【正文】 周邊配套條件（1）宗地現(xiàn)狀地塊呈較規(guī)則梯形狀，地塊南段有一段干枯河床，項目規(guī)劃中可借勢進行景觀規(guī)劃，項目地塊整體狀況便于項目整體規(guī)劃。為了進一步推進城市化進程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。滯銷的多為面積較大，總價較高的商鋪，這部分商鋪對投資者來說資金要求較高。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，怡和星國際、盛世豪庭、壁水豪庭、領秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問世。一流的商業(yè)品質(zhì)吸引的自然是一流的商家，山東銀座把濰坊作為進軍半島城市群的橋頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營東西兩個百貨店和一個主力超市，大連萬達及其合作伙伴時代華納在財富廣場投資建設目前省內(nèi)唯一的五星級國際影院等事件就是濰坊商業(yè)進入精營時代的最好證明。產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結構需要目前，濰坊投放市場的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢的大型集中式休閑購物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項目基本符合城市結構的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費需求的商業(yè)項目大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財富廣場、老城區(qū)中心的風箏廣場等項目，而以服務城市及周邊區(qū)域為主的各類專業(yè)市場、商貿(mào)市場則分別占據(jù)各個主要交通要道如濰州路的北王國際車城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風西街的豪德光彩大市場等。（2）商圈分布與城市發(fā)展趨勢相一致，區(qū)域性商圈不斷發(fā)展隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進程加劇、城市改造步伐的加快，濰坊城區(qū)的規(guī)模不斷擴大，城市功能結構也隨之發(fā)生了變化。濰坊市商圈發(fā)展特點通過調(diào)研可以看出濰坊市的商業(yè)市場呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點：（1）核心商圈不斷向南擴張，輻射能力不斷提升濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚天下的商貿(mào)城市，素來有“南蘇杭，北濰縣”之稱。216。區(qū)域性商圈主要有新華路佳樂家商圈和小商品城商圈等。商圈的特點是使單個規(guī)模較小的商業(yè)企業(yè)集合為規(guī)模較大的商業(yè)群，使花色品種多樣、檔次不同的大量商品集中到某一空間范圍內(nèi)，形成規(guī)模效應，供消費者自由挑選和購買，消費者購買活動的空間范圍相對集中，節(jié)省其用以購買商品和獲得商業(yè)服務的時間，減少購買路線，并滿足消費者多層次的消費需求?？膮^(qū)建筑類型多樣，多層、小高層、高層均有分布；而開發(fā)區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要沿城市主干道東風街和勝利街分布，受政府規(guī)劃為提高土地利用率在該沿線鼓勵建高層的影響，已開發(fā)的樓盤普遍為高層或沿街為高層。（2）銷售價格對比分析根據(jù)調(diào)研情況看，濰城區(qū)房價最低，位于開發(fā)區(qū)和奎文區(qū)交接處的房價最高，與城市的發(fā)展方向相一致，目前此區(qū)域整體均價最高約為3000元/平方米，主要是因為這個區(qū)域分布的樓盤以高層、小高層為主，住宅品質(zhì)都較高，同時區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展前景也提升了該區(qū)域的銷售均價。濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟水平、消費水平、生活水平比較落后，住宅市場零星發(fā)展，目前開發(fā)的普遍為低檔次小區(qū)，戶型面積適中，總房款低，因而在低收入的工薪階層中很有市場，銷售速度很快。隨著濰坊市城市建設的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)道路四通八達，市政配套日益完善，機關事業(yè)單位的居住社區(qū)在該區(qū)域大規(guī)模建設，極大的提升了該區(qū)域的居住環(huán)境，同時高新區(qū)以極優(yōu)惠的政策吸引了眾多的公司、企業(yè)、工廠的入住，迅速帶來了資金和人力資源，為高新區(qū)的住宅市場提供了潛在的有效消費群體，高新區(qū)的房地產(chǎn)市場擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，是濰坊中高檔樓盤的熱點開發(fā)區(qū)域。（2）開發(fā)區(qū)住宅市場分析項目名稱總建筑面積容積率綠化率均價建筑類型主力戶型面積（平方米）嘉日花園23383000多層、高層三室136176怡和星國際62453700高層三室130150富華公寓5403000高層三室146234泛海城市花園3800多層三室130隆基花園5402300小高層兩室、三室113157九龍山莊202600多層三室130翰林新城172670小高層兩室、三室92130從開發(fā)區(qū)的樣本樓盤來看，目前開發(fā)區(qū)住宅市場上在售的面積30多萬平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域均價為27002800元/平方米左右。樓盤建筑類型豐富，2004年以后的新增樓盤中以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)戶型設計以面積集中在90116㎡左右的二房， 及面積在118160㎡的三房為主。前面就濰坊市宏觀經(jīng)濟以及城市發(fā)展方向對濰坊市房地產(chǎn)市產(chǎn)的影響進行了分析，本部分將重點分析目前濰坊市住宅市場的整體狀況。但與房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的城市相比還有一些不足之處，如產(chǎn)品品質(zhì)有待提高，戶型設計不夠人性化等。第二章 濰坊市住宅市場分析一、濰坊住宅市場概述從發(fā)展歷程看，濰坊的房地產(chǎn)市場從1998年才真正開始起步，自1998年取消福利分房以后，在國家增加投資、擴大內(nèi)需政策的推動下，隨著房改的逐步深化，濰坊的住房消費由過去的企業(yè)、機關集體消費占主導轉向個人消費占主導，個人購房比例明顯提高。所以下一步濰坊市的房地產(chǎn)開發(fā)，僅僅建設簡單的房屋，將失去市場；而營造居住理念、引領居住潮流、追求舒適化人性化的住宅將獨領風騷。如果不考慮凈出口，在GDP中，投資率與消費率成反比，消費率降低，投資率就會相應的升高，反映在濰坊市房地產(chǎn)市場上就是整個房地產(chǎn)市場很活躍，同時由于消費結構升級，居民的消費預期受到影響，居民在減少了當期的消費的同時，開始轉向儲蓄積累，以期購買住宅、汽車等大型消費品。居民消費水平分析目前濰坊市市人均GDP已高于2000美元，按照國際的經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，消費結構向發(fā)展型、享受型升級，過去的奢侈品將轉化為居民的必需品。隨著城市改造、市政建設的進行，土地供應、居住需求加大，將為濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供內(nèi)在支撐，并且隨著城市功能日益完善，濰坊市將越來越適合居住。第二產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎，而加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對于優(yōu)化結構、增加就業(yè)、增加地方財政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴大內(nèi)需，因而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為整個濰坊市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。