房地產營改增財務處理(編輯修改稿)
2024-11-04 23:00 本頁面
【文章內容簡介】 征收率，以無票收入負數(shù)沖減銷售收入”處理，開具增值稅普通發(fā)票時，價稅合計數(shù)等“已繳納營業(yè)稅的營業(yè)額”或“營業(yè)收入”。開票注意事項建議：備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”、“已繳納營業(yè)稅”字樣或“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣。小陳稅務建議：如當?shù)囟悇諜C關無特殊規(guī)定，備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”。實務建議“已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票”明細，防止營改增后重復繳納增值稅，防止營改增后開具增值稅專用發(fā)票。如：分期付款業(yè)務。賬務處理原則：按照繳納營業(yè)稅的會計處理借：銀行存款/應收賬款等科目貸：主營業(yè)務收入借：營業(yè)稅及附加貸：應交稅費應繳營業(yè)稅及附加等科目實務答疑，采取預收款方式，暫未開票，合同約定五月份開具發(fā)票。五月之后可否對四月份的該部分應稅收入開具國稅增值稅專用發(fā)票?答：不可以。納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。，在營改增之后完工，應開具地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票?答：根據《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年23號)規(guī)定，營改增之前的未完工建筑老項目，納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。對于營改增之后，按照增值稅稅納稅義務發(fā)生時間，應確認繳納增值稅的，可開具增值稅發(fā)票。，與客戶簽訂的合同是按季收費，6月末收取二季度管理費時應如何開票?全額開具國稅發(fā)票還是按比例劃分后分別開具地稅和國稅票?答：應全額開具國稅發(fā)票。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：(一)納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。第二篇：房地產營改增問題關于房地產業(yè)營改增幾個問題：房開企業(yè)將在建工程項目劃轉給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉給物業(yè)公司因涉及到所有權轉移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規(guī)定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？回復：政府回購房，除了經濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產進行所有的稅收處理：營改增，房產公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經開發(fā)并開始銷售的房產，在營改增后應當還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅問題：房地產業(yè)納稅人處置辦理產權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業(yè)稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產權登記，應按規(guī)定征收銷售不動產營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個為銷售不動產營業(yè)稅）。問題：銷售小產權房是否征收營業(yè)稅？回復：銷售小產權房應按規(guī)定征收銷售不動產營業(yè)稅，（小產權房是一時半不出來房產證，用自有土地建出來的）。問題：房地產業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間？回復：房地產業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當天。問題：如何確定回遷安置房的計稅依據？回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。問題：房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉為預收款，轉為預收款的當天為納稅義務發(fā)生的時間。房地產業(yè)稅收清查的重點？回復：房地產企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。各種以房地產抵債、無償贈予房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。農村集體組織、社區(qū)委員會、房地產開發(fā)企業(yè)所取得的小產權房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。銷售房產預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取
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