思南路項目可行性分析報告(編輯修改稿)
2025-03-20 23:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、打浦橋和五里橋 4個街道， 交通 ——地鐵一號線、南北高架、內(nèi)環(huán)線高架、打浦橋越江隧道以及四通八達的公路網(wǎng)，隨著盧浦大橋、明珠線二期以及地鐵 M8線等工程的建成，盧灣的交通將更加快捷。 上海老洋房市場調(diào)查 上海老洋房的總體狀況 自１８４３年開阜以后，上海出現(xiàn)了大量豪華富麗的花園別墅。這類花園洋房最初出現(xiàn)在１９世紀中、下葉，建筑面積一般都很大，講究庭院綠化。到２０世紀初達到高潮，建筑裝潢更趨考究。 特點 這種獨院式高級住宅的所處地段都是最好的，占地范圍較大，建筑比較豪華，庭院綠化好。建筑形式有法國式住宅、官邸式、英國殖民式德國式、西班牙式等。 上海老洋房的集中分布區(qū)域 ? 花園洋房 最集中的地區(qū)是今 徐匯區(qū)和長寧區(qū) ，占總數(shù)的 70%強 。以武康路、衡山路、岳陽路、湖南路、永嘉路、復(fù)興西路為最多。 ? 其他如溧陽路、多倫路、華山路、 愚園路和虹橋路等地為數(shù)也不少。 張學(xué)良公館 上海著名老式花園建筑 興國賓館 馬勒別墅 上海著名老花園洋房 中共駐滬辦事處 中山故居 上海著名老洋房 丁香花園 沙遜公寓 蔣介石故居 — 愛廬 宋慶齡故居 目前上海老洋房經(jīng)營狀況分析 ? 上?，F(xiàn)存的獨立式花園洋房共有 2,000棟左右 . ? 建筑面積一般在 300500平方米，而且都擁有 100500平方米的花園 . ? 地段則主要在徐匯、盧灣、長寧、虹口等市中心 . ? 絕大部分都是使用權(quán)房、部分產(chǎn)權(quán)房或政府代管房。而據(jù)一些房產(chǎn)中介稱，目前上海具有合法產(chǎn)權(quán)、可進入市場交易的老洋房數(shù)量僅60套左右 . ? 這些老洋房的價格從 400多萬到 2,000萬都有 . 老洋房出售 手續(xù) ? 持有國有土地使用證； ? 具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明 ， 屬于共有房產(chǎn)的 ，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見書； ? 委托代理人辦理的 ， 應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù) 。 ? 一些老花園洋房還要報上海市國家安全局備案 定價原則 ? 出售 價格 然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向； 其次取決于所擁有的花園面積的大小 周邊生活配套情況也會對單價有一定影響。 首先由地段決定 正在掛牌上市的老洋房 以下為部分中介老洋房的掛牌售價情況： 序號 位 置 建筑面積 （平方米） 花園面積 （平方米） 總價 1 永福路 218 300 R M B 909 . 7 萬 2 淮海中路 280 383 R M B 850 萬 3 武康路 280 弄 244 400 R M B 950 萬 4 華山路 1 120 弄 471 400 R M B 992 . 4 萬 5 江蘇路 200 278 $ 70 萬 6 華山路 400 300 $1 00 萬 7 思南路附近 547 600 $2 20 萬 8 近靜安寺 724 400 $3 50 萬老洋房出租 從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,00010,000元，整棟的新式里弄，每月租金15,00025,000元，整棟的花園洋房，每月租金5,00012,000美圓以上。 老洋房的使用限制 老洋房不同于其他住宅， 其用途是受到一定限制的 ，特別作為商業(yè)用房會受到一定的經(jīng)營限制，出于對一些歷史保護文化區(qū)原有風(fēng)貌保護的需要，有關(guān)主管部門會限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經(jīng)營，比如餐飲、娛樂場所等存在污染或安全隱患的經(jīng)營活動。 老洋房出租的定價原則 ? 整棟出租可以參照老洋房出售價格 ，和地段 、 位置關(guān)系密切； ? 而分層出租則從一層到頂層價格依次遞減； ? 出租的年限一般都在一年以上 ， 往往是三到五年 。 相關(guān)政策法規(guī) 上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū) ? 上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點多面廣。 ? 1986年 12月，國務(wù)院批準(zhǔn)上海為第二批國家歷史文化名城。 ? 1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共 59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護單位。 ? 1993年，市政府又批準(zhǔn)了第二批共 175處優(yōu)秀近代建筑為上海市建筑保護單位。 ? 1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn) 162處優(yōu)秀近代建筑。三批累計批準(zhǔn)優(yōu)秀近代建筑共 396處。 相關(guān)政策 ? 1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制 《 上海市城市總體規(guī)劃（綱要） 》 時，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護，并列出了外灘、豫園、人民廣場、南京東路、興業(yè)路、思南路等 11個不同類型的歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)。 ? 1999年，根據(jù)市府要求，市規(guī)劃局組織編制了 《 上海市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護規(guī)劃（歷史建筑與街區(qū)） 》 。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共 234個（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū) 22個）和歷史建筑群440處，總建筑面積為 ，其中花園住宅 144萬 M2。 上海市政府采取的相應(yīng)保護措施 ? 維修加固 ——主要是針對直管公房的維修 ， 利用有限
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