的住房消費(fèi)由過(guò)去的企業(yè)、機(jī)關(guān)集體消費(fèi)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)占主導(dǎo)，個(gè)人購(gòu)房比例明顯提高。所以下一步濰坊市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅僅建設(shè)簡(jiǎn)單的房屋，將失去市場(chǎng)；而營(yíng)造居住理念、引領(lǐng)居住潮流、追求舒適化人性化的住宅將獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。如果不考慮凈出口，在GDP中，投資率與消費(fèi)率成反比，消費(fèi)率降低，投資率就會(huì)相應(yīng)的升高，反映在濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)很活躍，同時(shí)由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民的消費(fèi)預(yù)期受到影響，居民在減少了當(dāng)期的消費(fèi)的同時(shí)，開(kāi)始轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄積累，以期購(gòu)買(mǎi)住宅、汽車(chē)等大型消費(fèi)品。居民消費(fèi)水平分析目前濰坊市市人均GDP已高于2000美元，按照國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過(guò)1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級(jí)，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品。隨著城市改造、市政建設(shè)的進(jìn)行，土地供應(yīng)、居住需求加大，將為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供內(nèi)在支撐，并且隨著城市功能日益完善，濰坊市將越來(lái)越適合居住。第二產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，而加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財(cái)政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴(kuò)大內(nèi)需，因而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為整個(gè)濰坊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。三、濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析濰坊GDP分析從依據(jù)近5年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出濰坊市GDP增長(zhǎng)線貴穩(wěn)定，并且始終保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)，特別是近三年增長(zhǎng)速度開(kāi)始加速。 商住： 開(kāi)發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫(xiě)字樓50多萬(wàn)平方米，可供投資者購(gòu)置或租用。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12．6萬(wàn)千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。濰坊機(jī)場(chǎng)可通達(dá)北京、廣州、深圳、廈門(mén)、大連、南京等眾多城市。 公路： 濰坊公路以通車(chē)?yán)锍潭?、路面等?jí)高聞名全國(guó)。 各區(qū)域規(guī)劃概況（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 表 1：2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率 表 2：2004年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū)，說(shuō)明高新區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈?！伴L(zhǎng)松組團(tuán)”在發(fā)展無(wú)污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，將積極參與推動(dòng)物流業(yè)成長(zhǎng)，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面。 “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。城市布局及區(qū)域職能（1）濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局 ——“一心、一環(huán)、一軸、一廊”。近期 2005年2010年, 建成區(qū)面積120平方公里，人口達(dá)到120萬(wàn)。市區(qū)人口68萬(wàn)。中心市區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)新改擴(kuò)建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機(jī)場(chǎng)路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道27條，總長(zhǎng)度226公里、總面積455萬(wàn)平方米，道路綠化550萬(wàn)平方米，建成了濱海項(xiàng)目區(qū)“三橫五縱”８條道路，總長(zhǎng)度32公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。除了各個(gè)歷史時(shí)期的文化遺存和人文景觀外，風(fēng)箏、年畫(huà)、剪紙、泥塑、布玩具、刺繡、嵌銀漆器、民間煙火等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風(fēng)民俗，構(gòu)成當(dāng)?shù)鬲?dú)特的民族民間文化。總?cè)丝?47萬(wàn)，面積和人口均約占山東省十分之一。轄奎文、濰城、坊子、寒亭、開(kāi)發(fā)區(qū)5區(qū)，以及青州、諸城、壽光、安丘、昌邑、高密6市（縣級(jí)）和昌樂(lè)、臨朐2縣。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。城市建設(shè)2005年濰坊市共完成城市建設(shè)總投資53億元，其中中心城市35億元，是近年來(lái)城市建設(shè)規(guī)模最大、投入最多的一年，高速度、高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 城市人口濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。二、城市規(guī)劃分析城市發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀 2004年底，建成區(qū)面積118平方公里。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 “一環(huán)”，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；216。（2）濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長(zhǎng)松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)?！俺隹诩庸そM團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。高新區(qū)：海運(yùn)：開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)?00公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、 日照等國(guó)際客貨港口，可直達(dá)世界各地；濰坊市的萬(wàn)噸級(jí)泊位港口即將投入運(yùn)營(yíng)。 空運(yùn)： 開(kāi)發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和濰坊機(jī)場(chǎng)分別為180公里、120公里、10公里。 裝機(jī)總?cè)萘?450萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時(shí)。 廠房：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購(gòu)置或自行建造。 高新區(qū)作為1992年4月建立的開(kāi)發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷(xiāo)售抗性問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)近5年濰坊市一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行作圖分析，我們可以看出三者都保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，其中增長(zhǎng)速度最快的為第二產(chǎn)業(yè)，其次為第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資在全社或固定資產(chǎn)中的小于8%，與全國(guó)平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說(shuō)明在濰坊市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成中，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)投資仍是主要構(gòu)成部分，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，濰坊城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設(shè)增加的住房需求，也帶來(lái)了巨大的住房需求。通過(guò)近五年濰坊市宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，近幾年濰坊市人均可支配收入快速增長(zhǎng)，而城市居民的消費(fèi)率水平卻在下降，平均消費(fèi)率水平在35%左右，與全國(guó)城市平均消費(fèi)率水平（40%45%）還有很大的差距。從住宅指標(biāo)看，已超過(guò)10平方米的小康指標(biāo)，而“后小康”時(shí)期住宅的重要概念就是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。而通過(guò)目前濰坊市住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來(lái)綜合性大盤(pán)將成為主流產(chǎn)品，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從宏觀方面來(lái)看已經(jīng)具備了比較完整的條件。同時(shí)樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤(pán)、品牌樓盤(pán)出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高。二、濰坊市住宅市場(chǎng)區(qū)域分析房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)閯?dòng)用的資金較大，風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的嚴(yán)重性不可估量，因此項(xiàng)目的可行性研究必須做的準(zhǔn)確到位，才能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。（1）奎文區(qū)住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積（平方米）左岸華庭62402800多層、小高層三室130160陽(yáng)光又一城352500多層、小高層兩室、三室110268領(lǐng)袖華城26402700多層、小高層三室120150碧水豪庭麗景苑3403200小高層、高層三室130150康橋水岸423500小高層、小高層兩室、三室110170圣榮都市新城50402400多層、小高層、兩室、三室101135瑞景康成2700多層兩室、三室80120東方御景52900小高層、多層三室130盛事豪庭403200小高層、高層兩室、三室118136書(shū)香苑32900小高層一室3050依據(jù)樣本樓盤(pán)，奎文區(qū)住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量150多萬(wàn)平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域的整體均價(jià)在2900元/平方米。但奎文區(qū)面積小，受土地資源