三、濰坊市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析濰坊GDP分析從依據(jù)近5年統(tǒng)計數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出濰坊市GDP增長線貴穩(wěn)定，并且始終保持著增長的趨勢，特別是近三年增長速度開始加速。 商?。?開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平方米，可供投資者購置或租用。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12．6萬千伏的變電站，電力供應充足。濰坊機場可通達北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。 公路： 濰坊公路以通車里程多、路面等級高聞名全國。 各區(qū)域規(guī)劃概況（1）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 表 1：2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 表 2：2004年三區(qū)區(qū)社會固定資產(chǎn)投資及增長率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力要遠高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?，本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設將會有大幅度的增加，市場競爭將會日趨激烈?！伴L松組團”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎的同時，將積極參與推動物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務項目業(yè)設施水平面。 “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。城市布局及區(qū)域職能（1）濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局 ——“一心、一環(huán)、一軸、一廊”。近期 2005年2010年, 建成區(qū)面積120平方公里，人口達到120萬。市區(qū)人口68萬。中心市區(qū)高標準新改擴建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機場路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道27條，總長度226公里、總面積455萬平方米，道路綠化550萬平方米，建成了濱海項目區(qū)“三橫五縱”８條道路，總長度32公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。除了各個歷史時期的文化遺存和人文景觀外，風箏、年畫、剪紙、泥塑、布玩具、刺繡、嵌銀漆器、民間煙火等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風民俗，構成當?shù)鬲毺氐拿褡迕耖g文化?？側丝?47萬，面積和人口均約占山東省十分之一。轄奎文、濰城、坊子、寒亭、開發(fā)區(qū)5區(qū)，以及青州、諸城、壽光、安丘、昌邑、高密6市（縣級）和昌樂、臨朐2縣。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠流長、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。城市建設2005年濰坊市共完成城市建設總投資53億元，其中中心城市35億元，是近年來城市建設規(guī)模最大、投入最多的一年，高速度、高標準建成了一大批重點工程項目。 城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。二、城市規(guī)劃分析城市發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀 2004年底，建成區(qū)面積118平方公里。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術為基礎的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；216。（2）濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團?！俺隹诩庸そM團”將圍繞出口加工區(qū)建設產(chǎn)業(yè)集群。高新區(qū)：海運：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺、 日照等國際客貨港口，可直達世界各地；濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運營。 空運： 開發(fā)區(qū)距濟南、青島兩個國際機場和濰坊機場分別為180公里、120公里、10公里。 裝機總容量1450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時。 廠房：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購置或自行建造。 高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。產(chǎn)業(yè)結構分析數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計年鑒根據(jù)近5年濰坊市一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行作圖分析，我們可以看出三者都保持增長的勢頭，其中增長速度最快的為第二產(chǎn)業(yè)，其次為第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資在全社或固定資產(chǎn)中的小于8%，與全國平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說明在濰坊市全社會固定資產(chǎn)投資的構成中，城市基礎配套建設投資仍是主要構成部分，濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展還處于起步發(fā)展階段。同時，濰坊城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設增加的住房需求，也帶來了巨大的住房需求。通過近五年濰坊市宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出，近幾年濰坊市人均可支配收入快速增長，而城市居民的消費率水平卻在下降，平均消費率水平在35%左右，與全國城市平均消費率水平（40%45%）還有很大的差距。從住宅指標看，已超過10平方米的小康指標，而“后小康”時期住宅的重要概念就是品質(zhì)和性價比的提高。而通過目前濰坊市住宅市場的產(chǎn)品結構看，未來綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，項目開發(fā)從宏觀方面來看已經(jīng)具備了比較完整的條件。同時樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。二、濰坊市住宅市場區(qū)域分析房地產(chǎn)項目因為動用的資金較大，風險帶來的嚴重性不可估量，因此項目的可行性研究必須做的準確到位，才能將風險降低到最小。（1）奎文區(qū)住宅市場分析項目名稱總建筑面積容積率綠化率均價建筑類型主力戶型面積（平方米）左岸華庭62402800多層、小高層三室130160陽光又一城352500多層、小高層兩室、三室110268領袖華城26402700多層、小高層三室120150碧水豪庭麗景苑3403200小高層、高層三室130150康橋水岸423500小高層、小高層兩室、三室110170圣榮都市新城50402400多層、小高層、兩室、三室101135瑞景康成2700多層兩室、三室80120東方御景52900小高層、多層三室130盛事豪庭403200小高層、高層兩室、三室118136書香苑32900小高層一室3050依據(jù)樣本樓盤，奎文區(qū)住宅市場的總體供應量150多萬平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域的整體均價在2900元/平方米。但奎文區(qū)面積小，受土地資源