【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 河北區(qū)致誠里舊區(qū)改造 康都大廈 —— 推廣名“百麗城堡”項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 編制單位：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 31 頁 前 言 本項(xiàng)目可行性報(bào)告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過對本項(xiàng)目市場的客觀調(diào)查分析，及認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯?，結(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢，總結(jié)出本項(xiàng)目最大利益價(jià)值所在的方案。希望通過本方案的可行性報(bào)告來減少或避免投資決策的失誤，最大化地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 編制可行性研究報(bào)告的目的 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 31 頁 。 ，以便合理有效地進(jìn)行資金運(yùn)作。 。 ，闡述成功開發(fā)此項(xiàng)目的客觀依據(jù)。 第一章 開發(fā)商簡介 第一節(jié) 開發(fā)商基本情況 名稱：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所：天津開發(fā)區(qū) 類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資） 資質(zhì)：暫定 法定代表人：崔波 注冊資本： 1000 萬 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營 第二節(jié) 開發(fā)商背景情況 一、百麗集團(tuán)概況 天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是百麗集團(tuán)全資下屬企業(yè)。百麗集團(tuán)是以鞋類、皮具、服裝等時(shí)尚類產(chǎn)品為主營業(yè)務(wù)，集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)資金雄厚，銷售業(yè)績以每年 60%的速率增長， 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 31 頁 2020 年銷售額預(yù)計(jì)超過 80 億元，百麗集團(tuán)將于 2020 年底在香港上市。 百麗集團(tuán)秉承品牌建設(shè)和連鎖化經(jīng)營的經(jīng)營理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨(dú)具特色的百麗模式。 百麗集團(tuán)生產(chǎn)系統(tǒng)包括深圳、東莞等地的多個(gè)制造業(yè)基地；銷售系統(tǒng)由 10 個(gè)區(qū)域總部組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市， 在一百五十多個(gè)城市建立了終端銷售機(jī)構(gòu)，連鎖經(jīng)營門店超過 3000 間，是中國最大的時(shí)裝類自營連鎖銷售機(jī)構(gòu)，員工人數(shù)達(dá) 4 萬多人。 百麗皮鞋從 1999 年起連續(xù)六年取得全國同類產(chǎn)品銷售額第一的佳績，成為中國“ 鞋王 ” 。目前，公司自營品牌包括百麗 (BELLE)、思加圖 (STACCATO)、真美詩(JOYamp。PEACE)、天美意 (TEENMIX)、他她（ TATA）等。百麗集團(tuán)自營核心品牌百麗 (BELLE)被評為中國名牌產(chǎn)品。 在發(fā)展自營品牌的同時(shí)，百麗積極開展國際知名品牌的代理業(yè)務(wù)，是世界第一大鞋業(yè)零售品牌 BATA 在中國 大陸的唯一合作伙伴，同時(shí)是世界第一體育用品商耐克（ nike）、歐洲第一體育用品商阿迪達(dá)斯 (adidas)公司、“世界第一條牛仔褲” Levi′ s公司、美國市場排名第二的體育用品公司紐巴倫 (new balance)等著名品牌在中國最大代理商。 依托香港股東美麗寶集團(tuán)的海外市場優(yōu)勢，百麗集團(tuán)已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場美譽(yù)度和占有率；目前百麗品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；百麗投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營，連鎖店已在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷百麗系列品牌產(chǎn)品；百麗日本公司及連鎖機(jī)構(gòu)也在籌劃建設(shè)中。百麗連 鎖經(jīng)營模式的跨國擴(kuò)張順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)全球化潮流，進(jìn)一步增強(qiáng)了百麗品牌的核心競爭力。 二、百麗集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 在集團(tuán)規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎(chǔ)上，百麗適時(shí)開展了多元化經(jīng)營，除進(jìn)行以時(shí)尚類產(chǎn)品為主軸的原主營業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。百麗集團(tuán)在上海全資設(shè)立的子公司 —— 上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是百麗集團(tuán)在中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部，統(tǒng)籌管理百麗集團(tuán)全國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 目前，百麗集團(tuán)在北京、廣州、深圳、天津、青島等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 31 頁 現(xiàn)已投資的主要項(xiàng)目包括： 所在城市 項(xiàng)目名稱 坐 落地 項(xiàng)目概況 現(xiàn)狀 北京 北京百麗城市花園 回龍觀 總建筑面積約 40萬平方米 經(jīng)濟(jì)適用房，一期 12 萬 ㎡已售罄 青島 濱?