海辰名居項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-04 10:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，品牌企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度提升，吸引大量關(guān)內(nèi)高端人群選擇布吉臵業(yè)，片區(qū)市場(chǎng)前景廣闊 結(jié)論一： 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)， 2022— 2022年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源稀缺，這將在一定程度上緩解供求不平衡的市場(chǎng)狀態(tài)。 結(jié)論二： 結(jié)論三： 隨著郊區(qū)城市化進(jìn)程的加速，關(guān)外房地產(chǎn)得到極大的發(fā)展。同時(shí)隨著關(guān)外交通、居住環(huán)境的不斷改善，越來(lái)越多在關(guān)內(nèi)工作的人士選擇在關(guān)外購(gòu)置物業(yè)居住。 目前客戶主體為布吉本地以及羅湖、福田的自住客戶為主，少量作為第二居所和投資，但隨著 09年地鐵 3號(hào)線的開通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必將帶動(dòng)該區(qū)域土地價(jià)值的提升，投資自住比例均將有所上升。 片區(qū)內(nèi)可園、桂芳園、 80后街等品牌開發(fā)商開發(fā)的高品質(zhì)樓盤極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)配套的成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 結(jié)論四： 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第四部分 項(xiàng)目解析 ? 地塊四至 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略選擇 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰布吉沃爾瑪，西靠深惠路和地鐵三號(hào)線匯福花園站，地理位臵極其優(yōu)越 ?項(xiàng)目緊靠布吉沃爾瑪，位于即將建成的地鐵 3號(hào)線匯福花園站，距離布吉關(guān)口 15分鐘車程。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目地塊北側(cè)和東側(cè)均與住宅小區(qū)相鄰，而西側(cè)緊鄰深惠路，南側(cè)正對(duì)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 北 類別名稱 總 量 總用地面積 （ ㎡） 13709 容積率 總建筑面積 （ ㎡） 72659 其中：住宅 48118 商業(yè) 23841 配套建筑 700 覆蓋率 48％ 綠地率 》 20 ％ 規(guī)劃停車位 462 怡芬花園 南側(cè) 西側(cè) 盈翠家園 永隆汽車行 大芬沃爾瑪 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 1）臨近地鐵站，屬于地鐵物業(yè)； 2）毗鄰布吉沃爾瑪，商業(yè)旺地，生活配套齊全，商業(yè)氛圍好； 3）靠近深惠路，改造后通達(dá)性好； 4）地塊方正，平整度好，利于建筑排布 1）靠近深惠路，有噪音影響； 2）西面大部分被永隆行汽車服務(wù)商行擋住臨街面，商業(yè)昭示性差； 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 1）臨近地鐵 3號(hào)線出口（ 09年通車） 2）深惠路改造（雙向 8車道） 3）木棉灣村改造（ 06年列入政府舊城改造實(shí)施階段） 4）片區(qū)供應(yīng)量的減少，為項(xiàng)目提供機(jī)遇 1)利用地鐵站物業(yè)優(yōu)勢(shì)，高調(diào)演繹區(qū)位投資價(jià)值； 2)制造鮮明的形象個(gè)性特征； 3)通過(guò)鮮明的營(yíng)銷手段市場(chǎng)造勢(shì)； 4)充分利用優(yōu)勢(shì)條件 ,打造頂級(jí)精品公寓 ,搶占市場(chǎng)先機(jī)； ?強(qiáng)化項(xiàng)目地段價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙； ?通過(guò)產(chǎn)品形象打造，高品質(zhì)物業(yè)管理等手段，打造布吉新城市高檔地鐵社區(qū) 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 1）國(guó)家宏觀市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響 2）深圳市政府制定具體措施平抑房?jī)r(jià)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度 1)充分發(fā)揮項(xiàng)目地段價(jià)值 ,打造新城中央頂級(jí)公寓物業(yè) ,提前占領(lǐng)市場(chǎng) 。 2)通過(guò)出色的形象塑造 ,凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； 3)借助地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從形象上引爆樓市 4)客戶市場(chǎng)細(xì)分； 5)高端形象提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 1)營(yíng)銷方式創(chuàng)新，轉(zhuǎn)化威脅； 2)充分包裝產(chǎn)品的核心價(jià)值； 3)通過(guò)高端形象支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力； 地段價(jià)值 形象突破 營(yíng)銷創(chuàng)新 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第五部分 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 項(xiàng)目形象定位 ? 項(xiàng)目客戶定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新城中央 〃 地鐵生活館 本項(xiàng)目整體定位－－ 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 形象定位及推廣主題語(yǔ) — 新城市中心優(yōu)尚生活區(qū) 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 推薦案名（推廣名） 海辰 ? 巴黎時(shí)代 海辰時(shí)代 Haichen TIMES 備選案名 海辰名居 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目標(biāo)客戶群描述 通過(guò)對(duì)布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和城市化發(fā)展趨勢(shì)分析得出本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群： 以一次置業(yè)（投資 +自?。橹饕康牡闹星嗄昕蛻?，以本地居民和羅湖高級(jí)白領(lǐng)為主 游離客戶 重要客戶 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 ： 布吉本地常住人口，羅湖白領(lǐng)，首次置業(yè)為主；投資客戶 重要客戶 ： 福田、南山等地白領(lǐng) 游離客戶 ： 珠三角及香港投資客戶 客戶定位 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 住宅定位 新城市，中央地鐵生活館 ?住宅戶型面積及配比建議 以二房和小三房為主力戶型，大三房和四房為輔占30% 戶型類型 面積范圍（㎡） 面積比例 二房一廳 5060 30％ 二房二廳 6575 20％ 小三房 8090 20％ 大三房 110130 20％ 四房二廳 135150 10％ 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目 戶型配比表 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商業(yè)定位 新城中央，時(shí)尚生活地帶 ?商業(yè)業(yè)態(tài)：與沃爾瑪形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，以集中和街鋪相結(jié)合的形態(tài)。 ?商業(yè)業(yè)種：業(yè)種選擇以生活百貨、餐飲、娛樂休閑等為主。 商業(yè)定位 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ? 投資估算與資金籌措 ? 銷售收入測(cè)定 ? 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ? 可行性研究結(jié)論與建議 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃－項(xiàng)目開工時(shí)間為 2022年第四季度，竣工時(shí)間為 2022年第四季度， 2022年第二季度銷售完畢 6 銷售 10 2 竣工驗(yàn)收 9 3 公建配套工程 8 3 紅線內(nèi)外工程 7 3 室內(nèi)外裝修工程 6 4 設(shè)備安裝工程 5 9 主體結(jié)構(gòu)工程 4 6 基礎(chǔ)及地下室工程 3 前期工程 2 6 土地獲取 1 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2 1
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