【正文】 住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業(yè) 配套 建筑面積 269280m2 建筑面積 41280m2 建筑面積 59280m2 建筑面積 348040m2 建筑面積 67200m2 建筑面積 30000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8 閉路電視 住宅區(qū) 9 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形 建設(shè)場(chǎng)地為 B 村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長(zhǎng)，南北窄，地形平坦。 總計(jì)約 5214 套各種戶型。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下幾類戶型： 多層住宅戶型： 每戶建筑面積 90~150 平方米。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 12 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《河北省省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢(shì)。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 B 村村民用地 平方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 天然氣：具備接入。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托 南水北調(diào) 一流的自然環(huán)境， “盛水綠都” 住 宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。沿南水北調(diào)區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。 (4)定價(jià)方式。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 1)根據(jù) A 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表 32。最“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 9 佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試 銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售?！笆⑺G都”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、居住區(qū)環(huán)境以及市場(chǎng)定位等。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。 5．營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項(xiàng)目整體形象 原鄉(xiāng)小區(qū)已 成功開發(fā)，其形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定地域形象。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過程。水榭華都’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“盛水綠都”市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 7． 1％上 升到 18％左右。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高 不無關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。對(duì)于購(gòu)房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問題。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。 A 市新華區(qū)一帶，是 A 市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng) 的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。“那帕溪谷”住宅的成功開發(fā) 和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí) 代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。前兩年， A 市市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 5 合理，剛剛推出就賣掉 80％以上，銷售火爆。隨著 A 市市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民 主要的住房來源。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。近幾年來，住房消費(fèi)信“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 4 貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。投資利潤(rùn)率 ％，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 8626 萬元。 (9)工程概況：“盛水綠都”項(xiàng)目占地約 700 畝，總建筑面積 萬平方米， 其中多層住宅約 27 萬平方米，低層住宅及花園洋房約 10 萬平方米，小高層住宅約 萬平方“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 2 米，商業(yè)面積約 萬平方米，公建面積約 3 萬平方米。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。 (3)建設(shè)單位：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 B 村控制性規(guī)劃要求，河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司只要與 B 村委會(huì)簽訂合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議書，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 700畝土地的并分期開發(fā)建設(shè)。結(jié)合 A 市城中村改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： A 市 B 村。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)?！笆⑺G都”將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目平均年收益率 ％，投資回收期 年。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“盛水綠都”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步 規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。本項(xiàng)目開 發(fā)土地利用 B 村村民用地，對(duì)提高村民生活水平，推進(jìn)集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。 A 市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10． 98 平方米，位居 全國(guó)大中城市前列。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。 3．“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在去年 A 市市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。由于近幾年國(guó)家對(duì) A 的扶持， A 的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為 A 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“盛水綠都”這樣環(huán) 境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段