；▓@ 香港路汕頭路 10號 總建筑面積約 11萬平方米 公寓式辦公樓，已售罄 廣州 廣州百麗大廈 西湖路 北京路 位于廣州最繁華的北京路步行街商圈的商業(yè)中心，總建筑面積約 2萬平方米 商辦樓，為百麗自有物業(yè)，樓上三層商業(yè)是百麗自主經(jīng)營的運(yùn)動(dòng)城，其余物業(yè)出租或自用 深圳 百麗深圳總部 深圳龍華 占地面積約 10 萬平方米，是百麗在中國大陸的研發(fā)、生產(chǎn)、物流中心 主要為集團(tuán)自用物業(yè) 上海 上海百麗城市花園 四平路臨平路 總建筑面積約 25萬平方米 動(dòng)拆遷中 天津 港匯休閑街 大港區(qū)育 才路 總建筑面積約 7000㎡ 招商及銷售中 百麗城堡 河北區(qū)建國道平安街 總建筑面積約 20000㎡ 在建 天津百麗城市花園 南開區(qū)二緯路三馬路 總建筑面積約 80000㎡ 動(dòng)拆遷中 2020 年 6 月百麗集團(tuán)由天津市政府招商引進(jìn)，由上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而收購了百麗城堡項(xiàng)目；并成立了天津百城地產(chǎn)投資有限公司，作為華北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的事業(yè)總部。 2020 年將是公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛的一年。目前，百城地產(chǎn)較為明確的后續(xù)開發(fā)意向已達(dá) 2000 畝，發(fā)展前景可期。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 31 頁 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀市場分析 一、 2020 年天津市經(jīng)濟(jì)情況與市場情況 2020 年經(jīng)濟(jì)總量 國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長。 2020 年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增值 ％，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。全市人均生產(chǎn)總值首次突破3 萬元人民幣，為 31550 元，折合美元為 3812 美元。 三大產(chǎn)業(yè)全面增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 ％。第二產(chǎn)業(yè)是推 動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要力量，完成增加值 億元，增長 ％，比上年增長 個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 ％。三大產(chǎn)業(yè)比重分別為 ％、 ％和 ％，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 ％、 ％和 ％。 財(cái)政收入保持快速增長，全年全市財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長 ％。 房地產(chǎn)業(yè) 2020 年，天津樓市依然保持供求兩旺、高位運(yùn)行的態(tài)勢。在 2020 年奧運(yùn)會和環(huán)渤海經(jīng) 濟(jì)區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面上揚(yáng)。 全市房地產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長 ％。受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，全年完成 億元，增長 ％。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 ％。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄 ,全年實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，銷售收入 億元，分別比全年增長 ％和 ％。 土地和房屋價(jià)格持續(xù)上升。全年土地交易價(jià)格上升 ％ ,房屋銷售價(jià)格上升％，其中商品房銷售價(jià)格上漲 ％，私房交易價(jià)格上漲 ％ ,房屋租賃價(jià)格上 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 31 頁 升 ％。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2020 年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造快速發(fā)展。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成立了天津城投集團(tuán)。地鐵一號線南北高架橋主體全部完工，全線地下車站主體完工，地下盾構(gòu)雙線掘進(jìn)全部完成。完成長泰河、護(hù)倉河等總長 公里河道治理，燃?xì)鈿饣?％，住宅集中供熱率達(dá)到 80％，加大城市排水設(shè)施建設(shè)投入，鋪設(shè)雨水和污水管道 101 公里。 金融市場 2020 年央行緊縮銀根的政策導(dǎo) 致許多開發(fā)商資金短缺，繼而為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場機(jī)會。 2020 年海外房地產(chǎn)基金開始運(yùn)營，大量收購國內(nèi)成熟物業(yè)；從高成長的房地產(chǎn)市場中獲取高資本的升值。 2020 年初，澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金 MGPA 收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團(tuán)收購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均已證明外資資本進(jìn)入市場初露端倪。 二、新一輪城市規(guī)劃催生新機(jī)遇 環(huán)渤海 — “京津塘”走廊開辟了地產(chǎn)發(fā)展通道， 2020 年北京總體修編，確定了“兩軸、兩帶、多中心”發(fā)展戰(zhàn)略，其中東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶“懷柔 — 通縣 — 廊坊 — 楊村 — 天 津老城 — 塘沽”等一路下來，直指濱海。而按照《天津市城市總體規(guī)劃（ 2020~2