【正文】 ........................ 40 （三）環(huán)境效益評價(jià) ............................................................................................... 41 九、相關(guān)圖片 ................................................................................................................. 41 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 2 西山花城 項(xiàng)目 初步 可行性分析 一、項(xiàng)目概況 （一） 開發(fā)單位 西山花城 由河北宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 河北宏鴻房地產(chǎn)有限公司成立與 2021 年 4 月，注冊資金 人民幣 2021 萬元 ， 經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和舊城改 造項(xiàng)目，公司資金雄厚，各專業(yè)技術(shù)管理人員齊備，下設(shè)辦公室、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、人事部、工程部、銷售部。公司成立以來銳意改革，勇于創(chuàng)新，積極引進(jìn)現(xiàn)代管理制度，不斷提升企業(yè)的整體素質(zhì)。 河北省宏鴻房地產(chǎn)公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、招投標(biāo)、物業(yè)管理等多種經(jīng)營與一體的綜合性集團(tuán)公司，有清晰的企業(yè)文化，秉承可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了 實(shí) 用經(jīng)濟(jì)，清新 雅致 的人文居住園區(qū)。 西部山前區(qū)屬于石家莊“三年大變樣”中的重點(diǎn)組成部分，是城市的西花園。現(xiàn)各個(gè)集中居住區(qū)項(xiàng)目均已先后啟動，本項(xiàng)目屬于總體規(guī)劃中的 D 區(qū)，緊貼西山腳下，項(xiàng)目位置優(yōu)越，本項(xiàng)目附近現(xiàn)已有奧克蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)，弗萊明戈登開發(fā)項(xiàng)目在建。 鹿泉市近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，無論從道路交通 上，還是從住房條件、市區(qū)環(huán)境上都建設(shè)了許多重點(diǎn)項(xiàng)目。按照省政府目前出臺的《關(guān)于加快壯大中心城市促進(jìn)城市群加速發(fā)展的意見》，要求石市爭取 2020 年前城市規(guī)模達(dá)到 300 萬人左右，遠(yuǎn)期規(guī)模達(dá)到 500 萬人左右。同時(shí)，尤 為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊的改造是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 由此可見，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，而且是刻不容緩的。即將形成的槐安路改造工程為 辛莊小區(qū)提供一站式的服務(wù)。 辛莊 村 辛莊 村現(xiàn)狀人口 1233 人， 362 戶，宅基地 450 戶，居民點(diǎn)面積為 畝，獨(dú)立工礦用地 畝，總計(jì)為 畝建設(shè)用地。 小李莊村 小李莊村現(xiàn)狀人口 655 人， 180 戶宅基地 194 戶，居民點(diǎn)面積 139 畝，獨(dú)立工礦用地，總計(jì)為 ?？偨ㄖ娣e 123320 平方米。 容積率山前大道以西為 1，山前大道以東 ，綠地率山前大道以西大于 40%，山前大西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 6 道以東大于 35%，山前大道以東為遷村并點(diǎn)區(qū) 安置 辛莊 （ 450 戶）、大王廟（ 150 戶）、小李莊（ 192 戶）的村民共計(jì) 792 戶。 山前大道以西為主要的低密度住宅，依托雙龍秀美風(fēng)光，有山為屏，有水為渠，有數(shù)木掩映，有花草點(diǎn)綴，住宅與環(huán)境完全統(tǒng)合在一起。回遷區(qū)北部和中部出入口與規(guī)劃道路銜接 小區(qū)道路總體呈 “樹枝”狀布置，山前大道以西、以東兩條南北向主干路和山前大道猶如一顆大樹的主干，東西向宅前路就是樹的小側(cè)枝，住宅當(dāng)然就是樹的葉子了。 4．小區(qū)步行系統(tǒng) 以共享廣場為核心，以貫穿小區(qū)的帶狀綠地、水洗為骨架向小區(qū)內(nèi)部滲透。 精心設(shè)計(jì)的共享廣場和步行是貫穿小區(qū)東西的“綠色步行走廊 ，既是小區(qū)居民理想、安全的步行景觀空間，又形成小區(qū)較有特色的綠色人文景觀空間。 6．景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)景設(shè)計(jì)主要以人文景觀較強(qiáng)的步行林蔭大道和自然園林化得帶狀綠地、水體構(gòu)成，步行廣場強(qiáng)調(diào)對景，建筑與空間的過度，帶動并提高周邊建筑的品質(zhì)。 1．據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價(jià)的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)得健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房 市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價(jià)總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。這就迫切需要一種在實(shí)際中特別適用的理論方法對其進(jìn)行定性與定量分析，以便國家在我國房地產(chǎn)業(yè)上做出正確發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃并引導(dǎo)消費(fèi)者作出理智的投資選擇。而且，從土地供應(yīng)至形成住宅供應(yīng)還須 1 至 3 年時(shí)間。住宅保障不僅具有社會保障的作用，而且還有為市場解壓的功效。 二是提高監(jiān)管中等偏下收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民保障性住房的措施。限制樓面價(jià)格拍賣土地、嚴(yán)格執(zhí)行 70/90 政策、制定交房標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)名制購買等措施是緩解中產(chǎn)階級自住需求的有效途徑，比較適于面向中等收入群體?！? 鹿泉的房地產(chǎn)市場日漸成熟，租賃市場更為重要，它既是對交易市場的有效補(bǔ)充，又能在很大程度上緩解購房需求壓力。 市區(qū)整體規(guī)劃執(zhí)行國家 70/90 政策。 6． 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性 的房地產(chǎn)也更是如此。 同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2021 年“國防統(tǒng)計(jì)指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上一年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)投資于到位資金持續(xù)快速增長； 商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁 。 2021 年施工面積達(dá) 1111 萬平米。 （三）規(guī)模分析 項(xiàng)目規(guī)劃擬建廠址位于我市西山腳下，用地南面為槐安路，西側(cè)為西山，北側(cè)為高原住宅區(qū)，東面是青銀高速，規(guī)劃總用地面積為 397000 ㎡ .該場址位置優(yōu)越。等。 地塊為一長方形，地勢有緩坡，整體北高南低，西高東低。回遷住宅的一層為儲藏室， 2 至 5 層為住戶，戶型工兩種，一種 126 平方米，一種為 94 平方米。在建筑形態(tài)方面，石家莊市目前以高層和小高層為主，而我小區(qū)以底層和低密度住宅為主，人員簡單，安全便捷，環(huán)境優(yōu)美符合現(xiàn)代人類居住要求。以市區(qū)南部“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)第一輪高潮。 2021 年至今為第三階段，鹿泉市房地產(chǎn)特征主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅較大。城市人均住房建筑面積已達(dá) 26 平方米。全市全年共辦理各類房地產(chǎn)交易 萬起。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收 2800 億元。 從樓盤的層高上看，底層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 從樓盤設(shè)計(jì)上看，近些年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)個(gè)性化需求，而我小區(qū)建筑風(fēng)格以美國的田園風(fēng)格為基調(diào)，整個(gè)小區(qū)的色彩 都采用大地的顏色，赭石色、米白色的墻面，天然石材的裝飾，牟定的窗楞，這一切組成的建筑物靜靜的融合在雙龍山優(yōu)美的自然環(huán)境中。因此此小區(qū)的發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 專業(yè)化的設(shè)計(jì)理念及手段為創(chuàng)造小區(qū)的獨(dú)特性和高品質(zhì)提供支持。 ，建筑格局?jǐn)[布受到限制。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 16 （三）機(jī)會分析 ，政策的支持對于舊城改造形成了有力支撐。 5．財(cái)務(wù)壓力較輕，仍有很大融資空間。 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 17 四、項(xiàng)目市場定位分析 （一）產(chǎn)品定位 根據(jù)當(dāng)今住宅 發(fā)展趨勢，并適應(yīng)高端階層的要求。 （二）目標(biāo)客戶定位 以中 高階 層 為主，借助項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，打造省會高品質(zhì)經(jīng)典樓盤，補(bǔ)填省會在高端住宅領(lǐng)域的空白。 如圖⑸ 圖⑸ B2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)書 房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、兩個(gè)廚房分為主廚和西廚、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽臺。 如圖⑼ 圖⑼ D1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、廚房帶有陽臺、兩個(gè)衛(wèi)生間、另外客廳旁邊帶有陽臺。 如圖⒀ 圖⒀西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 25 六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）建設(shè)方式 場地北山前大道分割成兩部分，山前大道以西為低密度住宅區(qū)（開發(fā)區(qū)），以東為回遷區(qū)。 在 辛莊 村回遷的西側(cè)沿山前大道布置了商業(yè)等公建，小學(xué)校、托兒所等布置在北部，回遷區(qū)的會所、醫(yī)務(wù)所結(jié)合中心綠地布置在 辛莊 村回遷區(qū)的中部；在南部回遷的西部布置較大的商業(yè)中心，在適當(dāng)位置布置了輔助等設(shè)施。使各功能去相對獨(dú)立又統(tǒng)一協(xié)調(diào)，對內(nèi)、對外空間完整，形象均衡。如一家人給一處宅基地的，且有三代以上家庭成員 （含三代），可按當(dāng)時(shí)樓房價(jià)低于市場價(jià) 1000 元每平方購兩室兩廳樓房一套。 現(xiàn)金補(bǔ)償 拆遷戶與村里簽訂拆遷換房協(xié)議后，舊村改造拆遷安置工作辦公室將根據(jù)村民現(xiàn)有住房的情況給予一定金額的現(xiàn)金補(bǔ)償。 ②表中財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)是作者對原案例進(jìn)行的增加，它來自表 11，可以先計(jì)算出來，再填入此表中。 因此，有效利率為 % 稅利率見表 4 表 4 稅費(fèi)率表 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率（ %） 營業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預(yù)見費(fèi) 4 房產(chǎn)稅（按租金） 12 土地增值稅 50 超稅累進(jìn) 銷售與出租計(jì)劃 西山花城 項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在 4年內(nèi)全部出售。售房加權(quán)平均價(jià)為 1670 元每平方米。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為 1137 萬元，所得稅為 1635 萬元土地增值稅為 2202 萬元，合計(jì)繳納稅金 4973 萬元。資本金內(nèi)部收益率為 %，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 909 萬元。因此從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的，資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見表 12和表 13. 表 12 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 27605 1983 4440 9030 7186 4094 873 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 自營資產(chǎn)長期借款 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20486 185 3891 300 44 483 1500 1557 1383 1500 7005 2025 7133 53 4028 66 763 66 44 2 資金運(yùn)用 24107 1983 4192 7772 5346 3059 1755 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 37 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資（含方向稅） 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 房地產(chǎn)投資（含利稅） 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 12391 31 1137 2202 1635 2821 3891 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 581 1297 78 11 46 99 83 143 1297 3 盈余資金 3498 248 1258 1840 1034 883 4 累計(jì)盈余資金 248 1507 3346 4381 3498 表 13 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 1983 5107 8219 5964 4770 3498 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 19