【正文】 盛澤擔(dān)保項目可研報告盛澤擔(dān)保項目 第一章項目概述 項目內(nèi)容 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對深圳盛澤擔(dān)保有限公司（以下簡稱“盛澤擔(dān)保”）進行增資擴股。 增資擴股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到8,000萬元，世聯(lián)持有%的股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有%、%的股權(quán)。 項目總投資額 項目總投資額：4,608萬元，其中3,000萬元增加注冊資本，1,608萬元計入資本公積。 定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價20%，折合每股元。 項目資金籌措 項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 項目資金運用 盛澤擔(dān)保增資擴股籌集資金主要用途如下： 500萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴張開辦費：未來3年計劃開設(shè)10余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費50萬元。 2,000萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。 2,000萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。 70萬元用于集成IT系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運營管理效率。 30萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴張計劃實施的人力儲備。 項目投資效益 根據(jù)測算，項目的投資回報期為年，10年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報酬率為18%，凈現(xiàn)值為1,840，項目經(jīng)濟效益可行。盛澤擔(dān)保項目可研報告 結(jié)論 從項目的必要性和投資效益分析，項目可行。但項目同時會帶來市場、經(jīng)營和管理等風(fēng)險，公司需要重點加強風(fēng)險控制、財務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。 第二章目標(biāo)企業(yè)基本情況 概況 中文名稱：深圳盛澤擔(dān)保有限公司 注冊資本：5,000萬人民幣 法定代表人：羅守坤 成立時間：2006年5月10號 注冊地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4層7單元 主營業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項目） 股權(quán)及控制情況 股東出資情況 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1羅守坤450090% 2張艾艾50010% 合計5000100% 公司本次計劃對盛澤擔(dān)保進行增資擴股，增資擴股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到8,000萬元，%的股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1羅守坤4500% 2張艾艾500% 3世聯(lián)地產(chǎn)3000% 合計8000100%盛澤擔(dān)保項目可研報告 董事和高級管理人員介紹 羅守坤先生，現(xiàn)年43歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)；1994年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經(jīng)理；2007年底至今，任盛澤擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事。 牛勇先生，現(xiàn)年36歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強集團二級公司財務(wù)部部長，自2001年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財務(wù)部經(jīng)理、 集團財務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008年始，任盛澤擔(dān)保三公司財務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司總經(jīng)理。 何建中先生，現(xiàn)年42歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達實業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004年加入盛澤按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。 伍致輝先生，現(xiàn)年37歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006年7月取得美國金融管理學(xué)會注冊財富管理師（CWM）資格。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營業(yè)部電腦科；2000年2003年就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司，任總經(jīng)理；2004 年2006年6月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經(jīng)理；2006年7月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與盛澤按揭公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。 盛澤擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計22人，平均任職年限 年，80%以上人員為大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，目前已成為盛澤擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。 組織結(jié)構(gòu) 盛澤擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會是盛澤擔(dān)保最高權(quán)力機構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。 盛澤擔(dān)保實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。盛澤擔(dān)保成立了獨立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)盛澤擔(dān)保項目可研報告部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨立的后臺運營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護）、產(chǎn)品運營部、銷售管理部、人力行政部、財務(wù)部等。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。 盛澤擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下： 控股及參股子公司情況 截至2009年12月31日，盛澤擔(dān)保下屬子公司如下圖所示： 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007年4月12日，法定代表人為羅守坤，注冊資本5000萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4層3單元。截至2009年12月31日，股盛澤擔(dān)保項目可研報告權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序號股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 1深圳盛澤擔(dān)保有限公司440088% 2深圳市加順貸投資有限公司60012% 合計5000100% 主營業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)保業(yè)務(wù)。最近3年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬元 項目 凈資產(chǎn)6,3,3, 總資產(chǎn)10,6,6, 項目2009年2008年2007年 營業(yè)收入4,1,2, 凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 深圳盛澤按揭代理有限公司 深圳盛澤按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于2004年7月27日，法定代表人為羅守坤，注冊資本200萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4層2單元。截至2009年12月31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序號股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 1深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司200100% 合計200100％ 主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。最近3年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬元 項目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn)1, 盛澤擔(dān)保項目可研報告 項目2009年2008年2007年 營業(yè)收入2,1,1, 凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 深圳市加順貸投資有限公司 深圳市加順貸投資有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007年1月18日，法定代表人為羅守坤，注冊資本610萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4層5單元。截至2009年12月31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序號股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 1深圳盛澤擔(dān)保有限公司610100% 合計610100％ 主營業(yè)務(wù)為：投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報），國內(nèi)貿(mào)易（不含專營、?？?、專賣商品）。最近3年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬元 項目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 項目2009年2008年2007年 營業(yè)收入 凈利潤