房地產(chǎn)營(yíng)改增財(cái)務(wù)處理(編輯修改稿)
2024-11-04 23:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 征收率，以無(wú)票收入負(fù)數(shù)沖減銷(xiāo)售收入”處理，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票時(shí)，價(jià)稅合計(jì)數(shù)等“已繳納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額”或“營(yíng)業(yè)收入”。開(kāi)票注意事項(xiàng)建議：備注欄注明“稅率為0的銷(xiāo)售額是已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的收入”、“已繳納營(yíng)業(yè)稅”字樣或“已繳納營(yíng)業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。小陳稅務(wù)建議：如當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)無(wú)特殊規(guī)定，備注欄注明“已繳納營(yíng)業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”。實(shí)務(wù)建議“已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票”明細(xì)，防止?fàn)I改增后重復(fù)繳納增值稅，防止?fàn)I改增后開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。如：分期付款業(yè)務(wù)。賬務(wù)處理原則：按照繳納營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理借：銀行存款/應(yīng)收賬款等科目貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：營(yíng)業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加等科目實(shí)務(wù)答疑，采取預(yù)收款方式，暫未開(kāi)票，合同約定五月份開(kāi)具發(fā)票。五月之后可否對(duì)四月份的該部分應(yīng)稅收入開(kāi)具國(guó)稅增值稅專(zhuān)用發(fā)票?答：不可以。納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。，在營(yíng)改增之后完工，應(yīng)開(kāi)具地稅發(fā)票還是國(guó)稅發(fā)票?答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年23號(hào))規(guī)定，營(yíng)改增之前的未完工建筑老項(xiàng)目，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。對(duì)于營(yíng)改增之后，按照增值稅稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)確認(rèn)繳納增值稅的，可開(kāi)具增值稅發(fā)票。，與客戶(hù)簽訂的合同是按季收費(fèi)，6月末收取二季度管理費(fèi)時(shí)應(yīng)如何開(kāi)票?全額開(kāi)具國(guó)稅發(fā)票還是按比例劃分后分別開(kāi)具地稅和國(guó)稅票?答：應(yīng)全額開(kāi)具國(guó)稅發(fā)票。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期。未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。第二篇：房地產(chǎn)營(yíng)改增問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增幾個(gè)問(wèn)題：房開(kāi)企業(yè)將在建工程項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計(jì)算繳納土地增值稅。：營(yíng)改增后交政府的費(fèi)用如土地費(fèi)、市政配套費(fèi)等預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營(yíng)改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問(wèn)題是一直是營(yíng)改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個(gè)項(xiàng)目清算前抵扣。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒(méi)有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓?zhuān)┻M(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。：政府回購(gòu)房有哪些優(yōu)惠稅收政策？回復(fù)：政府回購(gòu)房，除了經(jīng)濟(jì)適用房，其他一律沒(méi)有優(yōu)惠，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理：營(yíng)改增，房產(chǎn)公司的尾盤(pán)的房子在政策前面先做銷(xiāo)售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營(yíng)改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營(yíng)改增過(guò)程中尾盤(pán)銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說(shuō)，但從目前的有關(guān)消息分析，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，因而初步估計(jì)營(yíng)改增前已經(jīng)開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在營(yíng)改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅，或者采取簡(jiǎn)易的方式征收增值稅問(wèn)題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車(chē)位等附屬設(shè)施如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷(xiāo)售合同，銷(xiāo)售地下車(chē)位和附屬設(shè)施，無(wú)論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。（地下車(chē)位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷(xiāo)售，有銷(xiāo)售合同并入營(yíng)業(yè)額，征收營(yíng)業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，只要建了地下車(chē)位和附屬設(shè)施給業(yè)戶(hù)用，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅）。問(wèn)題：銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營(yíng)業(yè)稅？回復(fù)：銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來(lái)房產(chǎn)證，用自有土地建出來(lái)的）。問(wèn)題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的如何確定其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。問(wèn)題：如何確定回遷安置房的計(jì)稅依據(jù)？回復(fù)：對(duì)建設(shè)安置回遷房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒(méi)付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒(méi)付出，就不把金額核上。問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠(chéng)意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營(yíng)業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點(diǎn)？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為，有無(wú)價(jià)格明顯偏低，而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷(xiāo)售價(jià)格是否合理。各種以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、是否按照規(guī)定申報(bào)納稅。拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。車(chē)位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷(xiāo)售收入是否申報(bào)納稅。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶(hù)區(qū)改造收入，是否申報(bào)納稅。銷(xiāo)售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取
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